Salah satu sebab utama orang melabur adalah untuk meningkatkan kekayaan mereka. Walaupun motivasi mungkin berbeza antara pelabur-sesetengah mungkin mahukan wang untuk bersara, yang lain boleh memilih untuk menorehkan wang untuk acara-acara kehidupan lain seperti mempunyai bayi atau untuk membuat wang perkahwinan biasanya menjadi asas kepada semua pelaburan. Dan tidak kira di mana anda meletakkan wang anda, sama ada ia masuk ke pasaran saham, pasaran bon, atau hartanah.
Harta tanah adalah harta yang nyata yang terdiri daripada tanah, dan secara amnya termasuk struktur atau sumber yang terdapat di tanah itu. Hartanah pelaburan adalah satu contoh pelaburan hartanah. Ini dibeli dengan niat untuk menghasilkan wang melalui pendapatan sewa. Sesetengah orang membeli hartanah pelaburan dengan niat untuk menjualnya selepas masa yang singkat. Terlepas dari niat, bagi pelabur yang mempelbagaikan portfolio pelaburan mereka dengan hartanah, penting untuk mengukur pulangan pelaburan (ROI) untuk menentukan keuntungan hartanah. Artikel ini melihat bagaimana pulangan pelaburan, cara menghitungnya untuk harta sewa anda, dan mengapa ia merupakan pembolehubah penting yang perlu anda tahu sebelum anda membuat pembelian.
Takeaways Utama
- Pulangan pelaburan mengukur berapa banyak wang atau untung dibuat atas pelaburan sebagai peratusan kos pelaburan itu. Untuk mengira pulangan peratusan pelaburan untuk pembelian tunai, ambil keuntungan bersih atau keuntungan bersih pelaburan dan bahagikannya dengan kos asal.Jika anda mempunyai gadai janji, anda perlu memberi faktor dalam bayaran pendahuluan anda dan pembayaran hipotek. Pembolehubah lain boleh dimainkan yang boleh menjejaskan ROI anda termasuk kos pembaikan dan penyelenggaraan, serta perbelanjaan tetap anda.
Apakah Pulangan Pelaburan (ROI)?
Pulangan pelaburan mengukur berapa banyak wang atau untung dibuat atas pelaburan sebagai peratusan kos pelaburan itu. Ia menunjukkan bagaimana dolar pelaburan yang berkesan dan efisien digunakan untuk menjana keuntungan. Mengetahui apa ROI anda membolehkan pelabur menilai sama ada meletakkan wang ke dalam pelaburan tertentu adalah pilihan bijak atau tidak.
Pulangan pelaburan boleh dibuat untuk sebarang stok kenderaan, bon, akaun simpanan, walaupun sekeping harta tanah. Mengira ROI yang bermakna bagi harta kediaman boleh mencabar kerana pengiraan boleh dimanipulasi dengan mudah-pembolehubah tertentu boleh dimasukkan atau dikecualikan dalam pengiraan. Ia boleh menjadi sangat sukar apabila pelabur mempunyai pilihan untuk membayar wang tunai atau mengeluarkan gadai janji ke atas harta itu.
Di sini, kami akan mengkaji dua contoh untuk mengira ROI pada harta sewa kediaman-pembelian tunai dan satu yang dibiayai dengan gadai janji.
Formula untuk ROI
Ku ROI = Kos Pelaburan Keuntungan Pelaburan - Kos Pelaburan
Untuk mengira keuntungan atau keuntungan pada apa-apa pelaburan, terlebih dahulu mengambil pulangan jumlah pelaburan dan tolak kos asal pelaburan. Oleh kerana ROI adalah nisbah keuntungan, ia memberikan kita keuntungan pada pelaburan yang diwakili dalam peratusan istilah.
Kerana pulangan ke atas pelaburan adalah nisbah keuntungan, keuntungan diwakili dalam peratusan istilah.
Untuk mengira pulangan peratusan pelaburan, kami mengambil keuntungan bersih atau keuntungan bersih pelaburan dan membahagikannya dengan kos asal.
Misalnya, jika anda membeli saham ABC untuk $ 1, 000 dan menjualnya dua tahun kemudian untuk $ 1, 600, keuntungan bersih ialah $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000). ROI di stok ialah 60%.
Mengira ROI pada Hartanah Sewa
Persamaan di atas nampaknya cukup mudah untuk dikira, tetapi perlu diingat bahawa terdapat beberapa pembolehubah yang boleh dimainkan dengan hartanah yang boleh menjejaskan nombor ROI. Ini termasuk perbelanjaan pembaikan dan penyelenggaraan, dan cara memikirkan leverage-jumlah wang yang dipinjam dengan faedah untuk membuat pelaburan awal.
Apabila membeli hartanah, istilah pembiayaan boleh memberi kesan kepada harga pelaburan. Tetapi menggunakan sumber seperti kalkulator hipotek boleh membantu anda menjimatkan wang dengan membantu anda mencari kadar faedah yang menggalakkan.
ROI untuk Transaksi Tunai
Mengira ROI hartanah adalah agak mudah jika anda membeli harta dengan wang tunai. Berikut adalah contoh harta sewa yang dibeli dengan wang tunai:
- Anda telah membayar $ 100, 000 tunai untuk harta sewa. Kos penutupan adalah $ 1, 000 dan kos pembentukan semula berjumlah $ 9, 000, membawa jumlah pelaburan anda kepada $ 110, 000 untuk harta itu. Anda mengutip $ 1, 000 dalam sewa setiap bulan.
Setahun kemudian:
- Anda memperoleh $ 12, 000 dalam pendapatan sewaan untuk 12 bulan tersebut. Kelebihan termasuk bil air, cukai harta, dan insurans, berjumlah $ 2, 400 untuk tahun ini atau $ 200 sebulan. Pulangan tahunan anda adalah $ 9, 600 ($ 12, 000 - $ 2, 400).
Untuk mengira ROI hartanah:
- Bahagikan pulangan tahunan ($ 9, 600) dengan jumlah jumlah pelaburan atau $ 110, 000.ROI = $ 9, 600 ÷ $ 110, 000 = 0.087 atau 8.7%. ROI anda adalah 8.7%.
ROI untuk urus niaga yang dibiayai
Mengira ROI pada transaksi dibiayai lebih terlibat.
Sebagai contoh, anda membeli harta sewa $ 100, 000 sama seperti di atas, tetapi bukannya membayar tunai, anda mengeluarkan gadai janji.
- Bayaran pendahuluan yang diperlukan untuk gadai janji adalah 20% daripada harga belian atau $ 20, 000 (harga jualan $ 100, 000 x 20%). Kos penutupan lebih tinggi, yang tipikal untuk gadai janji, berjumlah $ 2, 500 di depan. Anda membayar $ 9, 000 untuk pembentukan semula. perbelanjaan out-of-pocket adalah $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).
Terdapat juga kos berterusan dengan gadai janji:
- Katakan anda mengambil pinjaman 30 tahun dengan kadar faedah 4% tetap. Mengenai $ 80, 000 yang dipinjam (harga jualan $ 100, 000 dengan bayaran pendahuluan $ 20, 000), bayaran bulanan dan faedah bulanan ialah $ 381.93. Kami akan menambah $ 200 sebulan untuk menampung air, cukai, dan insurans, menjadikan jumlah bayaran bulanan anda $ 581.93. Pendapatan sewa $ 1, 000 sebulan berjumlah $ 12, 000 untuk tahun. Aliran tunai bulanan anda adalah $ 418.07 bulanan (sewa $ 1, 000 - $ 581.93 pembayaran gadai janji).
Satu tahun kemudian:
- Anda memperoleh $ 12, 000 dalam jumlah pendapatan sewa untuk tahun ini pada $ 1, 000 sebulan. Pulangan tahunan anda ialah $ 5, 016.84 ($ 418.07 x 12 bulan).
Untuk mengira ROI hartanah:
- Berbagi pulangan tahunan oleh perbelanjaan asal anda (bayaran balik sebanyak $ 20, 000, kos penutupan $ 2, 500 dan pembentukan semula $ 9, 000) untuk menentukan ROI.ROI: $ 5, 016.84 ÷ $ 31, 500 = 0.159. ROI anda adalah 15.9%.
Ekuiti Rumah
Sesetengah pelabur menambah ekuiti rumah ke dalam persamaan. Ekuiti adalah nilai pasaran hartanah dikurangkan jumlah pinjaman yang belum dijelaskan. Perlu diingat bahawa ekuiti di rumah bukan tunai-di-tangan. Anda perlu menjual harta untuk mengaksesnya.
Untuk menghitung jumlah ekuiti di rumah anda, semak jadual pelunasan gadai janji anda untuk mengetahui berapa banyak pembayaran gadai janji anda pergi ke arah membayar prinsipal pinjaman. Ini membina ekuiti di rumah anda.
Jumlah ekuiti boleh ditambah kepada pulangan tahunan. Dalam contoh kami, jadual pelunasan pinjaman menunjukkan bahawa sejumlah $ 1, 408.84 prinsipal telah dibayar dalam tempoh 12 bulan pertama.
- Pulangan tahunan baru, termasuk bahagian ekuiti, sama dengan $ 6, 425.68 ($ 5, 016.84 pendapatan tahunan + ekuiti $ 1, 408.84).ROI = $ 6, 425.68 ÷ $ 31, 500 = 0.20. ROI anda adalah 20%.
Kepentingan ROI untuk Harta Tanah
Seperti yang disebutkan di atas, mengetahui apa ROI dalam sebarang pelaburan, terutamanya hartanah, membolehkan para pelabur untuk mendapatkan maklumat lanjut. Sebelum anda membeli, anda mungkin dapat menganggarkan kos dan perbelanjaan anda, serta pendapatan sewa anda. Ini memberi anda peluang untuk membandingkannya dengan harta lain yang serupa. Sebaik sahaja anda telah menyempitkannya, anda boleh menentukan berapa banyak yang anda akan buat. Jika, pada bila-bila pun, anda menyedari kos dan perbelanjaan anda akan melebihi ROI anda, anda mungkin perlu membuat keputusan mengenai sama ada anda mahu menunggangnya dan berharap anda akan membuat keuntungan lagi, atau sama ada anda harus menjual harta anda supaya anda tidak hilang.
Pertimbangan lain
Sudah tentu, terdapat perbelanjaan tambahan yang terlibat dalam memiliki harta sewa, seperti kos pembaikan atau penyelenggaraan, yang perlu dimasukkan dalam pengiraan yang akhirnya mempengaruhi ROI.
Selain itu, kami menganggap harta itu disewa selama 12 bulan. Dalam banyak kes, kekosongan berlaku terutamanya di antara penyewa dan kekurangan pendapatan untuk bulan-bulan tersebut mesti diambil kira dalam pengiraan anda.
ROI untuk harta sewa adalah berbeza kerana bergantung kepada sama ada harta itu dibiayai melalui gadai janji atau dibayar secara tunai. Sebagai aturan umum, kurang wang tunai yang dibayar sebagai pendahuluan pada hartanah, semakin besar keseimbangan pinjaman hipotek, tetapi semakin besar ROI anda. Sebaliknya, lebih banyak wang tunai yang dibayar terlebih dahulu dan semakin sedikit anda meminjam, semakin rendah ROI anda, kerana kos awal anda akan lebih tinggi. Dengan kata lain, pembiayaan membolehkan anda meningkatkan ROI anda dalam jangka pendek kerana kos awal anda lebih rendah.
Adalah penting untuk menggunakan pendekatan yang konsisten apabila mengukur ROI untuk pelbagai hartanah. Sebagai contoh, jika anda memasukkan ekuiti rumah dalam menilai satu harta, anda harus memasukkan ekuiti harta lain apabila mengira ROI untuk portfolio hartanah anda.
