Apabila pasaran perumahan mula terjun pada tahun 2007, ia kelihatan seperti hari-hari hipotek pembayaran rendah turun. Tetapi menghairankan, hanya beberapa tahun kemudian, walaupun pengguna dengan kredit di bawah purata sering boleh membeli rumah dengan jauh kurang daripada 20% muka depan.
Walaupun selepas slaid perumahan segera, pengguna mempunyai beberapa pilihan sekiranya akaun simpanan mereka kurang. Mortgage FHA, yang memerlukan hanya 3.5% ke bawah, menikmati peningkatan populariti. Dan, bagi mereka yang layak, pinjaman rumah VA membolehkan pembeli untuk membiayai harga penuh rumah mereka.
Hari-hari ini, ia juga menjadi lebih mudah untuk mendapatkan pinjaman konvensional dengan bayaran pendahuluan rendah. Fannie Mae dan Freddie Mac, yang membeli majoriti gadai janji daripada pemberi pinjaman AS, baru-baru ini mengumumkan bahawa mereka akan mengurangkan pembayaran balik minimum mereka dari 5% hingga 3%. Dengan berbuat demikian, mereka membuka pintu bagi bank-bank untuk bersaing untuk pembeli rumah yang dibeli tunai.
Walaupun masih boleh membeli rumah dengan sangat sedikit, sama ada idea yang baik untuk pengguna adalah soalan lain. Adakah masuk akal untuk membina simpanan anda dan menunggu untuk membeli rumah sehingga anda boleh meletakkan lebih banyak wang tunai pada penutupan? Dan berapa banyak simpanan anda sekiranya anda melabur di perumahan? Berikut adalah beberapa faktor yang harus dipertimbangkan.
Bayaran Down Down: Kos Jangka Panjang Tinggi
Mungkin perkara pertama yang perlu dipikirkan dengan pinjaman bayaran rendah adalah, dengan beberapa pengecualian, mereka akan dikenakan biaya lebih lama. Kerana anda membiayai lebih banyak harga rumah, bayaran faedah anda sepanjang hayat pinjaman akan lebih tinggi
Contohnya, jika anda membeli rumah $ 200, 000 dengan turun 5% bukannya 20%, anda akan membayar kira-kira $ 35, 000 lebih untuk faedah selama pinjaman 30 tahun. Jelas sekali, anda juga akan membayar lebih banyak untuk menampung prinsipal pinjaman juga.
Memandangkan betapa kadar faedah hari ini sangat rendah adalah, ini sahaja mungkin tidak menghalang anda daripada membeli rumah lebih cepat daripada kemudian. Kebimbangan yang lebih besar adalah menambah kepada perbelanjaan anda premium insurans gadai janji yang anda biasanya akan terpaksa beransur-ansur jika anda membeli rumah atau kondominium dengan kurang daripada 20% ke bawah. Titik pembayaran ini adalah untuk menanggung kerugian pemberi pinjaman sekiranya anda ingkar pinjaman anda.
Terdapat dua jenis insurans hipotek asas. Jika anda mengambil pinjaman FHA, pemberi pinjaman swasta menyediakan dana untuk pembelian rumah anda, dan kerajaan bertindak sebagai penanggung insurans anda. Sekiranya rumah itu bernilai kurang daripada $ 625, 000, premium insurans gadai janji tahunan (MIP) kini 0.80% atau 0.85%, bergantung kepada jumlah yang dibiayai. Anda juga perlu membayar premium awal, yang berjumlah lebih dari $ 3, 000 untuk pinjaman $ 180, 000.
A Down Payment Compromise
Adakah prospek insurans gadai janji bermakna anda perlu menunggu sehingga anda boleh meletakkan 20% penuh kos rumah? Tidak semestinya.
Sebagai permulaan, di beberapa bandar pricier, menunggu tidak selalu realistik. Sekiranya anda tinggal di sebahagian negara di mana rumah-rumah sederhana walaupun berharga $ 400, 000, anda perlu mencuri $ 80, 000 sebelum memasuki pasaran. Dan jika anda tinggal di kawasan yang membeli lebih murah daripada menyewa, mungkin ada tambahan yang tidak disengajakan untuk tinggal di luar sehingga anda telah menyimpan cukup untuk mengelakkan insurans hipotek.
Bagi sesetengah orang, pilihan terbaik mungkin adalah untuk mencari jalan tengah antara bayaran pendahuluan minimum dan 20% tradisional. Sebagai contoh, jika anda mengambil pinjaman FHA dan meletakkan 10%, insurans hipotek anda akan dibatalkan selepas 11 tahun; Jika tidak, anda akan terus membayarnya untuk keseluruhan pinjaman. Bolehkah anda membiayai semula pada masa akan datang untuk menghapuskan insurans? Pasti. Tetapi tidak ada jaminan bahawa kadar faedah akan berada di atau berhampiran paras terendah bersejarah mereka apabila anda melakukannya.
Di samping itu, premium insurans gadai janji anda (MIP) akan turun apabila anda membuat bayaran pendahuluan yang lebih besar. Apabila anda mengambil gadai janji selama 15 tahun, sebagai contoh, jika anda boleh membayar 10% di hadapan, pembayaran tahunan jatuh dari 0.70% kepada 0.45%.
Walaupun butirannya sedikit berbeza dengan PMI, logik yang sama berlaku. Semakin besar bayaran pendahuluan anda, semakin sedikit anda perlu membayar dalam premium. Satu kelebihan PMI ialah, anda boleh membatalkannya apabila anda mencapai 20% ekuiti di rumah anda (lihat Bagaimana Mengecas Insurans Gadai Janji Persendirian ).
Jika bank menyimpan hipotek anda pada buku mereka - iaitu, ia tidak menjualnya kepada entiti seperti Fannie Mae atau Freddie Mac - ia tidak semestinya memerlukan insurans. Walau bagaimanapun, bank sering mengenakan yuran pendahuluan atau kadar faedah yang lebih tinggi sekiranya anda memilih untuk pinjaman rendah ke bawah untuk membantu mengurangkan risiko yang mereka anggap. Malah separuh daripada satu titik peratusan boleh menelan kos sebanyak beberapa ribu dolar dalam tempoh 30 tahun. Kesan keseluruhan adalah sama: Apabila anda meletakkan lebih banyak, anda boleh meminjam kurang.
Risiko Melangkah 'Underwater'
Satu lagi masalah untuk meletakkan minimum kosong apabila anda membeli rumah adalah bahawa anda mempunyai perlindungan kurang jika pasaran perumahan jatuh. Dengan hanya 3% atau 4% ke bawah, anda dapat dengan mudah mendapati diri anda lebih banyak ke bank daripada rumah anda bernilai. Itulah yang berlaku kepada banyak pemilik rumah semasa keruntuhan perumahan yang paling baru-baru ini.
Walaupun anda tidak dilindungi sepenuhnya walaupun anda meletakkan 10% atau 15%, anda memberi diri anda penimbal yang lebih besar sekiranya harga rumah menjadi lebih buruk.
Memelihara Cushion Savings
Penjimatan untuk rumah adalah matlamat hidup utama. Tetapi semasa anda mengumpulkan bayaran pendahuluan, pastikan anda tidak meninggalkan diri anda terlalu pendek tunai. Bukan sahaja baik untuk mempunyai dana kecemasan (idealnya enam bulan kos hidup), anda juga perlu dana cadangan untuk perbelanjaan yang tidak dijangka yang membeli rumah yang sering diperlukan. Untuk lebih lanjut, lihat Berapa Banyak Tunai yang Perlu Saya Simpan Di Bank?
Mewujudkan bajet yang ketat sebelum anda memulakan memburu rumah, jadi anda tahu apa yang anda mampu berbelanja. Dan lakukan apa yang anda mampu untuk membina simpanan tunai anda sebaik sahaja anda selesai dan menyelesaikan lukisan dan menggantikan permaidani dan kabinet. Juga, ingatlah bahawa orang mengatakan ia baik untuk tinggal di rumah sedikit sebelum melakukan renovasi yang tidak wajib sebelum anda masuk.
Garisan bawah
Bolehkah pinjaman rendah ke bawah menjadi pilihan yang baik bagi sesetengah pemilik rumah? Sudah tentu. Tetapi hitung kos jangka panjang insurans hipotek atau tingkat bunga yang lebih tinggi yang akan anda bayar untuk memastikan ia berbaloi. Untuk lebih lanjut, lihat Gadai Janji: Berapa Banyakkah Anda Boleh Memiliki? dan Top 10 Penipuan Mortgage Biasa Untuk Dihindari .
