Mendapatkan Gadai Janji berbanding Membayar Tunai untuk Harta Pelaburan: Gambaran Keseluruhan
Kerosakan perumahan sepenuhnya menyusun semula pasaran gadai janji Amerika. Sebahagian daripada pembangunan itu termasuk sekatan yang lebih ketat untuk mendapatkan gadai janji, ditambah pula dengan banyak rumah baru yang dijual. Ini, sebaliknya, telah membenarkan beberapa pelabur membeli hartanah kedua untuk tujuan pelaburan dan penyewaan.
Terdapat dua sekolah pemikiran utama apabila mempertimbangkan pelaburan harta tanah dan cara mendekati mereka: Orang percaya bahawa lebih bijak untuk membayar semua wang tunai untuk rumah kedua, sementara pihak lain memegang yang dimanfaatkan pada kedua atau ketiga atau keempat harta-jauh lebih lumayan. Berikut adalah kes-kes kedua-duanya.
Takeaways Utama
- Seorang pelabur yang berupaya boleh bertukar keuntungan dengan tiga atau empat hartanah manakala pembeli tunai mungkin terhad. Pelabur tunai boleh membeli dengan cepat apabila terdapat peluang yang baik daripada menunggu proses gadai janji. Sekiranya membeli hartanah dengan gadai janji atau wang tunai, masing-masing memerlukan sejumlah besar pendapatan boleh guna.
Mendapatkan Gadai Janji
Perdebatan ini banyak dibahas dalam talian, dan beberapa laman berita dan blog berita menyatakan bahawa yang dimanfaatkan lebih masuk akal apabila membeli hartanah pelaburan. Sebagai contoh, Ali Boone dari BiggerPockets.com berhujah bahawa pulangan lebih tinggi dan risiko lebih rendah apabila memanfaatkan jenis pelaburan ini. Logik di sebalik ini adalah bahawa jika harta bertambah nilai, pelabur akan meletakkan kurang, tetapi boleh menerima lebih banyak daripada modal asalnya.
Sebagai contoh, mari kita meletakkan 15% pada rumah $ 500, 000. Pelaburan permulaan anda akan menjadi $ 75, 000. Dua tahun kemudian, sekiranya rumah itu meningkat nilai kepada $ 650, 000, anda boleh menjual dan menerima lebih daripada $ 75, 000 awal anda. Dalam senario ini, pelaburan utama anda sebanyak $ 75, 000 akan dikembalikan, ditambah dengan tambahan $ 75, 000. Dalam hal ini, anda akan berisiko jauh lebih rendah daripada seorang pelabur yang membeli tunai akan dalam keadaan ini, namun masih membuat keuntungan yang besar.
Majukan formula dan strategi ini dalam tiga atau empat sifat, dan pelabur yang bijak dapat bertukar keuntungan yang cukup. Seorang pelabur yang memanfaatkan mempunyai lebih banyak peluang daripada rakan kongsi pembelian tunainya dalam keadaan seperti ini. Pembeli tunai akan sering membeli rumah secara langsung dengan kebanyakan wang yang mereka ada untuk pelaburan. Sebaliknya, pelabur yang berupaya dapat mempelbagaikan peruntukan wang tersebut di beberapa harta yang berbeza, sehingga dapat meningkatkan pulangannya dalam jangka panjang.
Risiko Menjadi Leveraged
Mengambil apa-apa jenis pelaburan mempunyai risiko yang wujud-terutamanya apabila berurusan dengan ketidakpastian dalam pasaran perumahan. Pertama dan terpenting, kepelbagaian wang merentas hartanah pelaburan adalah satu pendekatan yang harus dipertimbangkan dengan serius oleh pelabur yang berpengetahuan. Pemahaman yang mendalam terhadap keadaan ekonomi semasa, kesihatan keseluruhan pasaran perumahan secara amnya dan kawasan yang anda beli secara khusus diperlukan.
Walaupun terdapat beberapa kelebihan untuk mengambil pinjaman untuk membeli hartanah pelaburan, perkara-perkara boleh menjadi salah. Mari kita anggap setiap harta sewa menyusut nilai yang mendadak. Pelabur yang berfaedah sekarang berhutang lebih jauh daripada yang pernah diturunkannya. Sekiranya anda menyalahgunakan pasaran dengan sedikit, anda boleh kehilangan secara besar-besaran, terutama dengan beberapa ciri dalam portfolio anda.
Walaupun faedah di sini adalah bahawa bank pasti akan kehilangan lebih banyak daripada yang anda akan, skor kredit anda boleh dipengaruhi dengan teruk. Potensi untuk pulangan yang signifikan menarik banyak kepada jenis strategi ini, tetapi ia harus didekati dengan pertimbangan yang jelas untuk semua risiko yang terlibat. Strategi ini, tentu saja, juga memerlukan anda untuk melalui proses gadai janji-dalam banyak kes, beberapa kali-yang merupakan satu perkara yang perlu dipertimbangkan.
Membayar Tunai untuk Harta Pelaburan
Pelabur-pelabur tunai boleh mengelakkan proses permohonan gadai janji keseluruhan dan membuat pelaburan segera sekiranya mereka melihat peluang, yang sangat berfaedah. Manfaat lain untuk membayar wang tunai untuk pendahuluan hartanah adalah bahawa anda tidak perlu membayar bunga. Walaupun dengan kadar faedah serendah sekarang, ia akan sentiasa lebih mahal dalam jangka masa panjang untuk membayar apa-apa jenis faedah daripada ia tidak akan mempunyai apa-apa.
Bagi kebanyakan pelabur yang mempunyai dana, membeli harta dengan wang tunai masuk akal, terutamanya jika anda percaya pasaran akan meningkat dalam beberapa tahun akan datang.
Contohnya, katakan anda membeli rumah secara langsung sebanyak $ 400, 000 dan duduk di atasnya sehingga anda melihat masa yang tepat untuk dijual. Sekiranya anda benar tentang peningkatan, dan rumah itu menghargai nilai hingga $ 500, 000, itu keuntungan langsung $ 100, 000 kepada pelabur, tanpa harus mempertimbangkan membayar pembayaran bunga bank atau jumlah yang anda meminjam dalam gadai janji. Mempunyai ekuiti 100% dalam rumah juga memudahkan pelabur mengambil pinjaman terhadapnya pada masa akan datang, sekiranya diperlukan. Membeli rumah langsung dengan wang tunai juga boleh membuat aliran tunai segera untuk pelabur.
Sesetengah pelabur melihat untuk mencipta pendapatan bergerak dengan harta mereka, dan jenis penyewa yang betul boleh memberikan ini.
Membeli hartanah dengan gadai janji atau dengan wang tunai kedua-duanya memerlukan sejumlah besar pendapatan pelaburan sekali pakai.
Pertimbangan Khas: Risiko Pembayaran Tunai
Mengikat semua aset anda dalam satu pelaburan sangat berisiko. Pendekatan ini mungkin bukan strategi terbaik bagi pelabur yang mempunyai jumlah wang yang terhad untuk digunakan dalam jangka masa panjang.
Walaupun rumah dapat bertambah dengan nilai, ia dapat dengan cepat menyusut, dan wang yang anda kalahkan akan langsung. Kepelbagaian adalah salah satu perintah asas untuk melabur. Mengikat majoriti aset dalam satu kelas aset dapat memberikan kerugian besar. Meletakkan ratusan ribu dolar ke dalam satu kelas aset juga mengikat kecairan anda sehingga anda mempunyai penjual.
Perbezaan Utama
Kedua-dua strategi menawarkan kelebihan, tetapi untuk pelbagai jenis pelabur. Salah satu perkara penting yang harus diperhatikan ialah sama ada strategi memerlukan sejumlah besar pendapatan pelaburan sekali pakai. Malah pembeli leverage yang merebak pelaburan mereka merentasi beberapa hartanah perlu mengambil risiko bahawa semua hartanah tersebut menyusut. Selanjutnya, apabila membeli rumah baru dengan wang tunai, jangan gunakan simpanan persaraan atau dana kecemasan anda.
Bagi pelabur yang mempunyai sejumlah besar wang yang bersedia untuk melabur, kecenderungan untuk risiko adalah yang benar-benar akan mendorong arah keputusan di sini. Posisi leverage dalam hartanah pelaburan pasti akan menghasilkan pulangan yang lebih tinggi, tetapi bagi pelabur yang kurang terlibat atau menjijikkan yang masih mencari ekuiti dan pulangan, pembelian tunai mungkin merupakan pilihan yang lebih baik. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat "Sekiranya Anda Bayar Semua Tunai Untuk Rumah Seterusnya Anda?")
