Pengecaman gadai janji subprima ke dalam sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS) dan obligasi hutang cagaran (CDO) adalah faktor penyumbang besar dalam krisis gadai janji subprima. MBS dan CDO subprima menarik kepada pelabur kerana kadar faedah yang lebih tinggi yang ditawarkan berbanding aset yang disokong oleh gadai janji utama. Peminjam subprima dengan kredit yang kurang sempurna memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi pada hipotek mereka akibat peningkatan risiko lalai. Tambahan pula, banyak pinjaman dengan hipotek kadar laras dibuat yang kemudiannya menambah banyak bahan bakar kepada krisis gadai janji.
Pada masa ini, peminjam menggabungkan gadai janji subprima ke MBS dan CDOs. Produk kewangan ini sering mendapat penilaian tinggi daripada agensi kredit. Tranche sekuriti ini kemudiannya dijual kepada pelabur yang tidak curiga, yang tidak mengetahui risiko yang berkaitan dengannya. Tranche yang berkualiti rendah menawarkan kadar faedah yang lebih tinggi tetapi menyerap kerugian pertama yang berkaitan dengan hipotek mungkir sebelum bahagian senior.
Pinjaman subprima menyebabkan peningkatan dramatik dalam kredit gadai janji yang ada. Banyak pinjaman telah dibuat kepada peminjam yang sebelum ini mempunyai kesukaran mendapatkan hipotek kerana skor kredit di bawah purata. Pemberi pinjaman swasta membuat banyak wang dengan menyatukan dan menjual gadai janji subprima. Walau bagaimanapun, risiko penyitaan meningkat dengan melegakan piawaian kredit. Peminjam dan pembeli dengan betul menganggap bahawa nilai harta tanah tidak dapat diturunkan. Label peribadi MBS menyediakan banyak modal yang diperlukan untuk gadai janji subprima. Sekitar 80% pinjaman subprima dibuat dengan MBS label peribadi pada tahun 2006. Pada bulan Mac 2007, nilai gadai janji subprima bernilai kira-kira $ 1.3 trilion. Gadai janji yang dikeluarkan oleh peminjam swasta mempunyai risiko yang lebih besar kerana mereka tidak disokong oleh kerajaan, seperti yang berasal dari Freddie Mac dan Fannie Mae.
Pasaran hartanah melonjak, dengan lebih banyak pembeli membida harga rumah yang ada. Pasaran hartanah di Florida, Arizona dan kawasan Las Vegas sangat panas pada masa ini. Pada mulanya, peminjam subprima yang jatuh di belakang boleh membiayai semula gadai janji mereka berdasarkan nilai hartanah yang lebih tinggi atau boleh menjual rumah dengan keuntungan. Jumlah risiko untuk gadai janji subprima bukan isu pada masa ini.
Hanya apabila nilai harta mula menurun, isu-isu mula muncul. Gadai janji kadar larasan mula menetapkan semula pada kadar yang lebih tinggi, dan kenikmatan gadai janji meningkat dengan ketara. Lalai pada gadai janji subprima membawa kepada lebih banyak masalah. Menjelang Ogos 2008, sekitar 9% daripada semua gadai janji di Amerika Syarikat adalah lalai. MBS dan CDOs mula kehilangan nilai dengan kadar lalai yang lebih tinggi. Freddie Mac dan Fannie Mae disita oleh kerajaan pada 2008 kerana mereka mula menyedari kerugian besar. Penyitaan dan repossesi meningkat, dengan lebih banyak hartanah diletakkan di pasaran apabila bank-bank cuba untuk mencairkan inventori mereka. Nilai-nilai harta tanah yang tertekan ini lebih banyak, yang membawa kepada lingkaran ke bawah untuk pasaran hartanah. Sesetengah peminjam mencuba jualan pendek untuk gadai janji bawah air mereka, tetapi mereka sering mendapati pemberi pinjaman sukar untuk bekerja dengan atau tidak mahu berunding.
Penasihat Insight
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY
Saya boleh menulis buku mengenai topik ini kerana saya bekerja dalam perniagaan selama bertahun-tahun dan saya mempunyai kekurangan yang besar pada diri saya di dana lindung nilai yang saya bekerja semasa krisis kewangan.
Pensekuritian adalah pembungkusan pinjaman atau pajakan dan sejak tahun 1980-an. Pensekuritian benar-benar berlepas pada tahun 1990-an dan meletup pada 2000-an dari segi jumlah terbitan. Digunakan dengan bijak, bentuk pembiayaan yang sangat berkesan untuk penaja jamin pinjaman dan pajakan (auto, gadai janji, kad kredit, dll.).
Sekuriti yang dimiliki pinjaman gadai janji subprima yang akhirnya gagal dan menyebabkan krisis perbankan. Jumlah pinjaman yang berasal dari tempoh 2000-2006 adalah luar biasa besar kerana kami mempunyai gelembung hartanah di Amerika Syarikat. Bank-bank yang memegang sekuriti ini sebagai pelaburan kehilangan puluhan bilion dolar yang hampir menyebabkan sistem perbankan AS runtuh. Wang bailout yang disediakan oleh kerajaan Amerika Syarikat mengekalkan sistem perbankan yang kita ada sekarang.
