Apa yang ADIT?
UPREIT bermakna amanah pelaburan amanah perkongsian hartanah. PENILAIAN adalah struktur REIT yang unik yang membolehkan pemilik harta untuk menukar harta mereka untuk pemilikan saham dalam UPREIT. Bagaimanapun, PENYEDIAAN secara umumnya tertakluk kepada pertukaran Kod Sekuriti Dalaman (IRC) Seksyen 721.
Takeaways Utama
- PENILAIAN adalah struktur REIT yang unik yang membolehkan pemilik harta untuk menukar harta mereka untuk pemilikan saham dalam UPREIT. Pertukaran bagi pertukaran saham dalam suatu PENINGKATAN secara umumnya dibenarkan di bawah Seksyen 721 Tajuk 26 Kod Hasil Dalam Negeri.UPREIT penyumbang harta boleh menangguhkan cukai ke atas jualan harta sebagai pertukaran unit UPEIT walaupun cukai keuntungan modal pada unit UPLET tertakluk kepada cukai REIT standard.
Memahami UPIT
Amanah pelaburan hartanah (REIT) diperkenalkan oleh Dwight D. Eisenhower sebagai sejenis dana bersama bersama alternatif. REIT dicipta sebagai sejenis portfolio hartanah yang merangkumi hartanah hartanah dan modal pembiayaan hartanah. REIT adalah entiti yang membolehkan pelabur membuat sumbangan pelaburan untuk unit ekuiti atau saham perniagaan.
Oleh kerana REIT telah berkembang di pasaran, beberapa struktur alternatif telah dibangunkan untuk menyediakan pelbagai jenis pelabur. UPREIT adalah salah satu struktur sedemikian, terutamanya dikenali dengan elaun sumbangan harta sebagai pertukaran untuk pemilikan saham. The DownREIT dan beberapa alternatif lain juga telah dicipta sebagai cabang.
Dalam pembentukan mereka, REIT boleh memilih untuk mengambil apa-apa jenis struktur perniagaan. REIT yang didagangkan secara awam akan distrukturkan sebagai syarikat. REIT swasta secara amnya memilih untuk distrukturkan sebagai amanah atau persatuan walaupun mereka juga boleh memilih status lain. Seperti kebanyakan bukan korporat, entiti swasta juga mempunyai pilihan untuk dikenakan cukai sebagai sebuah syarikat.
Apa yang penting bagi mana-mana REIT ialah mereka memenuhi syarat-syarat IRC Title 26, Seksyen 856-859. Apabila memenuhi keperluan ini, REIT boleh melepasi semua pendapatannya kepada para pemegang sahamnya. Oleh itu, pendapatan lulus dianggap sebagai potongan dan REIT membayar sedikit cukai. Keperluan utama ialah lebih daripada 90% dari perniagaan berkaitan dengan aset hartanah.
Pertimbangan Khas
Daripada menjual harta benda, pemilik boleh menyumbangkannya kepada UPREIT sebagai pertukaran unit. Unit saham pada umumnya mempunyai nilai yang sama seperti harta yang disumbangkan. Memandangkan harta yang dijual kepada REIT dilindungi di bawah Seksyen 721 IRC, urus niaga itu tidak mewujudkan acara yang boleh dikenakan cukai.
Di dalam penukaran harta-untuk-saham, UPARAN boleh menetapkan peruntukan khas. Selalunya, bursa itu memberi penjual kepada unit-unit khas yang membolehkan penjual hartanah memilih cara mereka ingin meletak jawatan dalam REIT. Penjual hartanah boleh dibenarkan untuk segera menukar unit ke saham REIT. Opsyen lain juga boleh didapati seperti memegang saham sekurang-kurangnya satu tahun dan kemudian menerima wang tunai.
Setelah seorang pelabur menjual harta mereka kepada UPREIT, UPREIT memiliki harta dan semua pentadbiran yang terlibat dengannya. Pengurusan kenaikan nilai boleh menjadi lebih kompleks daripada REIT asas kerana pilihan pertukaran Bahagian 721 dan semua peruntukan yang disertakan dengan pemegang unit baru. MANAJEMEN MENJUAL bertanggungjawab untuk menguruskan portfolio REIT mereka untuk tujuan menjana pulangan.
Saham UPREIT boleh turun naik berdasarkan aktiviti pengurusan, penilaian hartanah hartanah, transaksi pembiayaan, dan sebarang transaksi lain yang berlaku. Ini boleh menimbulkan ketidaktentuan bagi para pemegang saham. LEMBAGA PENGUMPULAN biasanya akan mempunyai kecairan fleksibel yang membolehkan mereka menukar saham mereka dengan mudah apabila mereka memilih.
Faedah UPREIT
PENJUALAN boleh menjadi pilihan untuk mana-mana pemilik harta yang ingin menjual harta mereka. Oleh itu, ia boleh merayu kepada pemilik harta individu dan pemilik harta komersil. Mana-mana pemilik harta yang memilih untuk membuat pertukaran Seksyen 721 ke dalam UPREIT boleh menerima nilai harta dalam bentuk unit UPREIT.
Bahagian 721 pertukaran menjadi UPREIT tidak membuat acara yang boleh dikenakan cukai. Walau bagaimanapun, pemegang unit dikenakan cukai berdasarkan standard cukai REIT am. Sesetengah pemilik harta boleh memilih untuk menggunakan jenis pelaburan ini untuk perancangan harta kerana ia mungkin boleh memintas cukai sama sekali.
Keperluan untuk UPREIT
UPIT adalah REIT di bawah semua garis panduan perakaunan dan cukai standard. UPIT telah dibuat untuk membolehkan sumbangan harta ke dalam REIT sebagai pertukaran kepada saham pemilikan. Oleh itu, penstrukturan ini dibimbing oleh piawaian IRC Seksyen 721 yang membincangkan perisai cukai bagi harta untuk berkongsi pertukaran. Secara umum, mana-mana REIT yang membolehkan pertukaran Seksyen 721 dalam REIT boleh dianggap sebagai UPPER.
Kebanyakan REIT akan memberi tumpuan kepada segmen tertentu pasaran hartanah, walaupun piawaian panduan hanya menetapkan bahawa hartanah hartanah dan pembiayaan yang bersangkutan perlu membuat lebih daripada 90% perniagaan. LAYANAN biasanya akan mengikuti strategi pelaburan yang sama, dengan fokus pada niche hartanah yang disasarkan.
Seksyen 721 menyediakan piawai panduan untuk pembebasan unit pemegang saham sebagai pertukaran untuk harta. Bahagian 721 boleh menjadi alternatif kepada pertukaran IRC Seksyen 1031. Bahagian 1031 pertukaran membenarkan pemilik harta untuk menjual harta mereka dan melabur hasil dalam pertukaran sejenis untuk mengelakkan cukai.
Seksyen 1031 pertukaran tidak dibenarkan dalam UPREIT tetapi kerana mereka memerlukan pertukaran jenis-jenis dan tidak membenarkan harta untuk berkongsi pertukaran pemilikan. Oleh itu, pertukaran Seksyen 721 ke UPREIT boleh menjadi menarik. Kedua-dua 721 dan 1031 pertukaran membenarkan pemilik harta untuk menangguhkan cukai.
LELAKI vs DOWNREIT
LAYAKAN, BUTIRAN, dan semua entiti REIT yang lain hanyalah REIT di teras mereka dengan peruntukan khas yang membolehkan mereka menambah fleksibiliti. The DownREIT membolehkan pelabur hartanah memasuki usaha sama dengan REIT. Dalam DownREIT, pertukaran unit adalah berdasarkan terutamanya pada nilai harta dalam usaha sama yang dapat menghasilkan pulangan yang lebih baik untuk pemegang unit usaha sama.
