Jika anda berfikir tentang membeli rumah kedua untuk digunakan untuk percutian, pendapatan sewa, atau kediaman persaraan akhirnya, ia membuat rasa kewangan untuk memanfaatkan semua rehat cukai yang ada pada harta itu. Kos memiliki rumah lain boleh dikurangkan dengan banyaknya potongan penjimatan cukai ke atas faedah gadai janji, cukai hartanah, dan perbelanjaan lain.
Perubahan cukai yang berpunca daripada Akta Percukaian Cukai dan Kerja 2017 (TCJA), yang berkuatkuasa sehingga 2025, memberi kesan kepada berapa banyak wang yang mungkin dapat anda simpan. Bermula dengan rumah yang dibeli dari 16 Dis, 2017, sebagai contoh, pemilik rumah boleh memotong faedah hanya dengan sehingga $ 750, 000 pinjaman rumah yang layak, turun dari $ 1 juta sebelum TCJA diluluskan. (Tambahan lagi, jika anda mempunyai gadai janji yang sedia ada di kediaman utama anda, nombor ini mungkin akan dikurangkan. Lihat di bawah untuk maklumat lanjut dan semak dengan akauntan anda atau penasihat cukai lain jika ini terpakai kepada anda.
Di samping itu, faedah ke atas pinjaman ekuiti rumah kini boleh ditolak hanya jika wang itu digunakan untuk pengubahsuaian ke hartanah di mana pinjaman itu diambil.
Namun, walaupun dengan perubahan ini, ada rehat cukai yang berguna yang dapat membantu menjadikan rumah kedua lebih murah. Berikut adalah ringkasan ringkas.
Cuti Cukai Bagi Pemilik Rumah Kedua
Potongan bunga gadai janji
Kaedah cukai yang berbeza dikenakan bergantung pada sama ada rumah kedua anda untuk kegunaan peribadi atau sama ada anda bercadang untuk menyewanya. Dengan sewa, perkadaran tahun di mana anda menyewa harta dan hidup di dalamnya sendiri-juga bermain.
Rumah untuk Kegunaan Peribadi
Potongan bunga gadai janji telah lama dipuji sebagai cara untuk membuat rumah menjadi lebih murah. Jika anda menggunakan harta kedua secara tegas sebagai kediaman peribadi dan tidak pernah menyewakannya, anda layak memotong kepentingan gadai janji dengan cara yang sama seperti di rumah utama anda. Untuk memenuhi syarat untuk potongan itu, gadai janji itu mestilah hutang yang dijamin di rumah yang layak yang anda miliki, dan anda mesti memfailkan borang IRS 1040 dan butiran potongan anda.
Pemohon tunggal dan mereka yang berkahwin dengan pemfailan bersama boleh menuntut potongan terperinci bagi 100% kepentingan yang mereka bayar pada gadai janji mereka, sehingga had. Batasan tersebut berbeza-beza mengikut apabila gadai janji berasal. Untuk tahun cukai 2018 hingga 2025, had minimum adalah sehingga $ 750, 000 hutang yang dijamin oleh rumah pertama dan kedua anda - atau $ 375, 000 jika anda berkahwin dan memfail secara berasingan. Walau bagaimanapun, jika gadai janji anda wujud sebelum Dec.16, 2017, anda akan terus menerima rawatan cukai yang sama dan lebih murah seperti peraturan lama, dengan faedah pada gadai janji dan sebarang pinjaman lain yang boleh ditolak sehingga $ 1 juta dalam hutang.
Rumah Yang Disewakan
Peraturan cukai agak rumit jika anda menyewakan harta itu untuk beberapa atau sepanjang tahun. Kaedah yang berbeza dikenakan bergantung pada perkadaran masa rumah akan disewa, dan bukannya digunakan secara peribadi. Penggunaan harta anda akan jatuh ke dalam satu daripada tiga kategori:
Anda menyewakan hartanah selama 14 hari atau kurang. Anda boleh menyewa rumah kedua anda untuk pihak lain sehingga dua minggu (14 malam) dalam tempoh setahun tanpa perlu melaporkan pendapatan yang terhasil kepada IRS. Rumah itu masih dianggap sebagai kediaman peribadi, dan anda boleh memotong cukai gadai janji dan cukai harta tanah di bawah peraturan rumah kedua standard.
Ini memegang tanpa mengira kadar sewa; walaupun pendapatan dari rumah yang menyewa $ 10, 000 malam, mengatakan, tidak perlu dilaporkan kepada IRS, dengan syarat harta itu disewa tidak lebih dari 14 hari sepanjang tahun.
Anda menyewakan harta selama lebih dari 14 hari tetapi tinggal di dalamnya agak jarang. Keperluan khusus di sini ialah anda menggunakan rumah sendiri untuk kurang daripada 14 hari setahun atau 10% dari bilangan hari rumah disewa. Sekiranya ini berlaku-dan rumah itu disewa lebih dari 14 hari setahun-rumah anda dianggap sebagai harta sewa, dan anda mesti melaporkan pendapatan sewa kepada IRS.
Anda boleh memotong perbelanjaan sewa, termasuk faedah gadai janji, cukai harta, premium insurans, yuran yang dibayar kepada pengurus hartanah, bil-bil utiliti, dan 50% daripada susutnilai ke atas harta tersebut. Walau bagaimanapun, anda mesti memperuntukkan kos ini di antara perkadaran masa harta itu digunakan secara peribadi dan sewa sepanjang tahun.
Perlu diingat bahawa hari pembaikan tidak dikira sebagai kegunaan peribadi, jadi anda boleh menghabiskan lebih dari 14 hari di hartanah dengan syarat anda melakukan penyelenggaraan untuk masa tambahan. Merancang untuk mendokumenkan aktiviti penyelenggaraan anda dengan mengekalkan resit untuk membuktikan anda bukan sahaja bercuti pada hari-hari tersebut.
Anda menggunakan harta tersebut selama lebih dari 14 hari dan menyewanya secara tidak sengaja.
Untuk menjadi khusus, senario ini terpakai jika anda menggunakan harta itu sendiri selama sekurang-kurangnya dua minggu setahun atau 10% dari jumlah hari di mana rumah itu disewa. Sekiranya ini berlaku, rumah kedua dianggap kediaman peribadi.
Anda boleh mengambil potongan cukai gadai janji dan cukai harta benda, tetapi anda tidak dapat menuntut kerugian sewa. Sekiranya ahli keluarga anda menggunakan harta benda (termasuk suami / isteri, adik-beradik, ibu bapa, datuk dan nenek, anak-anak dan cucu), hari-hari tersebut dikira sebagai hari persekolahan melainkan jika anda mengumpul harga sewa yang saksama semasa penginapan keluarga.
Untuk bantuan dalam mengira potongan cukai gadai janji anda, gunakan lembaran kerja dalam talian, seperti ini dari Bankrate, untuk menentukan jumlah wang yang mungkin anda dapat simpan.
Potongan Kepentingan Rumah-Ekuiti
Selain potongan faedah gadai janji, anda mungkin dapat menghapuskan faedah atas pinjaman ekuiti rumah. Walau bagaimanapun, peraturan untuk potongan tersebut berubah mulai tahun cukai 2018.
Sebelum ini, anda boleh mengambil potongan walaupun anda menggunakan pinjaman ekuiti rumah untuk membayar hutang kad kredit, bercuti, atau membeli rumah kedua. Menurut IRS, kini anda boleh menolak bunga yang anda bayar di hutang ekuiti rumah hanya jika anda menggunakan wang "untuk membeli, membina atau memperbaiki rumah pembayar cukai yang secukupnya." Untuk melayakkan diri, pinjaman itu harus dijamin oleh rumah utama atau kedua, dan ia tidak boleh melebihi kos rumah.
Peruntukan itu bermakna bahawa untuk menuntut potongan bunga untuk membeli rumah kedua, anda perlu mengambil gadai janji untuk itu; jika anda mengeluarkan pinjaman ekuiti rumah terhadap rumah utama anda untuk membuat pembelian, anda tidak boleh menolak faedah yang anda bayar atas pinjaman tersebut.
Sehingga tahun cukai 2018, anda boleh menolak faedah pinjaman rumah sebanyak $ 750, 000, termasuk gadai janji. Walau bagaimanapun, perlu diingat bahawa angka ini adalah jumlah gabungan semua pinjaman yang digunakan untuk membeli, membina, atau meningkatkan rumah utama dan kedua. Sekiranya anda sudah mempunyai $ 750, 000 atau lebih hutang hipotek di kediaman tersebut, misalnya, anda tidak boleh menuntut potongan untuk kepentingan ekuiti rumah.
Potongan Cukai Harta
Anda boleh memotong cukai harta di rumah kedua dan, untuk perkara itu, seberapa banyak harta yang anda miliki. Walau bagaimanapun, di sini juga, tahun cukai 2018 membawa perubahan yang menjejaskan potongan tersebut.
Anda tidak lagi boleh menolak jumlah keseluruhan cukai harta yang anda bayar pada hartanah yang anda miliki. Sekarang, jumlah semua cukai negeri dan tempatan yang layak untuk potongan, termasuk cukai hartanah dan pendapatan, adalah terhad kepada $ 10, 000 setiap pulangan cukai, atau $ 5, 000 jika anda berkahwin dan memfailkan secara berasingan. Ramai orang yang membeli rumah kedua mungkin sudah melebihi had itu dengan rumah pertama mereka, dan tidak mungkin menikmati simpanan cukai tambahan untuk rumah kedua mereka.
Menjual Rumah Kedua Anda
Undang-undang cukai membenarkan anda mengambil keuntungan sehingga $ 500, 000 (jika anda berkahwin dan memfailkan secara bersama; $ 250, 000, jika anda tunggal) tanpa cukai ke atas jualan kediaman utama anda. Pengecualian jualan utama rumah ini tidak terpakai jika anda menjual rumah kedua anda; penjualan sedemikian boleh meninggalkan di cangkuk untuk cukai keuntungan modal pada keseluruhan keuntungan anda.
Walau bagaimanapun, beberapa langkah mungkin membolehkan anda untuk mengelakkan sekurang-kurangnya sebahagian daripada keuntungan modal untuk menjual rumah kedua. Yang pertama adalah untuk membuat harta tambahan kediaman utama anda sekurang-kurangnya dua tahun sebelum anda menjualnya. Itu mungkin membolehkan anda memanfaatkan rehat cukai, dengan syarat anda memenuhi keperluan residensi utama untuk tujuan cukai di negara anda. (Anda juga mungkin perlu mempertimbangkan implikasi cukai untuk sebarang pendapatan sewa yang boleh diterima di kediaman utama anda semasa anda tinggal di rumah kedua.)
Jika rumah kedua anda kebanyakannya disewa atau dipegang sebagai pelaburan, anda juga mungkin mempertimbangkan untuk menukarnya untuk harta setanding yang lain. Pertukaran 1031, juga dikenali sebagai pertukaran sejenis atau pertukaran tertunda cukai, membolehkan anda untuk menjual harta sewa atau pelaburan bagi harta sewa atau pelaburan lain yang sama atau nilai yang lebih tinggi, berdasarkan dasar yang ditangguhkan. Kelebihannya ialah anda mungkin dapat mengelak daripada membayar cukai keuntungan modal di bursa.
Untuk melayakkan diri untuk melakukan apa-apa tindakan, harta yang anda bertukar mesti dianggap sebagai harta sewa, bukan kediaman peribadi - yang bermaksud anda mesti menyewakan harta selama sekurang-kurangnya 15 hari dan menggunakannya selama kurang dari 14 hari atau 10% hari-hari rumah itu disewa setiap tahun.
Garisan bawah
Jika ia boleh dilaksanakan secara kewangan, memiliki rumah kedua boleh menjadi pelaburan yang sangat baik untuk tujuan bercuti atau sewa, dan juga dapat menyediakan rumah utama yang sesuai semasa persaraan. Tetapi kerana memiliki mana-mana rumah membawa beban kewangan yang signifikan, dari gadai janji dan cukai ke penyelenggaraan dan pembaikan, itu adalah untuk kepentingan anda untuk mempelajari implikasi cukai untuk anda pemilikan rumah kedua. Memandangkan undang-undang cukai adalah rumit dan berubah secara berkala, anda dinasihatkan untuk berunding dengan pakar cukai harta tanah yang berkelayakan yang boleh menjelaskan implikasi dan undang-undang cukai yang relevan dan membantu anda menentukan strategi pemilikan yang paling baik untuk keadaan anda.
