Apakah Securities-Backed Securities (CMBS) Komersial?
Sekuriti bersandarkan gadai janji komersil (CMBS) adalah produk pelaburan berpendapatan tetap yang disokong oleh gadai janji pada harta komersil daripada hartanah kediaman. CMBS dapat menyediakan kecairan kepada pelabur hartanah dan peminjam komersial.
Kerana tiada peraturan untuk menyeragamkan struktur CMBS, penilaian mereka boleh menjadi sukar. Sekuriti asas CMBS mungkin termasuk beberapa gadai janji komersil yang mempunyai pelbagai istilah, nilai, dan jenis harta tanah-seperti kediaman berbilang keluarga dan hartanah komersil. CMBS boleh menawarkan kurang risiko pra-bayar daripada sekuriti yang disokong gadai janji kediaman (RMBS), kerana istilah pada gadai janji komersial biasanya ditetapkan.
Bagaimana Sekuriti Berasaskan Sekuriti Berdagang Perniagaan
Seperti kewajiban hutang bercagar (CDO) dan obligasi gadai janji cagaran (CMO) CMBS adalah dalam bentuk bon. Pinjaman gadai janji yang membentuk satu tindakan keselamatan gadai janji komersil komersil tunggal sebagai cagaran sekiranya berlaku kemungkiran, dengan prinsipal dan kepentingan diserahkan kepada pelabur. Pinjaman ini biasanya terkandung dalam kepercayaan, dan mereka sangat bervariasi mengikut terma, jenis harta, dan amaunnya. Pinjaman asas yang diagihkan kepada CMBS termasuk pinjaman untuk hartanah seperti bangunan pangsapuri dan kompleks, kilang, hotel, bangunan pejabat, taman pejabat, dan pusat membeli-belah, sering dalam kepercayaan yang sama.
Pinjaman gadai janji biasanya hutang tanpa hutang-mana-mana hutang pengguna atau komersil yang dijamin hanya dengan cagaran. Sekiranya berlaku kemungkiran, pemberi pinjaman tidak boleh menyita apa-apa aset peminjam di luar cagaran.
Kerana CMBS adalah kenderaan pelaburan yang kompleks, mereka memerlukan pelbagai peserta pasaran termasuk pelabur, servicer utama, servicer utama, servicer khas, pemegang sijil, pemegang amanah, dan agensi penarafan. Setiap pemain ini melaksanakan peranan khusus untuk memastikan CMBS berfungsi dengan baik.
Pasaran CMBS menyumbang kira-kira 2% daripada jumlah pasaran pendapatan tetap AS.
Jenis CMBS
Gadai janji yang kembali CMBS diklasifikasikan ke dalam tranche mengikut tahap risiko kreditnya, yang biasanya disenaraikan dari kualiti senior atau tertinggi - untuk menurunkan kualiti. Tahap kualiti tertinggi akan menerima kedua-dua pembayaran faedah dan prinsipal dan mempunyai risiko yang paling rendah. Tranche yang lebih rendah menawarkan kadar faedah yang lebih tinggi, tetapi tranche yang mengambil lebih banyak risiko juga menyerap sebahagian besar potensi kehilangan yang mungkin berlaku apabila tranche menurunkan pangkat.
Tranche yang paling rendah dalam struktur CMBS akan mengandungi pinjaman yang paling tinggi dan mungkin spekulatif dalam portfolio. Proses pensekuritian yang terlibat dalam merekabentuk struktur CMBS adalah penting bagi kedua-dua bank dan pelabur. Ia membolehkan bank-bank mengeluarkan lebih banyak pinjaman, dan ia memberi para pelabur akses yang mudah kepada hartanah komersil sementara memberi mereka lebih banyak hasil daripada bon kerajaan tradisional.
Walau bagaimanapun, pelabur perlu memahami bahawa dalam kes kecurian pada satu atau lebih pinjaman dalam CMBS, tranche tertinggi harus dibayar sepenuhnya, dengan faedah, sebelum tranche yang lebih rendah akan menerima apa-apa dana.
Takeaways Utama
- CMBS dijamin dengan gadai janji pada harta komersil daripada hartanah kediaman. Sekuriti yang disokong gadai janji komersil adalah dalam bentuk bon, dan pinjaman yang mendasari biasanya terkandung dalam kepercayaan. Pinjaman dalam tindakan CMBS sebagai cagaran-dengan prinsipal dan faedah yang diluluskan kepada pelabur-sekiranya berlaku lalai.
Kritikan CMBS
Biasanya, hanya pelabur kaya yang melabur di CMBS kerana tidak banyak pilihan di sini untuk pelabur purata. Sukar untuk mencari dana bersama atau dana tukaran mata wang (ETF) yang melabur semata-mata dalam kelas aset ini, walaupun banyak dana bersama hartanah melabur sebahagian portfolio mereka ke dalam CMBS.
Keperluan untuk CMBS
Pada Disember 2016, Pihak Berkuasa Pengawalseliaan Suruhanjaya Sekuriti dan Bursa (SEC) dan Pihak Berkuasa Pengawalseliaan Industri Kewangan (FINRA) memperkenalkan peraturan baru untuk mengurangkan beberapa risiko CMBS dengan mewujudkan keperluan margin untuk transaksi agensi yang dilindungi, termasuk kewajipan gadai janji bercagar.
