Apakah Pinjaman atau Pinjaman Konvensional?
Pinjaman perumahan konvensional atau pinjaman konvensional adalah apa-apa jenis pinjaman pembeli rumah yang tidak ditawarkan atau dijamin oleh entiti kerajaan, seperti Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), Jabatan Hal Ehwal Veteran Amerika Syarikat (VA), atau Perkhidmatan Perumahan Luar Bandar USDA, tetapi sebaliknya terdapat melalui atau dijamin oleh peminjam swasta (bank, kesatuan kredit, syarikat gadai janji) atau dua syarikat yang ditaja kerajaan, Persatuan Gadai Janji Negara Persekutuan (Fannie Mae) dan Perbadanan Gadai Janji Tanah Persekutuan (Freddie Mac).
Pinjaman konvensional sering disebut sebagai hipotik atau pinjaman yang sesuai. Walaupun terdapat pertindihan, kedua-duanya adalah kategori yang berbeza. Sebuah gadai janji yang sesuai adalah salah satu syarat dan syarat asasnya yang memenuhi kriteria pembiayaan Fannie Mae dan Freddie Mac. Ketua di antara mereka adalah batas dolar, ditetapkan setiap tahun oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA): Pada tahun 2019, di kebanyakan benua AS, pinjaman tidak boleh melebihi $ 484, 350. Jadi, sementara semua pinjaman yang bersesuaian adalah konvensional, tidak semua pinjaman konvensional layak sebagai memenuhi. Sebagai gadai janji jumbo $ 800, 000, misalnya, adalah gadai janji konvensional tetapi bukan gadai janji yang mematuhi-kerana ia melampaui jumlah yang akan membolehkannya disokong oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. (Untuk bacaan berkaitan, lihat "Memahami Jumbo Vs. Mortgages Konvensional")
Pada masa ini, gadai janji konvensional mewakili sekitar dua pertiga daripada pinjaman rumah pemilik yang dikeluarkan di AS Pasaran sekunder untuk gadai janji konvensional adalah sangat besar dan cair. Kebanyakan gadai janji konvensional dibungkus ke dalam sekuriti yang disokong gadai janji lulus, yang berdagang dengan pasaran hadapan yang terkenal yang dikenali sebagai pasaran gadai janji yang diumumkan (TBA). Kebanyakan sekuriti melalui konvensional ini dijamin securitisasi ke dalam kewajipan gadai janji bercagar (CMOs).
Takeaways Utama
- Pinjaman perumahan konvensional atau pinjaman konvensional adalah pinjaman pembeli rumah yang tidak ditawarkan atau dijamin oleh entiti kerajaan. Ia boleh didapati melalui atau dijamin oleh pemberi pinjaman swasta atau kedua-dua syarikat yang ditaja kerajaan-Fannie Mae dan Freddie Mac. Peminjam yang berpotensi perlu melengkapkan permohonan gadai janji rasmi, membekalkan dokumen yang diperlukan, sejarah kredit, dan skor kredit semasa. Kadar faedah pinjaman konvensional cenderung lebih tinggi daripada pinjaman gadai janji yang disokong kerajaan, seperti pinjaman FHA.
Bagaimana Hipotek atau Pinjaman Konvensional berfungsi
Dalam tahun-tahun sejak krisis gadai janji subprima pada tahun 2007, peminjam telah mengetatkan kelayakan untuk pinjaman - contohnya "tidak ada pengesahan" dan "tidak ada pembayaran" gadai janji dengan angin, contohnya-tetapi secara keseluruhan kebanyakan keperluan asas tidak berubah. Peminjam yang berpotensi perlu melengkapkan permohonan gadai janji rasmi (dan biasanya membayar yuran permohonan), kemudian membekalkan pemberi pinjaman dengan dokumen yang diperlukan untuk melakukan pemeriksaan menyeluruh mengenai latar belakang mereka, sejarah kredit, dan skor kredit saat ini.
Dokumentasi yang diperlukan
Tiada harta yang pernah dibiayai 100%. Dalam memeriksa aset dan liabiliti anda, pemberi pinjaman mencari untuk melihat bukan sahaja jika anda mampu membayar bayaran gadai janji bulanan anda (yang biasanya tidak boleh melebihi 28% daripada pendapatan kasar anda), tetapi juga jika anda boleh mengendalikan bayaran pendahuluan pada hartanah (dan jika ada, berapa), bersama-sama dengan kos terdepan yang lain, seperti yuran pinjaman atau yuran pengunderaitan, yuran broker, dan penyelesaian atau kos penutupan, yang semuanya dapat memacu kos gadai janji dengan ketara. Antara perkara yang diperlukan adalah:
1. Bukti pendapatan. Dokumen-dokumen ini akan termasuk tetapi tidak terhad kepada:
- Tiga puluh hari gaji gaji yang menunjukkan pendapatan serta pendapatan tahunan Dua tahun pulangan cukai persekutuanSixty hari atau penyata suku tahunan bagi semua akaun aset, termasuk pemeriksaan, simpanan dan sebarang akaun pelaburanTahun-tahun penyata W-2
Peminjam juga perlu disediakan dengan bukti pendapatan tambahan, seperti alimia atau bonus.
2. Aset. Anda perlu mengemukakan kenyataan bank dan penyata akaun pelaburan untuk membuktikan bahawa anda mempunyai dana untuk bayaran pendahuluan dan penutupan kos di kediaman, serta simpanan tunai. Sekiranya anda menerima wang daripada rakan atau saudara untuk membantu pembayaran balik, anda akan memerlukan surat pemberian, yang mengesahkan bahawa ini bukan pinjaman dan tidak mempunyai pembayaran balik yang diperlukan atau wajib. Surat-surat ini sering perlu disahkan.
3. Pengesahan pekerjaan. Peminjam hari ini mahu memastikan mereka hanya meminjamkan kepada peminjam dengan sejarah kerja yang stabil. Pemberi pinjaman anda bukan sahaja ingin melihat kerjaya gaji anda tetapi juga boleh menghubungi majikan anda untuk mengesahkan bahawa anda masih bekerja dan menyemak gaji anda. Sekiranya anda baru-baru ini menukar pekerjaan, pemberi pinjaman mungkin ingin menghubungi majikan anda sebelum ini. Peminjam yang bekerja sendiri perlu menyediakan dokumen tambahan yang signifikan mengenai perniagaan dan pendapatan mereka.
4. Dokumentasi lain. Pemberi pinjaman anda perlu menyalin lesen pemandu anda atau kad pengenalan negeri dan memerlukan nombor Jaminan Sosial dan tandatangan anda, yang membolehkan pemberi pinjaman menarik laporan kredit anda.
Kadar faedah
Kadar faedah pinjaman konvensional cenderung lebih tinggi daripada pinjaman gadai janji yang disokong kerajaan, seperti pinjaman FHA (walaupun pinjaman ini, yang biasanya mandat bahawa peminjam membayar premium insurans gadai janji, boleh bekerja sama seperti yang mahal dalam jangka masa panjang).
Kadar faedah yang dibawa oleh gadai janji konvensional bergantung kepada beberapa faktor, termasuk terma pinjaman-panjang, saiznya, dan sama ada ia mempunyai kadar faedah tetap atau kadar laras-serta keadaan pasaran ekonomi atau kewangan semasa. Pemberi pinjaman gadai janji menetapkan kadar faedah berdasarkan jangkaan mereka untuk inflasi masa depan; bekalan dan permintaan sekuriti yang disokong oleh gadai janji juga mempengaruhi kadar. Apabila Federal Reserve menjadikannya lebih mahal bagi bank untuk meminjam dengan mensasarkan kadar dana persekutuan yang lebih tinggi, bank-bank pula, meneruskan kos yang lebih tinggi kepada pelanggan mereka, dan kadar pinjaman pengguna, termasuk pinjaman gadai janji, cenderung meningkat.
Biasanya dikaitkan dengan kadar faedah adalah mata, bayaran yang dibayar kepada pemberi pinjaman (atau broker). Lebih banyak mata yang anda bayar, semakin rendah kadar faedah anda. Satu mata mengorbankan 1% daripada jumlah pinjaman dan mengurangkan kadar faedah anda sebanyak kira-kira 0.25%. Secara umum, orang yang merancang untuk tinggal di rumah untuk masa yang lama (10 atau lebih tahun) harus mempertimbangkan mata untuk mengekalkan kadar faedah lebih rendah untuk kehidupan pinjaman.
Faktor terakhir dalam menentukan kadar faedah ialah profil kewangan peminjam individu: aset peribadi, kepercayaan kredit, dan saiz bayaran pendahuluan yang boleh dibuat di kediaman untuk dibiayai.
Seorang pembeli yang merancang untuk tinggal di rumah selama 10 tahun atau lebih sepatutnya mempertimbangkan membayar mata untuk mengekalkan kadar faedah lebih rendah untuk kehidupan gadai janji.
Pertimbangan Khas untuk Gadai Janji atau Pinjaman Konvensional
Jenis pinjaman ini bukan untuk semua orang. Berikut adalah pandangan yang mungkin layak untuk gadai janji konvensional dan siapa yang tidak.
Siapa Yang Mungkin Kelayakan
Orang yang mempunyai kredit kredit dan laporan kredit cemerlang yang berada di kedudukan kewangan yang kukuh biasanya layak untuk gadai janji konvensional. Lebih khusus lagi, calon ideal harus mempunyai:
- Skor kredit sekurang-kurangnya 680 dan, lebih baik, lebih daripada 700. Semakin tinggi skor, semakin rendah kadar faedah ke atas pinjaman, dengan terma yang terbaik dikhaskan untuk mereka lebih dari 740. Nisbah hutang kepada pendapatan yang diterima (DTI). Ini adalah jumlah obligasi bulanan anda berbanding pendapatan bulanan anda. Jumlah itu sekitar 36% dan tidak lebih daripada 43%. Bayaran turun sekurang-kurangnya 20% daripada harga pembelian rumah yang sedia ada. Peminjam boleh dan tidak menerima kurang, tetapi jika mereka melakukannya mereka sering menghendaki peminjam mengambil insurans gadai janji swasta dan membayar premium bulanan sehingga mereka mencapai sekurang-kurangnya 20% ekuiti di dalam rumah.
Di samping itu, gadai janji konvensional sering merupakan jalan keluar terbaik bagi pembeli rumah yang mahukan kediaman untuk tujuan pelaburan, sebagai rumah kedua, atau yang ingin membeli harta berharga lebih daripada $ 500, 000.
Siapa yang Tidak Dapat Kelayakan
Secara umumnya, orang-orang yang baru bermula dalam kehidupan, mereka yang mempunyai sedikit hutang daripada biasa, dan mereka yang mempunyai penarafan kredit sederhana sering menghadapi masalah untuk mendapatkan pinjaman konvensional. Lebih khusus, gadai janji ini akan menjadi sukar bagi mereka yang mempunyai:
- Menderit kebankrapan atau perampasan dalam tempoh tujuh tahun yang lalu. Skor Kredit di bawah 650.DTI di atas 43%. Melebihi 20% atau bahkan 10% dari harga pembelian rumah untuk bayaran pendahuluan.
