Isi kandungan
- Asas Perlucutan Ekuiti
- Menggunakan HELOCs
- Menarik Gadai Janji Kedua
- Menggunakan Pengecualian Homestead
- Strategi Pinjaman Mesra
- Cross-Collateralization
- Real Estate LLCs
- Garisan bawah
Pelucutan ekuiti - proses mengurangkan nilai ekuiti aset hartanah - adalah salah satu strategi perlindungan aset tertua. Pada asasnya, ia melibatkan membebani harta dengan hutang sehingga sejauh mana sedikit atau tidak ada ekuiti untuk pemiutang untuk memperoleh. Dengan memberi pihak lain tuntutan terhadap harta itu, pemilik mengekalkan kawalan ke atas aliran tunai dan menggunakan aset itu, sambil menjadikan harta itu tidak menarik bagi mereka yang cuba menyempurnakan apa-apa jenis penghakiman undang-undang. Walaupun ini adalah pendekatan yang seolah-olah mudah, ada keperluan tertentu yang mesti dipenuhi untuk memastikan keberkesanannya. Pelbagai cara untuk melaksanakan strategi ini memberikan peningkatan tahap manfaat kepada para pemilik.
Asas Perlucutan Ekuiti
Tidak boleh dikelirukan dengan penipuan remeh, penipuan ekuiti, atau kolateral, dilaksanakan untuk melindungi pemilikan aset hartanah dengan membuat ekuiti dalam aset tersebut tidak bernilai di mata kreditur. Walaupun terdapat banyak strategi ekstraksi ekuiti yang berbeza, mereka semua memerlukan mengawal aset hartanah tanpa mempunyai kepentingan ekuiti yang besar di dalamnya. Dengan membuat ekuiti dalam harta itu sukar atau mahal untuk diperoleh, pemilik berharap untuk melindungi rumah dan harta benda mereka daripada lampiran dalam prosiding undang-undang. Idea ini adalah mudah: mengawal dan menikmati harta, tetapi biarkan sedikit atau tidak ada ekuiti bagi pemiutang untuk mendapatkannya. (Untuk lebih lanjut, baca Mengawal Penipuan Perampasan .)
Pada masa yang sama, seperti mana-mana jenis strategi perlindungan aset, pelucutan ekuiti mesti dilaksanakan dengan baik sebelum masa perlindungan diperlukan. Melaksanakan strategi perancangan aset semasa prosedur undang-undang biasanya dianggap tidak wajar oleh mahkamah. Sebagai contoh, cuba meletakkan aset ke nama orang lain akan dianggap sebagai pemindahan penipuan, dilakukan untuk tujuan tunggal menyembunyikan aset.
Secara tradisinya, pelupusan ekuiti yang paling biasa (dikenali sebagai pelucutan isteri) adalah untuk menolak tuntutan hakim kepada pasangan, yang kurang cenderung untuk dikenakan alasan kewangan. Strategi yang sebelum ini berkesan tidak lagi digunakan kerana perceraian kini merupakan ancaman yang lebih besar terhadap aset daripada liabiliti undang-undang.
Menggunakan HELOCs
Hari-hari ini, cara yang paling biasa untuk mengurangkan kebarangkalian lampiran adalah dengan meminjam aset dan memberikan pihak lain sebagai lien untuk kewajiban hutang. Bentuk pinjaman yang paling biasa adalah garis ekuiti rumah kredit (HELOC). Dengan HELOC, pemberi pinjaman diberi lien terhadap ekuiti harta tanah, yang berfungsi sebagai cagaran untuk pinjaman. Malah pinjaman ekuiti yang tidak didanai akan mengurangkan dengan ketara ekuiti dalam buku tanpa membuat sebarang risiko penting bagi peminjam. Kebanyakan kad kredit ekuiti tidak mengenakan bayaran kerana tidak menggunakan dana dan sangat murah (jika tidak percuma) untuk ditubuhkan. HELOCs menjadikannya lebih sukar dan mahal bagi pemiutang untuk mendapatkan ekuiti sebenar dalam harta, dan sering menghalang pemiutang daripada memulakan prosiding undang-undang, tanpa menjejaskan aliran tunai peminjam.
Meletakkan HELOC yang tidak didanai pada sekeping hartanah adalah pertahanan pertama bagi mana-mana harta; ia juga menyediakan sumber dana yang boleh digunakan untuk kecemasan atau lain-lain kewajipan kewangan yang tidak dijangka. Sekiranya masih tidak didanai, HELOC tidak akan menambah sebarang risiko kewangan dalam bentuk pembayaran yang diperlukan atau bayaran balik utama. Memandangkan pemiutang tidak dapat memberitahu berapa banyak yang sebenarnya terhutang kepada bank, strategi ini berkesan dalam mengecewakan parti daripada mengejar harta itu tetapi kurang berkesan sekiranya pemiutang memutuskan untuk pergi ke mahkamah.
Menarik Gadai Janji Kedua
Perlindungan perlindungan yang lebih efektif, walaupun berisiko adalah dengan menggunakan pinjaman yang dibiayai dalam bentuk HELOC atau gadai janji kedua. Apabila pinjaman dibiayai, pemberi pinjaman menerima lien keutamaan, iaitu tuntutan terhadap ekuiti untuk jumlah yang dipinjam, yang menggantikan penghakiman mana-mana pemiutang. Dalam kes ini, ekuiti dalam harta itu sebenarnya dikurangkan dengan jumlah modal yang dipinjam, yang tidak boleh dipulihkan melalui cara undang-undang, seterusnya mengurangkan motivasi pemiutang untuk mendakwa.
Menggunakan Pengecualian Homestead
Banyak negeri yang mempunyai pengecualian rumah tangga, yang mengehadkan jumlah ekuiti rumah yang dapat dipungut oleh pemiutang untuk memenuhi kewajiban finansial. Walau bagaimanapun, bagi kebanyakan orang, pengecualian homestead hanya akan melindungi sebahagian kecil daripada nilai ekuiti rumah. Sebagai contoh, rumah $ 400, 000 dengan tiada gadai janji dan pengecualian rumah $ 100, 000 akan mempunyai $ 300, 000 ekuiti yang terdedah kepada tuntutan undang-undang yang berpotensi. Dalam keadaan ini, adalah wajar untuk menyimpan beberapa jenis pinjaman ke atas harta tersebut, supaya ekuiti tidak melebihi $ 100, 000. Sekiranya sesuatu berlaku dan penghakiman dimasukkan, seseorang pemiutang akan melihat rekod harta benda, menilai nilai rumah, dan memutuskan bahawa tidak ada sedikit pun yang boleh diperolehi oleh tindakan undang-undang yang mahal.
Walau bagaimanapun, isu dengan membiayai pinjaman itu dua kali ganda. Satu, pemilik harta itu mesti mencari penggunaan modal yang akan sama atau lebih produktif kerana pelaburan dalam hartanah. Kedua, pemilik mesti dapat mengekalkan pinjaman melalui pembayaran bulanan dan bunga bulanan yang diperlukan, atau risiko penahanan oleh pemberi pinjaman. Terdapat banyak akaun pemilik harta yang melupuskan hartanah mereka untuk modal dan melabur dalam pasaran saham. Diraikan di pasaran lembu, strategi ini memacu kadar perampasan selama tempoh penurunan pasaran yang melambung. Ketika mempertimbangkan strategi ini, kebanyakan orang gagal memikirkan bagaimana cara menggunakan atau melaburkan hasil yang telah mereka tarik keluar dari harta mereka. (Untuk maklumat latar belakang, lihat Ciri Istimewa Investopedia kami : Gadai Janji Subprima .)
Strategi Pinjaman Mesra
Untuk mengurangkan risiko penyitaan, sesetengah pemilik mendapatkan pinjaman mesra dari perniagaan atau amanah yang dikawal oleh seseorang yang mereka kenal secara peribadi. Kerana hubungan peribadi, pemilik menganggap bahawa pemberi pinjaman tidak akan merampas dalam hal jangka waktu pembayaran pinjaman yang lambat atau tidak ada. Kebanyakan pinjaman ramah ini akhirnya ditolak sebagai penipuan kerana mereka tidak kelihatan benar.
Walaupun setiap bidang kuasa mempunyai peraturan tersendiri, untuk meluluskan pembayaran, pinjaman itu mesti dibuat untuk tujuan ekonomi tertentu, mesti didokumentasikan dengan baik, dan lien gadai janji difailkan. Lebih penting lagi, bayaran prinsipal dan faedah mesti dibuat mengikut masa dan mengikut dokumen pinjaman. Banyak pinjaman yang diletakkan untuk perlindungan harta yang ditolak oleh mahkamah kerana peminjam tidak pernah membuat atau didokumenkan membuat pembayaran gadai janji.
Cross-Collateralization
Kolateralisasi adalah strategi perlindungan aset lain yang menimbulkan ekuiti dalam harta, dengan ekuiti yang digunakan sebagai cagaran untuk beberapa aset lain. Walaupun ia tidak mempunyai lien yang tertunggak, ia tidak dapat dilampirkan kerana ia melindungi kepentingan pinjaman atau jaminan lain.
Inilah cara ia berfungsi: anggap bahawa dua syarikat yang dimiliki oleh kumpulan yang sama mempunyai harta. Syarikat # 1 membuat pinjaman kepada Syarikat # 2 dan menggunakan hartanya sebagai cagaran. Syarikat # 2 kemudian menggunakan hasil pinjaman untuk memberi Syarikat # 1 pinjaman bersamaan dan menjamin hartanya sebagai cagaran. Tanpa apa-apa wang yang keluar dari kumpulan pemilikan yang sama, kedua-dua hartanah mempunyai hak milik harta dan kini dilindungi dari pemiutang. Jika Syarikat # 1 didakwa dan penghakiman diperolehi terhadap harta itu, yang terakhir mungkin masih digunakan tanpa masalah.
Akhirnya, apabila ia dijual, hasilnya digunakan untuk membayar pinjaman gadai janji yang sedia ada, sehingga pemiutang tidak mempunyai akses terhadap harta tersebut. Walaupun ini adalah contoh yang sangat sederhana dan transparan, struktur yang lebih rumit, menggunakan entiti luar pesisir dan amanah swasta, sering digunakan untuk membuat kesulitan bagi pemiutang untuk menentukan pemilikan sebenar atau membuktikan bahawa urus niaga itu tidak bona fide.
Real Estate LLCs
Memiliki harta sewa adalah usaha berisiko tinggi. Sangat sukar untuk melindungi aset dari liabiliti undang-undang untuk memiliki dan menguruskan harta tersebut. Walau bagaimanapun, melalui penggunaan LLC hartanah, pemilik telah menemui satu kaedah untuk melindungi aset mereka yang lain dari aktiviti hartanah mereka, dan sebaliknya. Dengan memiliki harta dalam aset tunggal LLC, hanya harta itu sendiri boleh dituntut, yang memaksa pemilik aset lain dari lampiran.
Memandangkan LLC adalah entiti undang-undang, pemiutang yang ingin menyaman pemilik hanya boleh mengejar minat pemilik dalam LLC. Untuk melindungi aset selanjutnya, LLC aset tunggal sering dimiliki oleh syarikat induk LLC yang diuruskan yang didaftarkan di negara seperti Nevada, yang membolehkan perintah pengecasan sebagai mod tunggal menyerang entiti. Oleh kerana perintah pengecasan hanya membenarkan pemiutang untuk melangkah masuk sebagai ahli, mereka tidak akan menerima apa-apa pengagihan pendapatan daripada pengurus tetapi dikenakan liabiliti cukai; ini tidak dapat dipertahankan secara kewangan. Menariknya, kebanyakan strategi berasaskan LLC juga mencadangkan pelucutan ekuiti melalui HELOC, menggunakan dana untuk melabur atau mengemas kini hartanah hartanah lain.
Garisan bawah
Apabila dilakukan sebagai sebahagian daripada pelan pemikiran dan baik, pelupusan ekuiti boleh menjadi alat perlindungan aset yang sangat kuat. Ia sering digunakan dengan strategi perlindungan yang lain, seperti struktur hartanah LLC, yang melindungi harta benda dan pemiliknya. Strategi-strategi ini mesti mempertimbangkan penggunaan strategik dari hasil pinjaman dan dilaksanakan dengan baik terlebih dahulu dari segi keperluan untuk mereka, agar tidak dilihat sebagai pemindahan penipuan oleh mahkamah. Seperti mana-mana strategi perlindungan aset, seorang peguam yang mempunyai pengetahuan dalam bidang ini perlu dirujuk sebelum sebarang pinjaman atau dokumen undang-undang dilaksanakan. (Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat Tutorial Asas Pinjaman kami.)
