Apakah Pengganda Pendapatan Kasar?
Pengganda pendapatan kasar (GIM) adalah ukuran kasar nilai harta pelaburan yang diperoleh dengan membahagikan harga jualan harta dengan pendapatan sewa tahunan kasar. GIM digunakan untuk menghargai estet komersial komersial, seperti pusat membeli-belah dan kompleks pangsapuri, tetapi terhad kerana ia tidak mempertimbangkan kos faktor seperti utiliti, cukai, penyelenggaraan, dan kekosongan. Kaedah lain, yang lebih terperinci yang biasa digunakan untuk menghargai hartanah komersil termasuk kadar permodalan (kadar cap) dan kaedah aliran tunai diskaun.
Pengalikan Pendapatan Kasar Dijelaskan
Pengganda pendapatan kasar boleh digunakan untuk menilai sama ada harga yang diminta untuk sesuatu hartanah adalah baik. Mengalikan GIM oleh pendapatan tahunan kasar hartanah menghasilkan nilai harta, atau apa yang sepatutnya dijual.
Contoh Pengiraan Berbilang Pendapatan Kasar
Contohnya, hartanah yang dikaji mempunyai pendapatan kasar yang berkesan sebanyak $ 50, 000. Jualan sebanding tersedia dengan pendapatan yang berkesan sebanyak $ 56, 000 dan nilai jualan $ 392, 000 (dalam realiti, kita akan mencari beberapa yang setanding untuk meningkatkan analisis).
GIM kami ialah $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7.
Kesimpulannya, ini boleh dibandingkan (atau "comp" seperti yang sering dipanggil dalam amalan) yang dijual selama 7 kali (7x) kasar yang berkesan. Dengan menggunakan pengganda ini, kita melihat harta ini mempunyai nilai modal sebanyak $ 350, 000. Yang dijumpai oleh: V = GIM x EGI, 7 x $ 50, 000 = $ 350, 000.
Kelemahan kepada Kaedah Multiplier Pendapatan Kasar
Hujah semulajadi terhadap kaedah pengganda timbul kerana ia merupakan teknik penilaian yang agak mentah. Oleh sebab perubahan dalam kadar faedah (yang mana kadar diskaun berkuat kuasa dalam nilai masa pengiraan wang), sumber atau hasil (kualiti), dan perbelanjaan tidak dipertimbangkan secara eksplisit - pengganda pendapatan kasar adalah model penilaian praktikal, tetapi ia menawarkan " belakang sampul surat "titik permulaan.
Kelemahan lain termasuk:
- Kaedah GIM menganggap keseragaman dalam sifat di kelas yang sama. Para pengamal mengetahui dari pengalaman bahawa nisbah perbelanjaan di antara hartanah yang serupa sering berbeza disebabkan oleh faktor-faktor seperti penyelenggaraan yang ditangguhkan, umur harta dan kualiti pengurus hartanah. GIM menganggarkan nilai berdasarkan pendapatan kasar dan bukan pendapatan operasi bersih (NOI), sementara harta itu dibeli berdasarkan terutamanya pada kuasa penghasilan bersihnya. Adalah mungkin sepenuhnya bahawa dua sifat boleh mempunyai NOI yang sama walaupun pendapatan kasar mereka berbeza dengan ketara. Oleh itu, kaedah GIM dengan mudah boleh disalahgunakan oleh mereka yang tidak menghargai batasannya. GIM gagal untuk menyumbang hayat ekonomi yang tinggal dengan harta setanding. Dengan mengabaikan baki kehidupan ekonomi, seorang pengamal dapat memberikan nilai yang sama kepada harta baru dan harta tanah berusia 50 tahun, dengan asumsi mereka menjana pendapatan yang sama.
