Sewa-ke

Isi kandungan

• Bayaran Pendahuluan yang tidak dapat dikembalikan
• Pajakan-Opsyen berbanding Pajakan-Pembelian
• Bersetuju pada Harga Pembelian
• Memohon Sewa kepada Pengetua
• Penyelenggaraan Rumah Rent-to-Own
• Membeli Harta
• Calon Rent-to-Own Ideal
• Sebelum Anda menandatangani Kontrak
• Garisan bawah

Jika anda seperti kebanyakan pembeli rumah, anda perlu gadai janji untuk membiayai pembelian rumah baru. Untuk melayakkan diri, anda mesti mempunyai skor kredit dan wang tunai yang baik untuk bayaran pendahuluan. Tanpa ini, laluan tradisional ke homeownership mungkin tidak menjadi pilihan.

Terdapat alternatif lain, bagaimanapun: perjanjian rentak sendiri, di mana anda menyewa rumah untuk waktu tertentu, dengan pilihan untuk membelinya sebelum pajakan tamat. Perjanjian sewa-ke-sendiri terdiri daripada dua bahagian: perjanjian sewa piawai dan pilihan untuk membeli. Berikut adalah ringkasan tentang apa yang harus ditonton dan bagaimana proses sewa-sendiri berfungsi. Ia lebih rumit daripada menyewa, dan anda perlu mengambil langkah berjaga-jaga untuk melindungi kepentingan anda. Melakukannya akan membantu anda memikirkan sama ada perjanjian itu adalah pilihan yang baik jika anda ingin membeli rumah.

Takeaways Utama

• Perjanjian sewa-untuk-diri adalah kesepakatan di mana anda berkomitmen untuk menyewa harta untuk jangka waktu tertentu, dengan pilihan untuk membelinya sebelum pajakan habis. Perjanjian rentan sendiri termasuk perjanjian pajakan standard dan juga pilihan untuk membeli harta tersebut pada masa akan datang. Fahami bahawa kontrak kontrak pajakan memberi anda hak untuk membeli rumah apabila pajakan tamat, sementara kontrak sewa beli memerlukan anda membelinya. Anda membayar sewa sepanjang pajakan, dan dalam sesetengah kes, peratusan pembayaran dikenakan kepada harga pembelian. Dengan beberapa kontrak sewa-ke-sendiri, anda mungkin perlu mengekalkan harta itu dan membayar pembaikan.

Rumah Rent-To-Own: Bagaimana Proses Kerja

Bayaran Pendahuluan yang tidak dapat dikembalikan

Dalam perjanjian rentak sendiri, anda (sebagai pembeli) membayar penjual satu kali, biasanya tidak boleh ditebus, bayaran pendahuluan yang dipanggil yuran pilihan, wang opsyen, atau pertimbangan pilihan. Fi ini memberi anda pilihan untuk membeli rumah dengan beberapa tarikh pada masa akan datang. Yuran pilihan sering dinegosiasikan, kerana tidak ada kadar standard. Namun, yuran biasanya berkisar antara 2.5% dan 7% dari harga belian.

Pajakan-Opsyen berbanding Pajakan-Pembelian

Adalah penting untuk diperhatikan bahawa terdapat pelbagai jenis kontrak sewa-dengan-sendiri, dengan beberapa orang lebih mesra pengguna dan fleksibel daripada yang lain. Kontrak pajakan-pilihan memberi anda hak, tetapi bukan kewajiban, untuk membeli rumah apabila pajakan tamat. Sekiranya anda membuat keputusan untuk tidak membeli harta tersebut pada akhir pajakan, opsyen itu hanya tamat tempoh dan anda boleh pergi tanpa sebarang obligasi untuk terus membayar sewa atau membeli.

Berhati-hati untuk kontrak pajakan-pembelian. Dengan ini, anda secara sah diwajibkan membeli rumah di akhir pajakan, sama ada anda mampu atau tidak. Untuk mempunyai pilihan untuk membeli tanpa kewajiban, ia perlu menjadi kontrak pilihan pajakan. Oleh kerana undang-undang boleh mencabar untuk mentakrifkan, adalah sentiasa idea yang baik untuk mengkaji semula kontrak dengan peguam hartanah yang layak sebelum menandatangani apa-apa, jadi anda tahu hak anda dan apa yang anda masuki.

Bersetuju pada Harga Pembelian

Perjanjian sewa-sendiri hendaklah menyatakan kapan dan bagaimana harga pembelian rumah ditentukan. Dalam beberapa kes, anda dan penjual akan bersetuju dengan harga pembelian apabila kontrak ditandatangani, selalunya pada harga yang lebih tinggi daripada nilai pasaran semasa. Dalam keadaan lain, harga ditentukan apabila pajakan tamat, berdasarkan nilai pasaran semasa semasa hartanah. Ramai pembeli memilih untuk "mengunci" harga pembelian, terutamanya di pasaran di mana harga rumah sedang meningkat.

Memohon Sewa kepada Pengetua

Anda akan membayar sewa sepanjang tempoh pajakan. Persoalannya ialah sama ada sebahagian daripada setiap pembayaran dikenakan kepada harga belian akhirnya. Sebagai contoh, jika anda membayar $ 1, 200 dalam sewa setiap bulan selama tiga tahun, dan 25% daripada itu dikreditkan ke arah pembelian, anda akan memperoleh kredit sewa $ 10, 800 ($ 1, 200 x 0.25 = $ 300; $ 300 x 36 bulan = $ 10, 800). Biasanya, sewa adalah sedikit lebih tinggi daripada kadar yang akan dikenakan bagi kawasan sewa untuk kredit sewa yang anda terima. Tetapi pastikan anda tahu apa yang anda dapatkan untuk membayar premium itu.

Dalam sesetengah kontrak, semua atau sebahagian daripada wang opsyen yang anda perlu bayar boleh dikenakan pada harga belian akhirnya pada penutupan.

Penyelenggaraan Rumah Rent-to-Own

Bergantung kepada syarat-syarat kontrak, anda mungkin bertanggungjawab untuk mengekalkan harta itu dan membayar untuk pembaikan. Biasanya, ini adalah tanggungjawab tuan tanah, jadi baca cetakan baik kontrak anda dengan teliti. Kerana penjual akhirnya bertanggungjawab terhadap mana-mana yuran persatuan pemilik rumah, cukai, dan insurans (ia masih rumah mereka, selepas semua), mereka biasanya memilih untuk menampung kos ini. Sama ada cara, anda memerlukan polisi insurans penyewa untuk menampung kerugian kepada harta peribadi dan memberikan perlindungan liabiliti jika seseorang cedera semasa berada di rumah atau jika anda secara tidak sengaja mencederakan seseorang.

Pastikan keperluan penyelenggaraan dan pembaikan jelas dinyatakan dalam kontrak (tanya peguam anda untuk menerangkan tanggungjawab anda). Mengekalkan harta benda, contohnya, memotong rumput, meretas daun, dan membersihkan selokan, dan lain-lain, sangat berbeza dengan menggantikan bumbung yang rosak atau membawa elektrik ke kod. Sama ada anda bertanggungjawab untuk segala-galanya atau hanya memotong rumput, pastikan rumah diperiksa, memerintahkan penilaian, dan pastikan cukai harta adalah terkini sebelum menandatangani apa-apa.

Membeli Harta

Apa yang berlaku apabila kontrak berakhir bergantung sebahagiannya pada jenis perjanjian yang anda tandatangani. Sekiranya anda mempunyai kontrak pilihan pajakan dan ingin membeli harta itu, anda mungkin perlu mendapatkan gadai janji (atau pembiayaan lain) untuk membayar penjual sepenuhnya.

Sebaliknya, jika anda membuat keputusan untuk tidak membeli rumah atau tidak dapat membiayai pembiayaan pada akhir tempoh pajakan, pilihannya akan tamat dan anda keluar dari rumah, seolah-olah anda menyewa sebarang harta lain. Anda mungkin akan kehilangan wang yang dibayar sehingga itu, termasuk wang pilihan dan sebarang kredit sewa yang diperoleh, tetapi anda tidak akan bertanggungjawab untuk terus menyewa atau membeli rumah.

Rawat proses yang sama seperti yang anda lakukan jika anda membeli rumah secara langsung: melakukan usaha yang wajar anda, penyelidikan kawasan itu, bandingkan harga dengan rumah berhampiran lain, penyelidikan kontrak, dan penyelidikan sejarah penjual.

Calon Rent-to-Own Ideal

Perjanjian sewa-sendiri boleh menjadi pilihan yang sangat baik jika anda seorang pemilik rumah yang bercita-cita tetapi tidak cukup bersedia, secara kewangan. Perjanjian ini memberikan peluang kepada anda untuk mendapatkan kewangan anda secara teratur, meningkatkan skor kredit anda, dan menjimatkan wang untuk bayaran pendahuluan sementara "mengunci" rumah yang anda ingin memiliki. Jika pilihan wang dan / atau peratusan daripada sewa pergi ke arah harga pembelian, yang sering mereka lakukan, anda juga dapat membina beberapa ekuiti.

Walaupun perjanjian rent-to-up secara tradisinya telah diarahkan kepada orang yang tidak dapat memenuhi syarat untuk menepati pinjaman, terdapat kumpulan kedua calon yang telah banyak diabaikan oleh industri rentan sendiri: orang yang tidak dapat memperoleh hipotek pasaran pinjaman yang tidak sesuai dan tidak sesuai. "Di pasaran hartanah bandar kos tinggi, di mana pinjaman jumbo (piawai) adalah piawai, terdapat permintaan yang besar untuk penyelesaian yang lebih baik untuk orang yang berdaya maju dari segi kewangan, orang yang layak kredit yang tidak dapat atau tidak menginginkan gadai janji lagi, "Kata Marjorie Scholtz, pengasas dan Ketua Pegawai Eksekutif Verbhouse, permulaan berasaskan San Francisco yang mendefinisikan semula pasaran sewa-ke-sendiri.

"Ketika harga rumah meningkat dan semakin banyak bandar berharga daripada batas pinjaman yang sesuai dan menolak pinjaman jumbo, masalah itu beralih dari pengguna ke industri kewangan rumah, " kata Scholtz. Dengan garis panduan pengunderaitan automatik yang ketat dan 20% hingga 40% keperluan pembayaran balik, walaupun orang yang berupaya kewangan boleh menghadapi masalah mendapatkan pembiayaan di pasaran ini.

"Apa-apa pendapatan luar biasa, sebagai contoh-melambungkan pendapatan yang berpenghasilan tinggi ke dalam status 'outlier' kerana pengunderait tidak dapat menyesuaikan mereka dengan kemas ke dalam kotak, " kata Scholtz. Ini termasuk orang yang mempunyai pendapatan tidak menentu, bekerja sendiri atau pekerja kontrak, atau mempunyai kredit AS yang tidak ditubuhkan (contohnya warga negara asing) dan mereka yang hanya memerlukan 20% hingga 40% bank bayaran yang besar untuk pinjaman yang tidak sesuai.

Pasar kos tinggi bukanlah tempat yang jelas anda akan mencari hartanah sewa-sendiri, yang menjadikan Verbhouse luar biasa. Tetapi semua pembeli rumah yang berpotensi untuk sewa sendiri akan mendapat manfaat daripada cuba menulis ciri-ciri pengguna ke dalam kontrak sewa-ke-sendiri: Yuran pilihan dan sebahagian daripada setiap bayaran sewa membeli harga belian dolar untuk dolar, harga sewa dan beli dikunci sehingga lima tahun, dan peserta boleh membina ekuiti dan menangkap penghargaan pasaran, walaupun mereka memutuskan untuk tidak membeli. Menurut Scholtz, para peserta boleh "mengeluarkan tunai" pada nilai pasaran yang saksama: Verbhouse menjual rumah itu dan para peserta menyimpan penghargaan pasaran serta ekuiti yang mereka kumpulkan melalui pembayaran "beli-turun".

Sebelum Anda menandatangani Kontrak

Walaupun anda akan menyewa sebelum anda membeli, itu adalah idea yang baik untuk menjalankan usaha yang sama seperti jika anda membeli rumah secara terang-terangan. Sekiranya anda mempertimbangkan harta sewa-kepada-sendiri, pastikan untuk:

• Pilih istilah yang betul. Masukkan perjanjian pilihan pajakan dan bukan perjanjian sewa beli. Dapatkan bantuan. Sewa peguam hartanah yang berkelayakan untuk menjelaskan kontrak dan membantu anda memahami hak dan kewajipan anda. Anda mungkin ingin berunding beberapa mata sebelum menandatangani atau mengelakkan kesepakatan jika tidak cukup baik untuk anda. Penyelidikan kontrak. Pastikan anda faham: tarikh akhir (apa yang perlu dibayar) bayaran opsyen dan bayaran sewa - dan berapa banyak yang dikenakan ke atas harga belian bagaimana harga belian ditentukan bagaimana untuk melaksanakan pilihan anda untuk membeli (contohnya, penjual mungkin memerlukan anda untuk memberikan notis terlebih dahulu secara bertulis mengenai niat anda untuk membeli) sama ada haiwan peliharaan dibenarkan yang bertanggungjawab untuk penyelenggaraan, iuran persatuan pemilik rumah, cukai harta, dan sebagainya. Menyelidik rumah. Perintah penilaian bebas, dapatkan pemeriksaan harta benda, pastikan cukai harta adalah terkini, dan pastikan tidak ada lien ke atas harta itu. Menyelidik penjual. Semak laporan kredit penjual untuk mencari tanda-tanda masalah kewangan dan dapatkan laporan tajuk untuk melihat berapa lama penjual telah memiliki harta itu-semakin lama mereka memilikinya dan lebih banyak ekuiti, lebih baik. Semak semula. Di bawah keadaan mana anda akan kehilangan pilihan anda untuk membeli harta itu? Di bawah beberapa kontrak, anda kehilangan hak ini jika anda lewat hanya satu bayaran sewa atau jika anda tidak memberitahu penjual secara bertulis mengenai niat anda untuk membeli.

Garisan bawah

Perjanjian rentak sendiri membolehkan pembeli rumah untuk bergerak ke rumah dengan segera, dengan beberapa tahun bekerja untuk meningkatkan skor kredit mereka dan / atau menyimpan untuk bayaran muka sebelum cuba mendapatkan gadai janji. Sudah tentu, terma dan syarat tertentu mesti dipenuhi, mengikut perjanjian sewa-ke-sendiri. Walaupun ejen hartanah membantu dengan proses itu, adalah penting untuk berunding dengan seorang peguam hartanah yang berkelayakan yang boleh menjelaskan kontrak dan hak anda sebelum anda menandatangani apa-apa.