Faedah ditangguhkan adalah jumlah faedah ditambah kepada baki utama pinjaman apabila terma kontrak pinjaman membolehkan bayaran berjadual dibuat kurang daripada faedah yang perlu dibayar. Apabila baki utama pinjaman meningkat disebabkan oleh faedah tertunda, ia dikenali sebagai pelunasan negatif. Sebagai contoh, gadai janji kadar laras, yang dikenali sebagai ARM pilihan pembayaran, dan gadai janji kadar tetap dengan ciri faedah yang boleh ditangguhkan, membawa risiko pembayaran bulanan yang meningkat dengan ketara pada satu ketika sepanjang tempoh gadai janji.
Menolak Faedah Tertunda
Faedah tertunda adalah faedah yang telah terakru pada pinjaman tetapi belum dibayar. Faedah terkumpul apabila pembayaran pinjaman tidak cukup besar untuk menutupi semua faedah yang kena dibayar.
Sejarah Faedah Tertunda
Sebelum krisis gadai janji pada tahun 2008, program seperti ARM pilihan pembayaran membolehkan peminjam memilih pembayaran bulanan mereka. Peminjam boleh memilih pembayaran 30 tahun atau 15 tahun, bayaran bunga sahaja yang meliputi faedah tetapi tidak mengurangkan baki prinsipal, atau bayaran minimum yang tidak akan menampung faedah yang perlu dibayar. Perbezaan antara pembayaran minimum dan faedah yang terhutang adalah faedah tertunda, atau pelunasan negatif, yang telah ditambah kepada baki pinjaman.
Sebagai contoh, katakan peminjam telah menerima ARM pilihan pembayaran sebanyak $ 100, 000 pada kadar faedah 6%. Peminjam boleh memilih dari empat pilihan pembayaran bulanan: pembayaran tetap 30 tahun yang melunaskan sepenuhnya sebanyak $ 599.55; bayaran pelunasan 15 tahun penuh sebanyak $ 843.86; bayaran faedah sebanyak $ 500; atau bayaran minima sebanyak $ 321.64. Membuat pembayaran minimum bermakna faedah tertunda sebanyak $ 178.36 ditambah kepada baki pinjaman bulanan. Selepas lima tahun, keseimbangan pinjaman dengan faedah tertunda adalah recast, bermakna bayaran yang diperlukan meningkat cukup untuk membayar pinjaman dalam tempoh 25 tahun. Bayaran menjadi sangat tinggi, pembiaya tidak boleh membayar balik pinjaman dan berakhir dalam perampasan. Inilah salah satu sebab mengapa pinjaman dengan faedah tertunda dilarang di beberapa negeri dan dianggap sebagai pemangsa oleh kerajaan persekutuan.
Pelunasan Negatif
Dengan gadai janji tertunda atau pilihan ARM pembayaran, peniaga mungkin mempunyai topi pembayaran, dan kadar faedah mungkin meningkat. Kerana perbezaan itu ditambahkan ke baki, bukannya menurunkan jumlah yang terhutang pada pinjaman, hutang meningkat.
Ini mungkin keadaan yang mencabar, terutamanya jika peminjam ingin menjual rumah. Faedah tertunda boleh mengakibatkan peminjam terbalik dalam gadai janji, yang bermaksud dia berhutang lebih daripada apa yang dia terima daripada menjual rumahnya.
