Apakah Dana Dari Operasi Berarti?
Dana dari operasi (FFO) merujuk kepada angka yang digunakan oleh amanah pelaburan hartanah (REIT) untuk menentukan aliran tunai daripada operasi mereka.
FFO dikira dengan menambah penyusutan dan pelunasan kepada pendapatan dan kemudian menolak sebarang keuntungan jualan. Ia kadang-kadang dipetik secara per-saham. Nisbah FFO-per-saham harus digunakan sebagai ganti pendapatan sesaham (EPS) apabila menilai REIT dan amanah pelaburan serupa yang lain.
Dana dari Operasi (FFO)
Memahami Dana Dari Operasi (FFO)
FFO adalah ukuran tunai yang dihasilkan oleh REIT; syarikat hartanah menggunakan FFO sebagai penanda aras prestasi operasi. Persatuan Pelaburan Amanah Kebangsaan (NAREIT) pada asalnya mempelopori angka ini, yang merupakan ukuran bukan GAAP.
Formula untuk FFO ialah:
FFO = Pendapatan Bersih + Susutnilai + Pelunasan - Keuntungan Penjualan Harta.
Semua komponen pengiraan FFO disenaraikan di penyata pendapatan REIT. Jika, sebagai contoh, REIT mempunyai susut nilai sebanyak $ 20, 000, keuntungan jualan harta $ 40, 000 dan keuntungan bersih $ 100, 000, FFOnya ialah $ 80, 000. Semua REIT diperlukan untuk menunjukkan pengiraan FFO mereka mengenai penyata kewangan awam. Mereka biasanya mendedahkan langkah itu sebagai nota kaki pada penyata pendapatan.
FFO tidak akan dikelirukan dengan aliran tunai REIT dari operasi, yang dilaporkan pada penyata aliran tunai firma dan sebaliknya mengukur jumlah bersih tunai dan kesetaraan yang mengalir ke dalam firma dari aktiviti perniagaan yang berterusan. FFO tidak boleh dilihat sebagai alternatif kepada aliran tunai sebagai ukuran kecairan.
Mengapa FFO Adakah Ukuran Baik Prestasi REIT
FFO mengimbangi kaedah perakaunan kos yang mungkin tidak tepat menyampaikan prestasi sebenar REIT. Perakaunan GAAP menghendaki semua REITs menyusut sifat pelaburan mereka dari masa ke masa dengan menggunakan salah satu kaedah susut nilai standard. Walau bagaimanapun, banyak hartanah pelaburan sebenarnya meningkatkan nilai dari semasa ke semasa, membuat susut nilai tidak tepat dalam menghuraikan nilai REIT. Susut nilai dan pelunasan mesti ditambah semula kepada pendapatan bersih untuk menyatukan isu ini.
FFO juga menolak sebarang keuntungan jualan harta kerana jenis jualan ini dianggap tidak berulang. REIT perlu membayar 90% daripada semua pendapatan bercukai dalam bentuk dividen. Keuntungan jualan hartanah tidak menambah pendapatan yang boleh dikenakan cukai dan oleh itu tidak termasuk dalam pengukuran nilai dan prestasi.
Seperti yang dinyatakan, FFO sesaham kadang-kadang disediakan oleh firma sebagai tambahan kepada angka EPS mereka atas alasan yang disebutkan di atas. Begitu juga, ramai penganalisis dan pelabur menilai nisbah harga FFO-REIT sebagai tambahan kepada nisbah harga-pendapatan.
Dana Terubah Dari Operasi
Semakin ramai penganalisis hartanah juga mengira dana larasan REIT dari operasi (AFFO). Pengiraan ini mengambil FFO REIT dan menolak sebarang perbelanjaan berulang yang dipermodalkan dan kemudian dilunaskan, serta mana-mana lurus sewa. Perbelanjaan modal berulang ini mungkin termasuk perbelanjaan penyelenggaraan seperti projek lukisan atau penggantian bumbung. AFFO telah mendapat daya tarikan sebagai perkiraan potensi pendapatan REIT yang lebih tepat.
Langkah AFFO telah dibangunkan untuk menyediakan satu ukuran yang lebih baik daripada kapasiti yang dihasilkan oleh tunai REIT atau dividen. Sebagai tambahan kepada AFFO, langkah alternatif ini kadang-kadang disebut sebagai dana yang tersedia untuk pengedaran atau tunai yang tersedia untuk pengedaran.
Contoh FFO REIT
Mall Popular REIT Simon Property Group melaporkan dana daripada operasi pada penyata pendapatan 2017 nya $ 4 bilion, naik 6% dari 2016. Pendapatan bersih firma itu, sementara itu, berjumlah $ 2.2 bilion. Untuk tiba di FFO, firma itu menambah susut nilai dan pelunasan sebanyak kira-kira $ 1.8 bilion, dan selanjutnya diselaraskan untuk angka-angka lain yang lebih kecil - termasuk pengurangan $ 5.3 juta untuk pembayaran dividen pilihan dan dividen, dan bahagian kepentingan yang tidak mengawal susut nilai dan pelunasan yang mengakibatkan dalam tambahan $ 17.1 juta tambahan. Simon juga melaporkan angka FFO-per-saham yang dicairkan sebanyak $ 11.21, berbanding dengan angka EPS dicairkan sebanyak $ 6.24.
