Adakah anda memiliki hartanah yang anda sewa? Selain berpotensi untuk pendapatan berterusan dan penghargaan modal, pelaburan tersebut menawarkan potongan yang dapat mengurangkan cukai pendapatan ke atas keuntungan anda. Tetapi pertama, apa jenis pelabur hartanah yang anda: pelabur pasif atau profesional hartanah?, kami akan menunjukkan kepada anda bagaimana klasifikasi anda boleh membuat perbezaan besar dalam jumlah pengecualian cukai yang anda dapatkan.
IRS mentakrifkan seorang profesional hartanah sebagai seseorang yang membelanjakan lebih daripada separuh masa kerja beliau dalam perniagaan sewa. Ini termasuk pembangunan hartanah, pembinaan, pengambilalihan, dan pengurusan. Anda juga mesti menghabiskan lebih dari 750 jam setahun bekerja pada hartanah sewa hartanah anda.
Sumber Pendapatan Biasa
Pendapatan sewa
Wang yang anda terima untuk disewa secara umumnya dianggap dikenakan cukai pada tahun yang anda terima, bukan apabila ia kena dibayar atau diperolehi; Oleh itu, anda mesti memasukkan bayaran pendahuluan sebagai pendapatan.
Misalnya, anda menyewa rumah dengan harga $ 1, 000 sebulan dan anda memerlukan penyewa baru membayar sewa bulan pertama dan terakhir apabila mereka menandatangani pajakan. Dalam kes ini, anda perlu mengisytiharkan $ 2, 000 yang anda terima sebagai pendapatan, walaupun $ 1, 000 daripada $ 2, 000 tersebut meliputi tempoh yang mungkin beberapa tahun pada masa akan datang.
Perbelanjaan Tenant-Paid
Perbelanjaan penyewa yang dibayar untuk anda dianggap pendapatan. Ini termasuk, sebagai contoh, pembaikan kecemasan pada peti sejuk penyewa harus dilakukan semasa anda berada di luar bandar. Anda kemudian boleh menolak bayaran pembaikan sebagai perbelanjaan sewa.
Perdagangan untuk Perkhidmatan
Penyewa anda mungkin menawarkan untuk berdagang perkhidmatannya sebagai pertukaran untuk sewa. Walau bagaimanapun, anda mesti memasukkan nilai pasaran yang saksama bagi perkhidmatan sebagai pendapatan. Sebagai contoh, jika penyewa anda menawarkan untuk melukis rumah sewa sebagai ganti sewa satu bulan (bernilai $ 1, 000), anda mesti memasukkan $ 1, 000 sebagai pendapatan, walaupun anda sebenarnya tidak menerima wang itu. Bagaimanapun, anda boleh mengurangkan $ 1, 000 sebagai perbelanjaan.
Deposit keselamatan
Deposit keselamatan tidak dikenakan cukai apabila anda menerimanya jika tujuannya adalah untuk mengembalikan wang ini kepada penyewa pada akhir pajakan. Tetapi bagaimana jika penyewa anda tidak memenuhi syarat pajakan?
Sebagai contoh, katakan bahawa anda mengumpul deposit keselamatan $ 500 dan kemudian penyewa anda keluar dan meninggalkan lubang di dinding yang harganya $ 400 untuk membaiki. Anda boleh menolak jumlah itu dari deposit keselamatan pada tahun yang anda memulangkannya. Pada masa itu, anda mesti memasukkan $ 400 yang anda gunakan untuk membaiki dinding sebagai pendapatan. Anda juga akan dapat menunjukkan $ 400 sebagai perbelanjaan yang boleh ditolak.
Pembaikan Vs. Penambahbaikan
Pemilik hartanah sewa mungkin menganggap bahawa apa-apa yang mereka lakukan pada harta mereka adalah perbelanjaan yang boleh ditolak. Bukan begitu , menurut IRS.
Pembaikan menyimpan harta sewa anda dalam keadaan baik dan merupakan perbelanjaan yang boleh ditolak pada tahun yang anda bayar untuknya. Pembaikan termasuk lukisan, memasang tandas yang rosak dan menggantikan suis lampu yang rosak. Penambahbaikan, sebaliknya, menambah nilai kepada harta anda dan tidak boleh ditolak apabila anda membayar untuknya. Anda mesti pulih kos penambahbaikan dengan menyusut nilai perbelanjaan ke atas jangka hayat harta anda. Penambahbaikan boleh termasuk bumbung, teres atau garaj yang baru.
Oleh itu, dari sudut percukaian, anda perlu membuat pembaikan memandangkan masalah timbul daripada menunggu sehingga mereka membiak dan memerlukan pengubahsuaian.
Potongan biasa
Perbelanjaan Gadai Janji
Perbelanjaan untuk mendapatkan gadai janji tidak boleh ditolak apabila anda membayarnya. Ini termasuk komisen dan penilaian. Walau bagaimanapun, anda boleh melunaskan mereka sepanjang hayat gadai janji anda.
Sebaik sahaja anda mula membuat pembayaran gadai janji, ingatlah bahawa tidak semua pembayaran boleh ditolak. Oleh kerana sebahagian daripada setiap pembayaran pergi ke membayar prinsipal, amaun ini bukan perbelanjaan yang boleh ditolak; bahagian yang dibayar kepada faedah adalah boleh ditolak. Syarikat gadai janji anda akan menghantar Borang 1098 setiap tahun menunjukkan berapa banyak yang anda bayar dalam bunga sepanjang tahun. Ini boleh ditolak. Juga, jika sebahagian daripada pembayaran anda termasuk wang yang masuk ke akaun escrow untuk menutup cukai dan insurans, syarikat hipotek anda harus melaporkannya kepada anda juga.
Perbelanjaan perjalanan
Wang yang anda belanjakan untuk mengutip sewa atau mengekalkan harta sewa anda adalah boleh ditolak. Walau bagaimanapun, jika tujuan perjalanan adalah untuk penambahbaikan, anda mesti memulihkan perbelanjaan itu sebagai sebahagian daripada peningkatan dan susutnilai.
Anda mempunyai dua pilihan untuk memotong perbelanjaan perjalanan: perbelanjaan sebenar atau kadar perbatuan standard. Anda boleh mengenai keperluan IRS dan elaun jarak tempuh semasa dalam Penerbitan 463.
Perbelanjaan Lain-Lain
Selain pembaikan dan susut nilai, beberapa perbelanjaan biasa yang boleh anda potong adalah:
- InsuransTaxesPenyakit penyelenggaraanPenyediaan penyediaan pulangan balikLosses dari kaitan (taufan, gempa bumi, banjir, dll) atau pencurian
Kondominium dan Koperasi
Jika anda memiliki kondominium sewa atau koperasi, masing-masing mempunyai beberapa peraturan khas.
Kondominium
Dengan sebuah kondominium, anda mungkin membayar yuran atau penilaian untuk menjaga harta benda biasa. Ini termasuk struktur bangunan, lobi, lif, dan kawasan rekreasi.
Apabila anda menyewa kondominium anda, anda boleh memotong perbelanjaan, seperti susut nilai, pembaikan, faedah, dan cukai yang berkaitan dengan harta bersama. Bagaimanapun, sama seperti sewa keluarga tunggal, anda tidak boleh memotong wang yang dibelanjakan untuk penambahbaikan modal, penilaian seperti cabana di rumah kelab. Sebaliknya, anda mesti menyusut kos anda bagi apa-apa peningkatan berbanding jangka hayatnya.
Koperasi
Perbelanjaan yang anda miliki untuk pangsapuri koperasi yang anda habiskan adalah boleh ditolak. Ini termasuk yuran penyelenggaraan yang dibayar kepada perbadanan perumahan koperasi. Penambahbaikan modal diperlakukan secara berbeza - anda tidak boleh mengurangkan kos penambahbaikan, ataupun anda boleh menyusutnya. Anda mesti menambah kos penambahbaikan kepada kos anda di stok perbadanan. Ini akan mengurangkan keuntungan modal anda apabila anda menjual apartmen.
Simpan Rekod Baik
Di bawah Jadual E IRS terdapat ruang untuk pelbagai kategori perbelanjaan. Oleh itu, IRS memberikan anda kelonggaran dalam item yang boleh anda dedahkan. Tetapi bersiap sedia untuk menyokong tuntutan anda, dan pastikan anda membelanjakan perbelanjaan untuk perbaikan dan penyelenggaraan dari peningkatan modal. Ingatlah, wang yang anda belanjakan pada penambahbaikan dapat mengurangkan liabiliti cukai anda apabila anda menjual.
Di samping itu, jika anda mendakwa sebagai profesional hartanah, anda harus terus dokumentasi sokongan (buku pelantikan, buku harian, kalendar, log, dll.) Untuk membuktikan penyertaan aktif anda dan masa yang dibelanjakan untuk hartanah anda setiap tahun.
Semuanya, ada beberapa jenis potongan yang tersedia untuk pelabur hartanah dan ia membayar untuk mengetahui mana yang anda layak.
