Bagaimana Mereka Bekerja
Dengan gadai janji terbalik, pemberi pinjaman membuat pembayaran kepada pemilik rumah berdasarkan peratusan nilai di dalam rumah. Apabila pemilik rumah mati atau bergerak keluar dari harta itu, satu daripada tiga perkara boleh berlaku: (1) Pemilik rumah atau warisnya boleh menjual rumah untuk membayar pinjaman '(2) pemilik rumah atau waris boleh membiayai semula pinjaman yang sedia ada untuk menjaga rumah; atau (3) pemberi pinjaman boleh diberi kuasa untuk menjual rumah untuk menyelesaikan baki pinjaman.
Walaupun terdapat beberapa jenis gadai janji terbalik, termasuk yang ditawarkan oleh peminjam swasta, mereka umumnya berkongsi ciri-ciri berikut:
- Pemilik rumah yang lebih tua ditawarkan jumlah pinjaman yang lebih besar daripada pemilik rumah yang lebih muda. Rumah lebih mahal layak untuk pinjaman yang lebih besar. Gadai janji terbalik mestilah hutang utama terhadap rumah. Pemberi pinjaman yang lain mesti dibayar balik atau bersetuju untuk membiayai pinjaman mereka kepada pemegang gadai janji utama. Bayaran pinjaman boleh dimasukkan dalam kos pinjaman. Pemberi pinjaman boleh meminta pembayaran balik sekiranya pemilik rumah gagal mempertahankan harta tersebut, gagal menyimpan harta yang diinsuranskan, gagal membayar cukai harta, mengisytiharkan muflis, meninggalkan harta itu, atau melakukan penipuan. Pemberi pinjaman juga boleh meminta bayaran balik jika rumah dikutuk atau jika pemilik rumah menambah pemilik baru ke tajuk harta, sublet semua atau sebahagian dari harta tersebut, mengubah klasifikasi zoning harta itu, atau mengambil pinjaman tambahan terhadap harta itu.
Pinjaman HECM
Gadai janji terbalik telah wujud sejak tahun 1960-an, tetapi gadai janji terbalik yang paling biasa adalah gadai janji penukaran ekuiti rumah persendirian (HECM). Pinjaman ini pertama kali ditawarkan pada tahun 1989 dan disediakan oleh Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) AS.
HECM adalah satu-satunya gadai janji terbalik yang dikeluarkan oleh kerajaan persekutuan, yang membatasi kos kepada peminjam dan menjamin bahawa peminjam akan memenuhi obligasi tersebut. Kelemahan utama kepada HECM adalah bahawa jumlah pinjaman maksimum adalah terhad.
Pinjaman Bukan HECM
Hipotek sebaliknya bukan HECM boleh diperolehi daripada pelbagai institusi pinjaman. Kelebihan utama gadai janji terbalik ialah mereka menawarkan pinjaman dalam jumlah yang lebih tinggi daripada had HEMC. Salah satu kelemahan pinjaman bukan HECM ialah mereka tidak diinsuranskan secara fizikal dan boleh menjadi lebih mahal daripada pinjaman HECM.
Jumlah Kos Pinjaman Tahunan
Walaupun kadar faedah pada gadai janji HECM ditetapkan oleh kerajaan, dan kos asal pinjaman HECM adalah terhad kepada 2% dari nilai rumah, jumlah biaya pinjaman masih boleh berubah-ubah oleh pemberi pinjaman. Selain itu, dalam mencari pemberi pinjaman, peminjam mesti mempertimbangkan kos penutupan pihak ketiga, insurans hipotek dan yuran servis.
Untuk membantu peminjam dalam membandingkan kos gadai janji, Kebenaran dalam Akta Pemberi Pinjaman persekutuan memerlukan pembekal gadai janji untuk membentangkan peminjam dengan pendedahan kos dalam bentuk jumlah pinjaman tahunan (TALC). Gunakan nombor ini apabila membandingkan pinjaman daripada vendor yang berbeza; hanya perlu diingat bahawa kos sebenar gadai janji terbalik akan bergantung pada pilihan pendapatan yang dipilih
Pilihan Pendapatan
Kediaman terbalik HECM menyediakan pelbagai pilihan penjanaan pendapatan yang meluas, termasuk bayaran lump-sum, garis kredit, pendahuluan tunai bulanan, atau gabungan mana-mana.
Talian kredit mungkin merupakan ciri yang paling menarik dari pinjaman HECM kerana jumlah wang yang ada kepada peminjam meningkat dari masa ke masa dengan jumlah minat. Pinjaman bukan HECM menawarkan pilihan pendapatan yang lebih sedikit. (Untuk pilihan pembiayaan rumah lain, baca Pinjaman Rumah-Ekuiti: Apa yang Anda Perlu Tahu )
Kadar faedah
Kadar faedah pada gadai janji berbalik HECM terikat pada kadar keselamatan Perbendaharaan AS setahun. Peminjam mempunyai pilihan untuk memilih kadar faedah yang boleh berubah setiap tahun atau satu yang boleh berubah setiap bulan. Perubahan kadar laras tahunan mengikut kadar yang sama dengan kenaikan atau penurunan dalam kadar keselamatan Perbendaharaan AS setahun. Kadar laras tahunan ini dihadkan pada 2% setahun atau 5% sepanjang hayat pinjaman. Gadai janji kadar larasan bulanan (ARM) bermula dengan kadar faedah yang lebih rendah daripada ARM dan menyesuaikan setiap bulan. Ia boleh bergerak naik atau turun 10% sepanjang hayat pinjaman. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai ARM, lihat ARMed dan Berbahaya .)
Bagaimana Pembatalan Gadai Manusia Boleh Membantu: Kajian Dunia Sebenar
Hampir separuh daripada warga tua berumur 70 tahun ke atas yang mempunyai kad kredit tidak membayar baki mereka sepenuhnya setiap bulan, tetapi hipotek sebaliknya boleh membantu dengan masalah itu. Dalam "Bagaimana Home Pengekstrakan Ekuiti dan Pembalikan Gadai Meluas Hasil Kredit Keluarga Isi Rumah", kertas kerja yang dibiayai oleh Pentadbiran Keselamatan Sosial AS dan diterbitkan pada September 2016 oleh Pusat Penyelidikan Persaraan Michigan di University of Michigan, penyelidik Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini dan Maximilian D. Schmeiser mendapati bahawa hutang kad kredit bergulir jatuh apabila warga tua mengeluarkan gadai janji terbalik.
Penyitaan dan kebuntuan pembayaran hutang juga menjadi kurang biasa, sekurang-kurangnya dalam tiga tahun selepas gadai janji terbalik dibawa keluar. Orang tua yang mengalami kejutan kredit dalam tempoh dua tahun sebelum mengambil gadai janji terbalik mendapat manfaat paling banyak. (Penyelidik menegaskan kejutan kredit sebagai kejatuhan skor kredit sebanyak 25 mata atau lebih.) Mereka yang senior mungkin tidak layak untuk jenis pinjaman ekuiti yang lain kerana kredit mereka; kelayakan untuk gadai janji terbalik tidak bergantung pada skor kredit senior.
Kajian mendapati bahawa peminjam gadai janji terbalik mengurangkan hutang kad kredit mereka lebih daripada peminjam yang mengeluarkan pinjaman ekuiti rumah jenis lain (pinjaman ekuiti rumah tertutup, garis ekuiti rumah kredit dan penambahbaikan tunai). Jumlah wang pendahuluan dan peningkatan aliran tunai bulanan yang disediakan oleh gadai janji terbalik membantu warga tua membayar hutang kad kredit mereka.
Menurut kajian itu, warga tua yang pada mulanya menarik balik $ 10, 000 menggunakan gadai janji terbalik mengurangkan hutang kad kredit mereka dengan $ 2, 364 pada tahun pertama selepas meminjam jumlah itu. Pinjaman tambahan mengakibatkan bayaran tambahan hutang yang rendah: untuk setiap tambahan $ 10, 000 ditarik di depan, senior membayar $ 166 lagi, dan untuk setiap tambahan $ 100 dalam aliran tunai bulanan gadai janji terbalik yang dihasilkan, warga tua membayar tambahan $ 45 hutang untuk sepanjang tahun .
Perlu diingat bahawa kajian ini merangkumi peminjam yang mengeluarkan gadai janji terbalik antara tahun 2008 dan 2011, satu tempoh yang buruk dalam sejarah kewangan. Satu kajian serupa yang dilakukan semasa tempoh kemakmuran ekonomi mungkin mempunyai penemuan yang berbeza.
Orang tua yang menganggap gadai janji terbalik sebagai penyelesaian kepada hutang kad kredit harus menilai sama ada jumlah ekuiti rumah mereka akan hilang dalam yuran hipotek sebaliknya dan faedahnya adalah bernilai dari segi jumlah kepentingan kad kredit yang akan mereka simpan. Ini adalah perhitungan yang kompleks yang paling baik dilakukan oleh seorang akauntan atau perancang kewangan. Kaunselor gadai janji terbalik mungkin tidak cukup berpengetahuan untuk menjawab soalan ini
Garisan bawah
Mengambil pinjaman terhadap rumah anda adalah keputusan besar yang akan menjejaskan kewangan semasa dan harta pusaka yang anda tinggalkan kepada pewaris anda. Terdapat banyak kos yang terlibat, termasuk pinjaman asal, servis, dan faedah. Anda juga perlu ingat bahawa, dengan gadai janji terbalik, hutang anda meningkat dari masa ke masa disebabkan oleh faedah pinjaman. Jika anda mengubah fikiran tentang pinjaman, atau perlu keluar dari harta kerana sebab-sebab kesihatan, hasil dari penjualan harta itu digunakan untuk membayar gadai janji terbalik. Bergantung kepada saiz pinjaman dan nilai harta itu, mungkin terdapat sedikit atau tidak ada wang yang tersisa selepas pinjaman itu dibayar balik.
Sebelum mengambil gadai janji terbalik, anda harus menyelidik topik dengan teliti, membandingkan kos dari pelbagai peminjam dan membaca semua dokumen pendedahan. Semasa melabur hasil daripada gadai janji terbalik biasanya tidak digalakkan kerana keperluan untuk menampung kos pinjaman ditambah faedah, pendapatan daripada gadai janji terbalik boleh memberi peluang untuk memfokuskan semula elemen-elemen lain dalam portfolio pelaburan anda. Sebelum mengambil gadai janji, pertimbangkan aliran tunai gadai janji terbalik akan menyediakan dan mengkaji semula implikasi sumber pendapatan baru ini terhadap strategi pelaburan keseluruhan anda.
Untuk lebih mendalam, lihat Kesalahan Ganjaran Sebaliknya .
