Anda mungkin pernah mendengar insurans gadai janji swasta (PMI), insurans yang perlu anda bayar apabila anda mengambil pinjaman rumah dengan bayaran kurang daripada 20% daripada pemberi pinjaman konvensional. Malangnya, sementara Pihak Berkuasa Perumahan Persekutuan (FHA) lebih murah hati daripada peminjam konvensional dalam banyak aspek, ia juga memerlukan insurans gadai janji untuk pinjaman bayaran rendah., anda akan mempelajari insurans gadai janji FHA, bagaimana ia berbeza dengan PMI, yang diperlukan untuk membawanya dan berapa lama, berapa kos, dan pilihan anda untuk mengelakkannya atau menyingkirkannya. Mari kita mulakan.
TUTORIAL: Asas Gadai Janji
Apakah Insurans Mortgage FHA?
Seperti PMI, tujuan insurans hipotek FHA adalah untuk melindungi pemberi pinjaman. Apabila peminjam mempunyai ekuiti yang minimum di rumah mereka, risiko (kepada peminjam) bahawa peminjam akan lalai adalah lebih tinggi, kerana peminjam tidak mempunyai banyak kehilangan dengan berjalan pergi dan membiarkan bank merampas di rumah (hanya melihat semua orang yang melangkah keluar dari pembayaran 0% mereka - pembayaran, gadai janji-gelembung perumahan). (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai FHA, pastikan anda membaca Pemahaman FHA Home Loan .)
Pinjaman FHA telah menurunkan keperluan pembayaran, dan pendapatan dan kredit yang kurang ketat daripada pinjaman konvensional. Walau bagaimanapun, jika anda memberi pinjaman kepada sejumlah besar wang kepada seseorang, dengan ciri peminjaman yang kurang sempurna, anda akan mendapat jaminan bahawa anda akan mendapat bayaran dengan cara lain. Dengan insurans gadai janji, jika anda berhenti membuat pembayaran gadai janji anda dan berjalan kaki dari rumah anda, penanggung insurans akan membantu pemberi pinjaman anda memulangkan kerugiannya. Oleh itu, sementara insurans hipotek mungkin kelihatan seperti gangguan kerana ia tidak melindungi pembeli, jika tidak ada, ramai orang mungkin tidak akan mendapat pinjaman sama sekali sehingga mereka mendapat bayaran yang lebih tinggi, kerana bank akan melihat pinjaman itu terlalu berisiko. Ramai orang mendapati premium insurans gadai janji membayar pilihan yang lebih baik daripada menunggu beberapa tahun sehingga mereka mempunyai bayaran pendahuluan yang cukup tinggi untuk mengelakkannya. (Adakah menggunakan gadai janji kedua pilihan terbaik untuk mengelakkan PMI? Baca Inssmart Private Mortgage Insurance untuk mengetahui lebih lanjut.)
FHA juga memerlukan pembayaran sesuatu yang dipanggil insurans hipotek (UFMI). UFMI memerlukan mereka yang memohon pinjaman, untuk membayar 1% daripada nilai pinjaman di depan apabila pinjaman ditutup, menurut Surat Gadai Janji 2010-28 yang dikeluarkan oleh Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) AS. Anda mempunyai pilihan untuk membayar jumlah ini secara tunai apabila anda menutup pinjaman anda, tetapi kebanyakan orang memilih untuk melancarkannya ke jumlah jumlah gadai janji mereka.
Bagaimana Insurans Gadai Janji FHA Berbeza daripada Insurans Gadai Janji Swasta?
Kos tahunan perubahan insurans gadai janji FHA bergantung kepada bayaran pendahuluan yang disediakan. Sehingga April 2011, HUD telah menukar insurans gadai janji FHA kepada 1.10%, dengan bayaran awal lebih besar atau sama dengan 5%. Bagi mereka yang mempunyai bayaran pendahuluan kurang dari 5%, diperlukan untuk membayar premium insurans sebanyak 1.15%. Jadi, di rumah $ 250, 000 dengan bayaran pendahuluan minimum $ 8, 750 (3.5%), premium insurans hipotek bulanan anda akan berdasarkan jumlah pinjaman sebanyak $ 241, 250, dan harganya $ 231.20 sebulan. Jumlah ini mesti dibayar dengan pembayaran gadai janji bulanan anda.
Sebaliknya, PMI mungkin menelan belanja sebanyak 1.15% daripada baki pinjaman, setahun, atau $ 231.20 sebulan dalam contoh ini bergantung pada skor kredit kami. Perbezaannya terletak pada keperluan. PMI mengharuskan anda memiliki penarafan kredit yang cemerlang sebanyak 720 untuk menerima kadar kira-kira 1.15% n mengikut Premium Bulanan & kadar bulanan PMINU yang disediakan dari PMI pada bulan Mei 2011. Sekiranya skor kredit anda lebih rendah, anda akan diminta untuk hadir bayaran pendahuluan yang lebih besar sebelum mereka menawarkan apa-apa jenis insurans. Insurans gadai janji FHA hanya memerlukan skor kredit minimum sebanyak 580 untuk layak untuk bayaran pendahuluan 3.5%, tetapi kebanyakan peminjam memerlukan skor kredit 620-640, yang masih membolehkan anda membeli rumah lebih cepat. Oleh itu, jika anda perlu mempunyai insurans gadai janji, insurans hipotek FHA boleh menjadi lebih rendah dua kejahatan. Di bawah perundangan persekutuan 2011, premium insurans gadai janji adalah cukai yang boleh ditolak, jadi sama ada anda mempunyai insurans gadai janji PMI atau FHA secara tetap, potongan cukai boleh melembutkan pukulan, tetapi semak dengan akauntan anda untuk melihat jika anda memenuhi keperluan yang betul untuk menerima potongan cukai ini. (Baca 6 Sebab Untuk Mengelakkan Insurans Gadai Janji Swasta untuk mengetahui lebih lanjut mengapa insurans FHA adalah yang lebih rendah dari kejahatan-kejahatan ini.)
Satu kelebihan yang PMI kadang-kadang mempunyai lebih daripada insurans gadai janji FHA adalah bahawa tidak semua peminjam memerlukan pembayaran insurans hipotek di depan seperti UFMI FHA.
Siapa Mesti Bawa Insurans Gadai Janji FHA dan Berapa Lama?
Sehingga Februari 2011, apabila anda mendapat pinjaman FHA, anda boleh meletakkan serendah 3.5%. Tetapi, seperti dengan pinjaman konvensional, sebagai pertukaran untuk keistimewaan meletakkan sedikit wang, anda perlu membayar insurans gadai janji sehingga nisbah pinjaman kepada nilai anda cukup tinggi - dengan kata lain, sehingga anda telah melunaskan jumlah pinjaman tertentu. Anda juga perlu membayar premium insurans yang lebih tinggi. Apabila ekuiti anda cukup tinggi (22% dalam hal pinjaman FHA), pemberi pinjaman menjadi kurang bimbang bahawa anda akan berjalan kaki dari rumah, jika anda mula mengalami masalah membuat pembayaran bulanan anda. Pada rumah $ 250, 000 yang sama, dari contoh terdahulu kami, apabila anda mula-mula membelinya dan dikehendaki untuk mengambil insurans hipotek, satu-satunya kerugian, jika anda berjalan jauh dari rumah, akan menjadi bayaran pendahuluan $ 8, 750 (3.5%) anda. Walaupun ini bukan sebahagian besar perubahan, ia jauh lebih kecil daripada berjalan dari $ 55, 000 (atau 22% daripada jumlah kos).
Menurut HUD, mereka yang mempunyai pinjaman melebihi 15 tahun dikehendaki membuat bayaran insurans hipotek bulanan selama lima tahun, dan mempunyai nisbah pinjaman kepada nilai 78% (bermakna bahawa anda telah membayar 22% daripada prinsipal pinjaman, termasuk bayaran pendahuluan asal), sebelum insurans tidak lagi diperlukan. Sekiranya anda mempunyai pinjaman dengan kurang daripada 15 tahun, maka satu-satunya syarat ialah nisbah pinjaman kepada nilai 78%. (Untuk mengetahui lebih lanjut, baca Penaklukan Perhitungan LTV .)
Bagaimana Anda Boleh Menghindari atau Menghapuskan Insurans Gadai Janji FHA?
Oleh kerana insurans gadai janji FHA menambah perbelanjaan yang signifikan kepada kos homeownership, anda mungkin tertanya-tanya jika ada apa-apa yang anda boleh lakukan untuk mengurangkan atau mengelakkannya, dan pada titik mana anda dibenarkan untuk menyingkirkannya.
Cara paling mudah untuk mengelakkan insurans gadai janji, tentu saja, adalah untuk meletakkan 20%. Anda boleh melakukan ini dengan menunggu untuk membeli sehingga anda mempunyai lebih banyak simpanan, atau dalam beberapa kes, dengan membeli harta yang kurang mahal, di mana anda mampu menurunkan 20%. Sudah tentu, secara realistik, jika anda melihat pinjaman FHA dengan turun 3.5%, anda mungkin berjalan dengan baik di antara kemampuan untuk membeli gadai janji sama sekali, dan harus terus menyewa.
Sekiranya harga rumah menghargai, dengan ketara, selepas anda membeli, anda mungkin dapat membiayai semula jalan keluar dari PMI. Untuk ini, nilai rumah anda perlu cukup dihargai untuk memberi anda 22% ekuiti di rumah.
Sesetengah peminjam boleh menawarkan program pinjaman khas yang tidak memerlukan pembayaran premium insurans gadai janji bulanan, walaupun membenarkan bayaran pendahuluan rendah. Sebagai contoh, Quicken Loans mempunyai program yang disebut "PMI Buster" bagi peminjam yang boleh meletakkan sekurang-kurangnya 5%. Walau bagaimanapun, peminjam harus menjangkakan bahawa walaupun peminjam yang menawarkan program yang serupa dengan ini mungkin tidak memerlukan PMI tradisional, mereka akan membuat peningkatan risiko pinjaman kepada anda dengan cara lain, seperti dengan menawarkan kadar faedah yang lebih tinggi. Memang ini berlaku dengan produk pinjaman PMI Buster, yang mengiklankan "bayaran yang lebih rendah dengan menghapuskan PMI tradisional dengan pemberi pinjaman gadai janji dibayar lender (LPMI). LPMI boleh dibina dalam kadar gadai janji anda."
Jika semuanya gagal, satu hari anda akan mencapai nisbah pinjaman kepada nilai 78% hanya dengan membuat pembayaran gadai janji bulanan anda. Mengenai pembelian rumah sebanyak $ 250, 000 yang kami telah berbincang sepanjang artikel ini, anda akan mencapai 22% ekuiti selepas 11 tahun dan sembilan bulan. Ini bermakna anda akan membayar sejumlah $ 32, 599.20 (141 x $ 231.20 = $ 32, 599.20) dalam premium insurans hipotek bulanan sehingga anda dapat membatalkan insurans.
Nota: Pemberi pinjaman anda sepatutnya secara automatik akan menurunkan insurans gadai janji apabila anda mencapai tahap ini dengan pinjaman FHA.
Adakah ia berbaloi?
Apabila menimbangkan pinjaman bayaran rendah, fikirkan sama ada kos tambahan kedua-dua insurans gadai janji terdahulu dan premium insurans gadai janji bulanan adalah sepadan dengan anda untuk mendapatkan rumah lebih awal. Sukar untuk mengira sama ada anda akan menang atau kalah secara kewangan, dalam jangka masa panjang dengan pengaturan ini, kerana anda tidak dapat meramalkan apa kadar penghargaan perumahan akan menjadi antara masa anda mempunyai 3.5% untuk diturunkan dan masa yang anda miliki 20% untuk meletakkan. Anda juga tidak dapat meramalkan, dengan tepat, berapa tahun ia akan membawa anda untuk menyelamatkan 16.5% tambahan, kerana pendapatan dan perbelanjaan boleh berubah, untuk lebih baik atau lebih buruk, dengan cara yang tidak ada yang dapat dijangka. Atas sebab-sebab ini, mungkin lebih baik untuk memutuskan dasar psikologi sama ada anda selesa dengan membayar wang tambahan yang diperlukan untuk insurans gadai janji untuk memiliki tempat untuk memanggil anda sendiri.
Untuk bacaan selanjutnya mengenai membeli rumah pertama, pastikan anda membaca Pembiayaan Dasar untuk Pembeli Rumah Pertama .
