Isi kandungan
- Apakah PMI?
- Kos PMI
- Membayar PMI
- Membatalkan Liputan PMI
- Penamatan PMI automatik
- Penamatan PMI Akhir
- Nilai Rumah dan PMI
- Pinjaman Konvensional Tanpa PMI
- Keperluan Pembayaran Balik
- Gadai janji Piggyback dan PMI
- Premium Insurans Hutang FHA
- Membatalkan FIP MIP
- Garisan bawah
Adalah mitos bahawa anda perlu meletakkan 20% daripada harga pembelian rumah untuk mendapatkan gadai janji. Pemberi pinjaman menawarkan pelbagai program pinjaman dengan keperluan pembayaran turun ke bawah untuk memenuhi pelbagai belanjawan dan keperluan pembeli. Sekiranya anda pergi ke laluan ini, saya berharap untuk membayar insurans gadai janji swasta (PMI). Perbelanjaan tambahan ini dapat menaikkan kos pembayaran gadai janji bulanan anda dan, secara keseluruhannya, membuat pinjaman anda lebih mahal. Walau bagaimanapun, hampir tidak dapat dielakkan jika anda tidak mempunyai simpanan bawah 20% atau lebih.
Insurans gadai janji persendirian (PMI)
Apakah PMI?
PMI adalah sejenis insurans gadai janji yang pembeli lazimnya perlu membayar pinjaman konvensional apabila mereka membuat bayaran pendahuluan yang kurang daripada 20% daripada harga pembelian rumah. Ramai pemberi pinjaman menawarkan program bayaran rendah, yang membolehkan anda meletakkan sedikit sebanyak 3%. Kos kelonggaran itu adalah PMI, yang melindungi pelaburan pemberi pinjaman sekiranya anda gagal membayar balik gadai janji anda, yang dikenali sebagai lalai. Dengan kata lain, PMI menginsuranskan pemberi pinjaman, bukan anda.
PMI membantu pemberi pinjaman mendapatkan lebih banyak wang mereka secara lalai. Sebab pemberi pinjaman memerlukan liputan untuk bayaran turun di bawah 20% dari harga belian adalah kerana anda mempunyai kepentingan yang lebih kecil di rumah anda. Mortgagers memberi pinjaman kepada anda lebih banyak wang di hadapan dan, oleh itu, akan kehilangan lebih banyak jika anda ingkar dalam tahun permulaan pemilikan. Pinjaman yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan, atau pinjaman FHA, juga memerlukan insurans gadai janji, tetapi garis panduan adalah berbeza daripada pinjaman konvensional (kami akan membincangkannya kemudian).
Kos PMI
Secara umum, anda akan membayar antara $ 40 dan $ 80 sebulan untuk setiap $ 100, 000 yang dipinjam, menurut Freddie Mac, sebuah syarikat yang ditaja oleh kerajaan yang membeli dan menjual hipotik di pasaran gadai janji menengah. Perlu diingat jumlah ini boleh berubah berdasarkan skor kredit anda dan nisbah pinjaman kepada nilai - jumlah yang anda meminjam pada gadai janji anda berbanding nilai rumah.
Pada tahun lalu, anda dibenarkan memotong kos PMI daripada cukai persekutuan anda. Untuk tahun 2017 dan ke hadapan, Kongres memutuskan untuk tidak membaharui peruntukan itu, jadi anda tidak boleh lagi memotong pembayaran PMI pada cukai tahunan anda. (Sebenarnya, mereka kemudian memulihkan potongan hanya untuk 2017. Bermula pada tahun 2018, ia hilang.)
Membayar PMI
Anda mempunyai dua pilihan untuk membayar PMI: premium satu kali, premium yang dibayar pada penutupan atau premium bulanan. Dalam banyak kes, peminjam melancarkan PMI ke dalam pembayaran gadai janji bulanan anda sebagai premium bulanan. Apabila anda menerima anggaran pinjaman anda dan menutup dokumen pendedahan, jumlah PMI anda akan tertera dalam bahagian Pembayaran Projek pada halaman pertama setiap dokumen.
Pilihan lain ialah membayar PMI sebagai salah satu kos penutupan anda. Mengenai anggaran dan penutupan borang penzahiran, anda akan mendapati premium ini pada muka surat 2, bahagian B. Kelemahan pilihan ini, bagaimanapun, adalah kemungkinan anda tidak akan dikembalikan jumlah ini jika anda bergerak atau membiayai semula gadai janji anda. Dalam sesetengah kes, anda boleh membayar kedua-dua premium hadapan dan bulanan.
Membatalkan Liputan PMI
Berita baiknya ialah anda tidak akan membayar PMI sepanjang tempoh pinjaman konvensional.
Akta Perlindungan Pemilik Rumah persekutuan menghapuskan PMI dalam salah satu daripada tiga cara:
- PMI yang telah memulakan peminjaman PMI pembatalan PMI penamatan PMI penamatan akhir
Anda boleh meminta pembatalan PMI sebaik sahaja nisbah pinjaman kepada nilai anda - amaun baki pinjaman anda dibahagikan dengan nilai pasaran rumah - di bawah 80% nilai asal yang dinilai (atau lebih awal, jika nilai rumah anda menghargai sebelum itu). Pemberi pinjaman menyenaraikan tarikh yang dijadualkan pada borang pendedahan PMI, yang mungkin anda terima sebagai sebahagian daripada dokumen penutup anda.
Untuk membatalkan PMI, anda perlu:
- Buat permintaan anda secara bertulis. Beri masa kini pada pembayaran gadai janji bulanan anda. Mempunyai sejarah pembayaran positif (tidak lebih dari satu pembayaran yang 30 hari lewat dalam tempoh 12 bulan atau tidak lebih dari satu pembayaran yang 60 hari lewat dalam 24 - tempoh bulan, menurut Fannie Mae dan Freddie Mac). Berikan anda tidak mempunyai liabiliti junior (seperti gadai janji kedua).
Penamatan PMI automatik
Satu lagi cara untuk menamatkan PMI dikenali sebagai penamatan PMI automatik, yang bermula pada tarikh yang dijangka baki baki gadai janji anda mencapai 78% LTV. Secara undang-undang, peminjam dikehendaki membatalkan PMI secara automatik oleh tarikh ini. Syarat yang sama untuk pembatalan PMI yang dipinjam oleh peminjam (sejarah pembayaran tepat masa dan tidak ada lien) juga terpakai di sini. Sekiranya anda terlambat membayar, pemberi pinjaman anda tidak akan membatalkan PMI sehingga pembayaran anda menjadi terkini.
Penamatan PMI Akhir
Akhirnya, ada sesuatu yang dipanggil penamatan akhir PMI. Ini adalah apabila peminjam secara automatik akan menamatkan PMI sebulan selepas tempoh pinjaman anda mencapai titik tengahnya pada jadual pembayaran balik - walaupun anda belum mencapai LTV 78%.
Sebagai contoh, jika anda mempunyai pinjaman tetap 30 tahun, titik tengah akan selepas tanda 15 tahun. Sekali lagi, anda mestilah semasa pembayaran anda untuk memenuhi syarat. Pembatalan PMI jenis ini biasanya digunakan untuk pinjaman dengan ciri khas, seperti pembayaran belon, tempoh satu-satunya minat, atau kesabaran utama.
Nilai Rumah dan PMI
Kelayakan anda untuk membatalkan PMI juga dipengaruhi oleh sama ada nilai rumah anda telah dihargai atau disusut nilai dari semasa ke semasa. Sekiranya ia bertambah, anda boleh membatalkan PMI lebih cepat daripada yang dijangkakan; jika ia berkurangan, anda akan menunggu lebih lama daripada yang dijangkakan untuk membatalkan PMI.
Sebelum membatalkan PMI, pemberi pinjaman akan menentukan nilai pasaran semasa rumah anda dengan Pendapat Harga Broker (dilakukan oleh ejen harta tanah yang menghargai rumah anda berdasarkan nilai rumah setanding di kawasan kejiranan anda), sijil nilai atau jenis lain penilaian harta tanah
Sekiranya nilai rumah anda telah jatuh disebabkan oleh kemerosotan pasaran, pemberi pinjaman anda mungkin akan menafikan permintaan pembatalan PMI anda melainkan nilai rumah anda berdasarkan penilaian baru dan anda membayar baki pinjaman yang tinggal kepada 80% LTV nilai dinilai baru.
Sebaliknya, nilai rumah anda mungkin meningkat lebih cepat daripada yang dijangkakan, sama ada disebabkan keadaan pasaran atau kerana anda telah mengubahnya, bermakna anda mungkin mencapai ambang 80% LTV awal. Dalam hal ini, anda boleh meminta pembatalan PMI terlebih dahulu, dan pemberi pinjaman anda akan memerintahkan penilaian untuk mengesahkan nilai semasa rumah. (Nota: Anda bertanggungjawab untuk membayar penilaian harta benda, yang boleh dikenakan biaya di mana saja dari $ 300 hingga $ 400. Jumlah ini mungkin berbeza-beza bergantung pada saiz dan lokasi rumah.)
Pinjaman Konvensional Tanpa PMI
Sesetengah peminjam menawarkan produk pinjaman konvensional mereka sendiri tanpa PMI yang diperlukan; Walau bagaimanapun, mereka cenderung mengecaj kadar faedah yang lebih tinggi untuk melindungi diri mereka jika anda ingkar pinjaman anda. Dalam jangka panjang, ini boleh menjadi lebih atau kurang mahal daripada membayar PMI, bergantung kepada berapa lama anda tinggal di rumah anda atau berapa lama anda menyimpan gadai janji yang sama.
Di sinilah belanja perbandingan untuk gadai janji boleh membantu. Lihatlah kadar faedah yang ditawarkan untuk pinjaman bukan PMI berbanding dengan PMI. Kirakan perbezaan antara kedua-dua mereka untuk melihat berapa banyak yang anda akan bayar untuk pinjaman tanpa PMI. Adakah jumlah itu kurang daripada bayaran PMI yang anda akan buat sehingga anda mencapai nisbah 80% LTV untuk pembatalan? Ingat, nilai rumah boleh naik atau turun, yang menjejaskan masa yang mungkin anda bayar PMI.
Keperluan Pembayaran Balik
Meletakkan 20% daripada harga pembelian rumah menghapuskan PMI, yang merupakan cara yang ideal untuk pergi jika anda mampu. Selain menyimpan secara tetap untuk bayaran pendahuluan, pertimbangkan untuk membeli rumah yang lebih murah.
Anggaran memburu rumah yang lebih konservatif akan mengurangkan jumlah yang diperlukan untuk membuat bayaran pendahuluan sebanyak 20%.
Gadai janji Piggyback dan PMI
Sesetengah pemberi pinjaman mengesyorkan menggunakan gadai janji kedua "piggyback" untuk mengelakkan PMI. Ini dapat membantu menurunkan kos gadai janji awal daripada membayar PMI. Ia berfungsi seperti ini: Anda mengambil gadai janji pertama untuk sebahagian besar harga pembelian rumah (tolak jumlah bayaran ke bawah). Kemudian anda mengambil gadai janji kedua yang lebih kecil untuk baki harga pembelian rumah, kurang hipotek pertama dan jumlah bayaran ke bawah. Akibatnya, anda mengelakkan PMI dan telah menggabungkan bayaran kurang daripada kos gadai janji pertama dengan PMI.
Walau bagaimanapun, gadai janji kedua pada umumnya membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji pertama. Satu-satunya cara untuk menyingkirkan gadai janji kedua adalah untuk membayar pinjaman sepenuhnya atau membiayai semula (bersama gadai janji pertama) ke dalam gadai janji baru yang berdiri sendiri, mungkin apabila LTV mencapai 80% (untuk mengelakkan PMI). Walau bagaimanapun, pinjaman ini boleh mahal, terutamanya jika kadar faedah meningkat dari masa anda mengambil pinjaman awal dan apabila anda membiayai semula kedua-dua pinjaman menjadi satu gadai janji. Jangan lupa anda perlu membayar balik kos untuk membiayai kedua-dua pinjaman dalam satu pinjaman.
(Untuk lebih lanjut, lihat Cara Menghapus Insurans Gadai Janji Swasta .)
Premium Insurans Hutang FHA
Pemberi pinjaman memerlukan insurans gadai janji untuk semua pinjaman FHA, yang dibayar dalam dua bahagian: premium insurans gadai janji yang mendahului, atau UFMIP, dan premium insurans gadai janji tahunan, atau MIP tahunan. Kedua-dua kos disenaraikan di halaman pertama anggaran pinjaman anda dan menutup pendedahan.
Premium Insurans Awal
Premium insurans gadai janji terdahulu (UFMIP) adalah 1.75% daripada jumlah pinjaman. Anda boleh membayarnya di depan di tutup atau ia boleh dilancarkan ke dalam gadai janji anda. Jika anda memilih untuk memasukkan UFMIP dalam gadai janji anda, bayaran bulanan anda akan lebih tinggi dan jumlah kos pinjaman anda akan naik.
Premium Tahunan
Sebagai tambahan kepada UFMIP, anda akan membayar MIP tahunan, yang dibahagikan kepada ansuran bulanan yang sama dan dimasukkan ke dalam pembayaran gadai janji anda. Bergantung kepada tempoh dan saiz pinjaman anda, anda akan membayar 0.45% kepada 1.05% daripada jumlah pinjaman.
Membatalkan FIP MIP
Garisan bawah
Apabila anda memohon gadai janji, lihat dengan teliti pada anggaran pinjaman untuk membandingkan berapa banyak yang akan anda bayar untuk pinjaman dengan PMI. Pinjaman yang mungkin tidak memerlukan PMI tetapi datang dengan kadar faedah yang lebih tinggi. Dengan beberapa pengecualian, PMI sukar dielakkan jika anda memerlukan pinjaman dengan bayaran rendah, tetapi ada cahaya pada akhir terowong: Anda tidak akan membayar PMI untuk kehidupan pinjaman. (Untuk bacaan berkaitan, lihat "Cara Menghindari Membayar Pinjaman Gadai Janji Swasta-PMI")
