Equity vs. Debt Real Estate Investing: Gambaran Keseluruhan
Crowdfunding hartanah telah dimansuhkan sejak laluan Jumpstart Akta Perniagaan Startups kami pada tahun 2012, dan pasaran dijangka berkembang lebih jauh. Pada bulan Oktober 2015, SEC mengeluarkan keputusan muktamadnya dalam ketetapan Judul III Akta Kerja, yang membenarkan pelabur yang tidak terakreditasi untuk mengambil bahagian dalam tawaran harta tanah yang ramai dan bersama dengan pelabur yang diiktiraf.
Melabur dalam hartanah melalui platform crowdfunding mempunyai kelebihan tertentu terhadap REIT atau pemilikan langsung harta. Salah satu kelebihannya adalah kemampuan untuk memilih antara hutang dan pelaburan ekuiti. Sebelum mengambil risiko dalam crowdfunding hartanah, sangat membantu untuk memahami bagaimana kedua-duanya berbeza dan risiko apa. (Untuk lebih banyak asas mengenai crowdfunding hartanah, lihat: Harta Tanah dan Crowdfunding: Satu Laluan Baru untuk Pelabur.)
Takeaways Utama
- Crowdfunding hartanah adalah alternatif yang semakin popular kepada REITs dan hartanah ETFs untuk menambah harta kepada portfolio seseorang. Pelaburan harta tanah yang sebenar menghasilkan pulangan melalui pendapatan sewa yang dibayar oleh penyewa atau keuntungan modal daripada penjualan hartanah. Pelaburan hartanah sebenar melibatkan pengeluaran pinjaman atau melabur dalam gadai janji (atau sekuriti yang disokong gadai janji).
Asas Pelaburan Ekuiti
Urusniaga crowdfunding yang paling banyak melibatkan pelaburan ekuiti. Dalam senario ini, pelabur adalah pemegang saham dalam harta tertentu, dan kepentingan mereka adalah berpadanan dengan jumlah yang mereka telah melabur. Pulangan dibuat dalam bentuk bahagian pendapatan sewa yang dihasilkan oleh harta, kurang sebarang yuran perkhidmatan yang dibayar kepada platform crowdfunding. Pelabur juga boleh membayar sebahagian daripada apa-apa nilai penghargaan jika harta tersebut dijual.
Kelebihan:
- Tiada cap pada pulangan: Pelaburan ekuiti menawarkan horizon yang lebih luas dari segi potensi pendapatan. Adalah mungkin untuk melihat pulangan tahunan antara 18% hingga 25%. Oleh kerana tidak ada topi, bagaimanapun, langit benar-benar had dari perspektif pelabur. Manfaat cukai: Satu perkongsian memiliki harta pelaburan dapat mengurangkan perbelanjaan tertentu yang berkaitan dengan pemilikannya, seperti susut nilai dan kos pembaikan. Dengan ekuivalen ekuiti, urusniaga biasanya berstruktur melalui LLC, yang dianggap sebagai entiti melalui aliran untuk tujuan cukai. Ini bermakna para pelabur boleh meraih faedah daripada potongan susut nilai tanpa perlu memiliki hak secara langsung. Yuran yang lebih rendah: Pelaburan ekuiti mempunyai potensi untuk menjadi lebih murah di mana yuran berkenaan. Daripada membayar fi pendahuluan dan yuran perkhidmatan bulanan, pelabur mungkin membayar yuran tahunan untuk mengekalkan kedudukan mereka di dalam harta tersebut. Yuran ini dikira sebagai peratusan dari jumlah yang dilaburkan dan sering dijalankan antara 1% dan 2%.
Cons:
-
Bagaimana Hutang Pelaburan berfungsi
Apabila melabur dalam instrumen hutang hartanah, pelabur bertindak sebagai pemberi pinjaman kepada pemilik harta atau penaja perjanjian. Pinjaman ini dijamin oleh harta itu sendiri dan pelabur menerima kadar pulangan tetap yang ditentukan oleh kadar faedah ke atas pinjaman dan berapa banyak yang mereka telah melabur. Dalam perjanjian hutang, pelabur berada di bahagian bawah timbunan modal yang bermaksud mereka mempunyai keutamaan apabila menuntut pembayaran dari harta itu. (Untuk lebih lanjut, lihat tutorial: Cara Membuat Wang dalam Harta Tanah).
Kelebihan:
- Masa pegangan yang lebih singkat: Pelaburan hutang paling sering dikaitkan dengan projek pembangunan. Akibatnya, mereka biasanya mempunyai tempoh pegangan yang lebih pendek berbanding pelaburan ekuiti. Bergantung pada jenis perjanjian, masa pegangan boleh berlangsung antara enam dan 24 bulan. Itulah plus untuk pelabur yang tidak selesa mengikat aset untuk jangka panjang. Risiko yang lebih rendah: Kerana cara transaksi tersusun; pelabur mengambil risiko yang kurang dengan pelaburan hutang. Pinjaman ini dijamin oleh harta benda, yang bertindak sebagai polisi insurans terhadap pembayaran balik pinjaman. Sekiranya pemilik hartanah atau penaja menanggung mungkir, pelabur mempunyai keupayaan untuk mengambil balik kehilangan pelaburan mereka melalui tindakan rampasan. Pendapatan yang stabil: Pelaburan hutang lebih diramal dari segi jumlah dan kekerapan pembayaran balik. Walaupun setiap urusan adalah berbeza, ia tidak luar biasa bagi pelabur untuk memperoleh hasil antara 8% hingga 12% setiap tahun. Pulangan ini lazimnya dibayar secara bulanan atau suku tahunan. Pulangan yang dihadkan: Pelaburan hutang memerlukan kurang risiko, tetapi satu kelemahan utama ialah hakikat bahawa pulangan adalah terhad oleh kadar faedah atas pinjaman. Pelabur perlu jelas sama ada mereka sanggup mengorbankan potensi untuk menghasilkan hasil yang lebih tinggi sebagai pertukaran untuk pertaruhan yang lebih selamat. Yuran yang lebih tinggi: Walaupun platform crowdfunding kebanyakan hartanah tidak mengenakan apa-apa pelabur untuk membuat pelaburan hutang akaun dan penyelidikan, biasanya terdapat beberapa jenis yuran yang terlibat untuk mengambil bahagian dalam perjanjian. Platform crowdfunding biasanya mengambil peratusan dari bahagian atas sebelum sebarang bunga dibayar, yang boleh dimakan dalam pulangan anda. Mungkin juga ada yuran asal pinjaman yang diberikan kepada pelabur. (Untuk lebih banyak mengenai platform crowdfunding hartanah, baca: Top 5 Perusahaan Crowdfunding Hartanah .)
Keburukan:
- Pulangan berpotensi yang lebih rendah : dengan risiko yang lebih rendah datang pulangan yang dijangka lebih rendah. Pendedahan kepada risiko prabayar: pemegang gadai janji kadang-kadang membayar pinjaman mereka awal, sama ada dengan menjual rumah atau melalui pembiayaan semula. Melakukannya boleh mengganggu aliran tunai yang berkaitan dengan pelaburan hutang anda dan mengurangkan tempoh portfolio pinjaman anda.
Garisan bawah
Crowdfunding adalah pilihan menarik bagi pelabur yang ingin melabur dalam tawaran hartanah swasta dengan cara yang kos efektif. Pelaburan minimum dengan banyak platform antara $ 5, 000 hingga $ 10, 000, yang merupakan harga yang agak kecil untuk membayar untuk mendapatkan akses kepada kelas aset ini. Kedua-dua ekuiti dan pelaburan hutang mempunyai sisi baik dan buruk mereka, yang pelabur yang bijak mesti mengambil masa untuk berat hati-hati. Memahami apa yang anda ada untuk memperoleh berbanding dengan apa yang anda berisiko dapat membantu anda memutuskan sama ada satu atau kedua-dua jenis pelaburan adalah sesuai untuk portfolio anda.
