Melabur dalam pasaran rampasan adalah strategi yang memerlukan tahap kecanggihan dan ketekunan yang jauh melampaui apa yang menyedari kebanyakan orang. Ia boleh mempunyai potensi yang besar, tetapi ia memerlukan usaha yang sebenar untuk mendapatkan wang tunai. Oleh itu, ia harus didekati sebagai pelaburan penting, memerlukan fokus; ketekunan; dan penelitian yang teliti terhadap trend hartanah, ekonomi, dan demografi tempatan. Ia juga memerlukan pembentukan strategi untuk memperoleh hartanah dan akhirnya menjualnya.
Gambaran keseluruhan
Membeli kereta terpakai di lelongan adalah serupa dengan melabur dalam hartanah yang dirampas. Pengedar kereta terpakai adalah orang yang mengetahui semua ciri dan model serta kecacatan umum mereka dan cara untuk mengubahnya untuk mencipta nilai. Mereka mengambil risiko yang jauh lebih rendah daripada orang biasa yang menghadiri lelongan hanya untuk membeli kereta dengan diskaun.
Banyak pembeli perampasan pergi ke lelong di langkah-langkah pengadilan dengan harapan merebut tawar-menawar - perbezaan antara harga lelongan dan nilai intrinsik hartanah. Tetapi mereka mungkin tidak mempunyai pengetahuan sebenar pelaburan atau strategi mitigasi risiko. Pelabur yang berpengalaman dalam pasaran perampasan kediaman tahu bahawa bergantung kepada perbezaan harga sebagai sumber utama pendapatan pelaburan adalah resipi untuk bencana.
Kaedah yang betul untuk mendapatkan harta rampasan bukanlah pendekatan senapang patah, tetapi memilih harta yang berada di tempat yang ditakdirkan untuk pembangunan semula atau perbaikan. Harta itu perlu mempunyai kualiti yang unik yang menjadikannya menonjol dari orang lain di kawasan kejiranan atau pasaran tempatan atau yang memberikan peluang untuk mencipta nilai.
Strategi Pelaburan
Mana-mana pelabur dalam hartanah perlu mempunyai strategi tertentu yang merangkumi matlamat dan cara untuk memperoleh harta itu, untuk memegangnya dan akhirnya melupuskannya. Strategi ini lebih kritikal apabila melabur dalam pasaran rampasan. Anda mesti menentukan sama ada penyitaan itu berlaku akibat beberapa keadaan yang unik yang berkaitan dengan bekas pemilik, atau hasil daripada trend yang lebih luas yang boleh menjejaskan pasaran tempatan.
Pelabur perlu melakukan sejumlah besar penyelidikan mengenai pasaran hartanah tempatan. Permintaan untuk hartanah adalah fungsi pertumbuhan penduduk, pertumbuhan pekerjaan, pertumbuhan pendapatan boleh guna, dan perubahan demografi. Ini akan banyak mempengaruhi harga serta keupayaan untuk menjual hartanah pada akhir tempoh pelaburan.
Penyelidikan infrastruktur yang akan datang, seperti jalan raya, sekolah, dan projek komuniti. Juga belajar bagaimana kerajaan tempatan dan negeri menyokong pertumbuhan perniagaan dan merancang untuk menyelesaikan sebarang isu tertentu, seperti trafik, kualiti udara, jenayah dan cukai. Semua item ini akan menjadikan kawasan lebih diingini dan meningkatkan nilai hartanah di dalamnya.
Strategi Pemerolehan
Kebanyakan pelabur telah diajar untuk mencuba penerbitan yang menyenaraikan aset yang akan dilelong dan untuk dipadankan dengan pemilik mengenai niat mereka untuk membeli harta itu sebelum melelong. Walaupun tawaran boleh diperolehi di langkah pengadilan, mencari cara alternatif untuk mendapatkan harta yang tertekan akan meningkatkan peluang anda untuk menutup. Ia juga boleh memberi peluang untuk memahami dan menganalisis sepenuhnya harta tersebut.
Sebagai contoh, katakan pelabur mendapat akses ke hartanah dengan menggunakan kenalannya di pasaran dan pengetahuan tentang pinjaman perumahan untuk membantu pemilik rumah yang bergelut berunding dengan pemberi pinjaman mereka. Sekiranya masalah pinjaman dijalankan, bukan sahaja pelabur meningkatkan reputasinya dengan pemilik dan peminjam, pelabur juga boleh mendapatkan rujukan dan akses kepada orang lain yang mempunyai masalah pinjaman. Dan jika keadaan tidak dapat dilaksanakan, pelabur adalah yang pertama dalam bidang untuk memperoleh harta itu - kerana mereka telah memperoleh kepercayaan para pemiliknya. Pelabur juga boleh membuat keputusan mengenai sama ada untuk membeli harta itu kerana, melalui usaha mereka, mereka telah belajar mengenai kelemahan dan manfaat harta benda itu.
Satu lagi strategi ialah membeli pinjaman yang bermasalah dengan diskaun daripada pemberi pinjaman. Bank dan institusi pemberi pinjaman lain tidak suka memperoleh penyitaan. Untuk mengelakkan pengambilan hartanah milik milik (REO), institusi-institusi ini akan sering menjual beberapa pinjaman tidak berbayar dengan diskaun yang signifikan ke paras.
Pelabur boleh menjadi lebih fleksibel daripada peminjam dalam melaksanakan pinjaman tidak berbayar, kadang-kadang mengubahnya menjadi pinjaman berbayar yang akan memberi pulangan yang lebih tinggi, berikutan asas pelabur yang lebih rendah dalam pelaburan.
Selepas meminum pinjaman, pelabur boleh memegangnya atau menjualnya pada premium sebaik sahaja mereka melakukan beberapa kali. Sekiranya mereka tidak dapat bekerja, pelabur boleh merampas harta itu dan mengambil gelaran tanpa perlu bersaing dengan mana-mana pihak lain. Satu-satunya kelemahan untuk pendekatan ini ialah membeli sekumpulan pinjaman memerlukan pengeluaran modal yang lebih besar daripada membeli hartanah individu di lelong. Intinya ialah terdapat cara kreatif untuk mengurangkan persaingan dalam memperoleh aset tidak berbayar.
Tempoh Memegang dan Strategi Keluar
Pelabur juga harus memastikan apa yang perlu dilakukan sebaik sahaja aset diperolehi.
Adakah harta itu akan "dibalik" kembali ke pasaran atau akan diadakan dan berpengalaman menunggu perubahan pasaran sebelum dijual? Pelabur mempertimbangkan untuk membeli foreclosures dan kemudian memasarkan semula mereka tidak lama selepas pembelian harus mencari cara untuk memperbaiki harta tersebut. Penambahbaikan yang membekalkan bang terbesar untuk menambah termasuk bilik tidur dan bilik mandi, dapur renovasi dan ruang bawah tanah atau ruang yang tidak digunakan.
Memandangkan maklumat urus niaga harta adalah pengetahuan awam, sesetengah bakal pembeli akan berhati-hati membayar premium untuk hartanah dengan serta-merta selepas penjualan rampasan walaupun harganya selaras dengan hartanah lain di kawasan tersebut. Mewujudkan nilai melalui pembangunan semula membantu menyediakan rasional bagi harga jualan semula yang lebih tinggi dan boleh mengurangkan risiko tempoh pemasaran yang panjang. Walau bagaimanapun, pelabur perlu berhati-hati untuk tidak meningkatkan harta itu sehingga harganya jauh lebih tinggi daripada hartanah jiran.
Satu lagi strategi adalah untuk memegang aset sebagai harta sewa sehinggalah sesuatu berlaku di pasaran untuk meningkatkan nilai harta benda. Sekali lagi, pelabur mesti sedar pasaran sewa untuk memastikan terdapat jumlah permintaan yang mencukupi bagi ruang sewa. Dan bahawa harta yang dibeli akan menyerahkan sewa yang mencukupi untuk menampung kos mengekalkan harta itu.
Bagi mereka yang boleh mengendalikan masa tambahan dan usaha yang diperlukan untuk menjadi tuan rumah, membeli harta yang tertekan pada harga diskaun dan menukarnya ke harta sewa dapat mewujudkan kekayaan yang besar. Keupayaan untuk mendapatkan pembiayaan menarik, seperti pinjaman hanya faedah bersama dengan pemotongan faedah gadai janji dari cukai pendapatan, memberikan cara yang baik untuk mencipta aliran tunai sambil menunggu masa yang tepat untuk dijual.
Walaupun hartanah kediaman tidak begitu tidak menentu seperti kelas aset lain, ia dicirikan oleh tempoh yang panjang pulangan yang rendah dan kemudian "pop" nilai yang sepadan dengan beberapa perubahan besar dalam permintaan yang menjelaskan sebahagian besar pulangan. Sekali lagi, ini adalah dorongan untuk penyelidikan berterusan dan strategi jangka masa yang akan membantu menganggarkan masa lompat nilai dan membuat pelan aset untuk persediaan untuk dijual.
Strategi Keluar
Tidak berfikir melalui strategi keluar adalah kesilapan besar yang biasanya dibuat pelabur baru. Ramai yang berada di bawah tanggapan palsu bahawa masa terbaik untuk melabur dalam hartanah perampasan adalah apabila terdapat banyaknya mereka yang ada. Sebenarnya, peningkatan yang signifikan dalam rumah untuk dijual dan hartanah perampasan menggariskan beberapa masalah yang menghalang orang daripada membayar pinjaman mereka atau membuat mereka tidak mahu menyimpan rumah mereka. Ini mungkin disebabkan oleh kehilangan pekerjaan di kawasan atau beberapa masalah infrastruktur yang menjadikan kawasan tersebut tidak diingini. Trend tersebut akan memberikan impak yang positif ke atas bekalan rumah yang ada untuk dijual atau foreclosures dan kesan negatif terhadap permintaan. Ini bermakna ia akan menjadi lebih sukar untuk menjual harta itu sehingga fundamental pasaran bertambah baik.
Kesilapan biasa yang dibuat oleh pelabur yang bergantung semata-mata pada perbezaan harga untuk keuntungan mereka ialah mereka gagal merealisasikan impak negatif terhadap kos yang dibawa. Perbelanjaan boleh termasuk pembayaran gadai janji, cukai, insurans dan penyelenggaraan semasa tempoh pemasaran dan jualan yang berlarutan.
Menetapkan tarikh akhir untuk menjual harta dan kemudian mendiskaun harga sehinggalah harta yang dijual adalah satu cara untuk mengelakkan lebih banyak kos membawa. Adalah lebih baik untuk menjual pada keuntungan kecil-hingga-sifar daripada terus memasarkan harta untuk harga yang akan memastikan tempoh pemasaran yang panjang dan dengan itu membawa kos yang tinggi yang boleh menyebabkan kerugian.
Garisan bawah
Melabur dalam aset harta tanah yang tidak berbuat baik untuk membina kekayaan adalah strategi yang berdaya maju, tetapi ia bukan satu cara untuk menjadi cepat kaya. Bagi setiap cerita yang kaya dengan kekayaan, terdapat lebih 10 orang yang telah kehilangan modal kerana mereka tidak mengikuti perubahan dalam trend pasaran.
Mereka yang berjaya dalam pasaran perampasan telah mempelajari strategi dan taktik para pelabur yang berjaya. Mereka telah meletakkan masa dan sumber dalam membuat hubungan pasaran yang sesuai yang diperlukan untuk mewujudkan kelebihan daya saing berbanding orang lain. Tetapi masa dan tenaga untuk mengenali pasaran hartanah tempatan hanyalah satu daripada beberapa strategi yang boleh digunakan oleh pelabur untuk mendapatkan persaingan. Kejayaan datang dari pemerolehan yang dilakukan dengan teliti dan dilaksanakan serta strategi keluar pintar.
