Tetapi apa yang berlaku apabila tempoh bunga hanya meningkat? Siapa yang menawarkan pinjaman ini? Dan bila adakah ia masuk akal untuk mendapatkannya? Berikut adalah panduan ringkas untuk jenis gadai janji ini.
Bagaimana Mortgages Faedah Hanya Tersusun
Pada asasnya, gadai janji hanya bunga adalah satu-satunya di mana anda hanya membuat pembayaran faedah untuk beberapa tahun pertama - biasanya lima atau sepuluh - dan apabila tempoh itu berakhir, anda mula membayar kedua-dua prinsipal dan kepentingan. Sekiranya anda ingin membuat bayaran utama dalam tempoh hanya bunga, anda boleh, tetapi itu bukan keperluan pinjaman.
Anda biasanya akan melihat pinjaman bunga yang berstruktur sebagai gadai janji kadar laras 3/1, 5/1, 7/1 atau 10/1 (ARM). Peminjam berkata pilihan 7/1 dan 10/1 paling popular dengan peminjam. Pada amnya, tempoh hanya faedah adalah sama dengan tempoh kadar tetap untuk pinjaman kadar boleh laras. Ini bermakna jika anda mempunyai ARM 10/1, misalnya, anda akan membayar bunga hanya untuk sepuluh tahun pertama.
Pada ARM yang hanya tertarik, selepas tempoh pengenalan berakhir, kadar faedah akan menyesuaikan sekali setahun (di mana "1" berasal) berdasarkan kadar faedah penanda aras seperti LIBOR ditambah margin ditentukan oleh pemberi pinjaman. Kadar penanda aras berubah apabila pasaran berubah, tetapi margin ditentukan sebelum anda mengambil pinjaman.
Had kadar had Kadar faedah perubahan. Ini adalah benar semua ARM, bukan hanya ARM sahaja yang menarik. Cap kadar faedah awal pada 3/1 ARM dan ARS 5/1 biasanya dua, kata Casey Fleming, seorang pegawai pinjaman dengan C2 Financial Corp di San Diego dan pengarang "Panduan Pinjaman: Bagaimana Mendapatkan Mortgage Kemungkinan Terbaik". Ini bermakna jika kadar faedah permulaan anda ialah tiga peratus, maka tempoh faedah hanya berakhir pada tahun empat atau enam tahun, kadar faedah baru anda tidak akan lebih tinggi daripada lima peratus. Pada 7/1 ARM dan ARM 10/1, cap kadar awal biasanya lima.
Selepas itu, kenaikan kadar biasanya terhad kepada dua peratus setahun, tanpa menghiraukan tempoh pengenalan ARM itu. Penutup seumur hidup hampir selalu lima peratus di atas kadar faedah permulaan pinjaman, kata Fleming. Oleh itu jika kadar permulaan anda adalah tiga peratus, ia mungkin meningkat kepada lima peratus pada tahun lapan, tujuh peratus pada tahun sembilan dan maks keluar pada lapan peratus pada tahun sepuluh.
Apabila tempoh akhir bunga berakhir, anda perlu memulakan pembayaran balik prinsipal sepanjang tempoh pinjaman - pada dasar yang dilunaskan sepenuhnya, dalam pemberi pinjaman bercakap. Pinjaman hanya pada hari ini tidak mempunyai pembayaran belon; mereka biasanya tidak dibenarkan di bawah undang-undang, kata Fleming. Oleh itu, jika tempoh penuh ARM 7/1 adalah 30 tahun dan tempoh faedah hanya tujuh tahun, pada tahun lapan, bayaran bulanan anda akan dikira semula berdasarkan dua perkara: pertama, kadar faedah baru, dan kedua, pembayaran balik pokok dalam tempoh 23 tahun yang akan datang.
Kadar Pinjaman Faedah Tetap
Kadar gadai janji tetap tetap tidak sama. Dengan pinjaman kadar faedah tetap 30 tahun, anda mungkin membayar faedah hanya selama sepuluh tahun, kemudian bayar bunga ditambah pokok untuk baki 20 tahun. Dengan mengandaikan anda tidak meletakkan apa-apa ke arah prinsipal dalam tempoh sepuluh tahun pertama, bayaran bulanan anda akan melompat dengan ketara pada tahun 11, bukan sahaja kerana anda akan mula membayar prinsipal, tetapi kerana anda akan membayar balik prinsipal hanya dalam 20 tahun dan bukannya 30 tahun. Oleh kerana anda tidak membayar prinsipal semasa tempoh hanya bunga, apabila kadar semula, pembayaran faedah baru anda adalah berdasarkan jumlah pinjaman keseluruhan. Pinjaman $ 100, 000 dengan kadar faedah 3.5 peratus akan menelan belanja hanya $ 291.67 sebulan dalam sepuluh tahun pertama, tetapi $ 579.96 sebulan selama 20 tahun yang tinggal (hampir dua kali ganda).
Lebih dari 30 tahun, pinjaman $ 100, 000 akan dikenakan biaya $ 174, 190.80 - dikira sebagai ($ 291.67 x 120 pembayaran) + ($ 579.96 x 240 pembayaran). Jika anda telah mengambil pinjaman kadar tetap 30 tahun pada kadar faedah 3.5 peratus yang sama (seperti yang disebutkan di atas), jumlah kos anda melebihi 30 tahun ialah $ 161, 656.09. Itulah $ 12, 534.71 lebih untuk faedah atas pinjaman hanya faedah, dan bahawa kos faedah tambahan adalah mengapa anda tidak mahu menyimpan pinjaman tanpa faedah untuk jangka masa penuhnya. Walau bagaimanapun, perbelanjaan sebenar anda akan kurang jika anda mengambil potongan cukai faedah gadai janji.
Adakah Jenis Pinjaman ini Boleh Diberikan?
Oleh kerana begitu banyak peminjam mendapat masalah dengan pinjaman hanya bunga selama tahun-tahun gelembung, bank-bank teragak-agak untuk menawarkan produk hari ini, kata Yael Ishakis, wakil presiden Pinjaman Rumah FM di Brooklyn, NY, dan pengarang "Panduan Lengkap untuk Pembelian sebuah rumah."
Fleming berkata kebanyakan adalah jumbo, pinjaman kadar berubah dengan tempoh tetap lima, tujuh atau sepuluh tahun. Pinjaman jumbo adalah sejenis pinjaman yang tidak sesuai. Tidak seperti pinjaman yang menyesuaikan diri, pinjaman tidak lengkap biasanya tidak layak untuk dijual kepada syarikat yang ditaja oleh kerajaan, Fannie Mae dan Freddie Mac - pembeli terbesar untuk memulihkan gadai janji dan sebab mengapa pinjaman yang disesuaikan begitu banyak tersedia.
Apabila Fannie dan Freddie membeli pinjaman daripada peminjam gadai janji, mereka membuat lebih banyak wang yang tersedia untuk peminjam untuk mengeluarkan pinjaman tambahan. Pinjaman tidak menepati seperti pinjaman tanpa faedah mempunyai pasaran gadai janji menengah yang terhad, jadi lebih sukar untuk mencari pelabur yang ingin membelinya. Lebih banyak peminjam bergantung kepada pinjaman dan perkhidmatan mereka di dalam rumah, yang bermakna mereka mempunyai sedikit wang untuk membuat pinjaman tambahan. Oleh itu, pinjaman faedah semata-mata tidak tersedia secara meluas. Sekalipun pinjaman hanya bunga bukanlah pinjaman jumbo, ia masih dianggap tidak sesuai.
Kerana pinjaman hanya faedah tidak tersedia secara meluas seperti, katakan, 30 tahun pinjaman kadar tetap, "cara terbaik untuk mencari peminjam hanya faedah yang baik adalah melalui broker yang bereputasi dengan rangkaian yang baik, kerana akan mengambil beberapa membeli-belah yang serius untuk mencari dan membandingkan tawaran, "kata Fleming.
Membandingkan Kos
"Peningkatan kadar untuk ciri-satunya faedah berbeza-beza oleh pemberi pinjaman dan hari, tetapi angka yang anda akan membayar sekurang-kurangnya 0.25 peratus premium dalam kadar faedah, " kata Fleming.
Begitu juga, Whitney Fite, presiden Angel Oak Home Loans di Atlanta, berkata kadar pada gadai janji hanya faedah adalah kira-kira 0.125 hingga 0.375 peratus lebih tinggi daripada kadar pinjaman amortizing fixed rate atau ARM, bergantung kepada butir-butirnya.
Begini bagaimana pembayaran bulanan anda akan dilihat dengan pinjaman hanya $ 100, 000 faedah berbanding dengan pinjaman kadar tetap atau ARM pelunasan sepenuhnya, masing-masing pada kadar tipikal bagi jenis pinjaman:
- 7 tahun, hanya ARM faedah, 3, 125 peratus: $ 260.42 bayaran bulanan 30 tahun pinjaman konvensional tetap (bukan bunga sahaja), 3.625 peratus: pembayaran bulanan $ 456.05 7 tahun, pelunasan sepenuhnya ARM (pelunasan 30 tahun), 2.875 peratus: $ 414.89 pembayaran bulanan
Pada kadar ini, dalam jangka pendek, ARM hanya faedah akan dikenakan biaya $ 195.63 kurang setiap bulan untuk $ 100, 000 yang dipinjam untuk tujuh tahun pertama berbanding dengan pinjaman kadar tetap 30 tahun, dan $ 154.47 kurang sebulan berbanding dengan pelunasan sepenuhnya 7/1 ARM.
Tidak mustahil untuk mengira kos seumur hidup sebenar pinjaman kadar bunga yang boleh laras apabila anda mengambilnya kerana anda tidak dapat mengetahui terlebih dahulu mengenai kadar faedah yang akan ditetapkan semula untuk setiap tahun. Tidak ada cara untuk membayar kos, sama ada, kata Fleming, walaupun anda boleh menentukan topi kadar faedah seumur hidup dan lantai dari kontrak anda. Ini akan membolehkan anda mengira kos seumur hidup minimum dan maksimum dan mengetahui bahawa kos sebenar anda akan jatuh di mana-mana. "Ia akan menjadi sangat besar, " kata Fleming.
Garisan bawah
Gadai janji faedah hanya boleh mencabar untuk difahami, dan pembayaran anda akan meningkat dengan ketara sebaik sahaja tempoh hanya faedah berakhir. Jika pinjaman hanya bunga anda adalah ARM, pembayaran anda akan meningkat lebih tinggi jika kadar faedah meningkat, yang merupakan taruhan yang selamat dalam persekitaran kadar rendah hari ini. Pinjaman ini adalah terbaik untuk peminjam yang canggih yang memahami sepenuhnya bagaimana mereka bekerja dan apa risiko yang mereka ambil.
