Apakah Gabungan Pinjaman-Untuk-Nilai Gabungan - Nisbah CLTV?
Nisbah pinjaman kepada nilai (CLTV) gabungan adalah nisbah semua pinjaman bercagar ke atas harta kepada nilai harta. Peminjam menggunakan nisbah CLTV untuk menentukan risiko pembeli rumah yang bakal gagal apabila lebih daripada satu pinjaman digunakan.
Pada umumnya, peminjam sanggup memberi pinjaman kepada nisbah CLTV sebanyak 80% ke atas kepada peminjam dengan penarafan kredit yang tinggi. CLTV berbeza dari nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) yang mudah kerana LTV hanya termasuk gadai janji pertama atau utama dalam pengiraannya.
Formula dan Pengiraan CLTV
Ku CLTV = Jumlah Nilai PropertiVL1 + VL2 +… + VLn di mana: VL = Nilai pinjaman
Untuk menghitung gabungan nisbah pinjaman kepada nilai, bahagikan agregat baki utama semua pinjaman dengan harga beli hartanah atau nilai pasaran saksama. Oleh itu, nisbah CLTV ditentukan dengan membahagikan jumlah item yang disenaraikan di bawah oleh harga jualan hartanah atau nilai dinilai harta.
- jumlah pinjaman asal bahagian pertama yang dikeluarkan oleh mortgagethe (baki prinsipal tertunggak) dari garis kredit ekuiti rumah (HELOC) baki prinsipal yang tidak dibayar bagi semua pembiayaan bawahan tertutup, seperti gadai janji kedua atau ketiga (Dengan penutupan tertutup Pinjaman, peminjam mengambil semua dana pada hari pertama dan tidak boleh membuat perubahan pelan pembayaran atau mengakses mana-mana prinsipal berbayar setelah pinjaman ditutup.)
Takeaways Utama
- CLTV adalah sama dengan LTV tetapi termasuk semua gadai janji atau lien dan bukan hanya gadai janji yang pertama.Lender mempertimbangkan nisbah CLTV dalam menentukan sama ada pembeli rumah mampu membeli rumah. Gelembung hartanah 2008-2009 menekankan kerelevanan menjaga mata pada nisbah CLTV.
Rancangan Nisbah CLTV
Nisbah pinjaman kepada nilai (CLTV) adalah pengiraan yang digunakan oleh profesional gadai janji dan pinjaman untuk menentukan jumlah peratusan harta pemilik rumah yang dibebankan oleh liens (obligasi hutang). Pemberi pinjaman menggunakan nisbah CLTV bersama-sama dengan beberapa pengiraan lain, seperti nisbah hutang kepada pendapatan dan nisbah piawaian untuk nilai (LTV), untuk menaksir risiko melanjutkan pinjaman kepada peminjam.
Ramai ahli ekonomi menilai piawaian CLTV yang rileks untuk menghadapi krisis perampasan yang melanda Amerika Syarikat pada akhir 2000-an, di antara faktor-faktor lain. Bermula pada tahun 1990-an dan terutamanya pada awal dan pertengahan 2000-an, pembeli rumah sering mengeluarkan pinjaman kedua pada masa pembelian sebagai ganti pembayaran. Pemberi pinjaman tidak sabar-sabar untuk tidak kehilangan perniagaan pelanggan kepada pesaing yang bersetuju dengan terma tersebut walaupun terdapat peningkatan risiko.
Sebelum gelembung hartanah berkembang dari akhir 1990-an hingga pertengahan 2000-an, amalan piawai adalah bagi pembeli rumah untuk membuat pembayaran berjumlah sekurang-kurangnya 20% daripada harga belian. Kebanyakan peminjam membuat pelanggan dalam parameter ini dengan meletakkan LTV pada 80%.
Apabila gelembung mulai panas, banyak syarikat yang sama mengambil langkah untuk membolehkan pelanggan mendapatkan sekitar 20% ke bawah. Sesetengah pemberi pinjaman menaikkan topi LTV atau menjauhkannya dengan sepenuhnya, menawarkan hipotek dengan bayaran turun 5% atau kurang, sementara yang lain menyimpan keperluan LTV di tempat tetapi menaikkan topi CLTV, seringkali menjadi 100%. Pergerakan ini membolehkan pelanggan mengambil pinjaman gadai janji kedua untuk membiayai pembayaran turun 20% mereka.
Peningkatan penyitaan bermula pada tahun 2008 menegaskan mengapa CLTV adalah penting. Mempunyai kulit dalam permainan, seperti $ 100, 000 pengeluaran tunai awal untuk rumah $ 500, 000, menyediakan pemilik rumah dengan insentif yang kuat untuk menjaga pembayaran hipoteknya. Jika bank merampas, dia bukan sahaja kehilangan rumahnya tetapi juga tumpukan wang tunai yang dia bayar untuk ditutup.
Memerlukan ekuiti dalam harta itu juga memaksa para pemberi pinjaman dari penurunan dalam harga hartanah. Jika harta bernilai $ 500, 000 dan jumlah lien menambah sehingga $ 400, 000, harta itu boleh kehilangan sehingga 20% dari nilainya tanpa pemegang lien menerima bayaran yang singkat pada lelongan perampasan.
Mengapa Perkara CLTV
Sesetengah pembeli rumah memilih untuk menurunkan bayaran pendahuluan mereka dengan menerima gadai janji berganda di atas harta, yang menyebabkan nisbah pinjaman ke nilai yang lebih rendah untuk gadai janji utama. Juga kerana nisbah LTV yang lebih rendah, banyak pembeli rumah berjaya mengelakkan insurans gadai janji swasta (PMI). Sama ada lebih baik untuk mendapatkan gadai janji kedua atau menanggung kos PMI berbeza setiap individu.
Akibatnya, kerana mortgagor kedua menganggap lebih banyak risiko, kadar faedah pada gadai janji kedua biasanya lebih tinggi daripada kadar faedah pada gadai janji pertama. Adalah dinasihatkan pengguna mempertimbangkan kelebihan dan keburukan menerima pelbagai pinjaman pada satu harta. Melakukan usaha wajar akan memastikan bahawa apa yang dipilih adalah pilihan terbaik untuk keadaan tertentu.
Pinjaman-untuk-Nilai vs. CLTV
Pinjaman kepada nilai (LTV) dan CLTV adalah dua daripada nisbah paling umum yang digunakan semasa proses pengunderaitan hipotek. Kebanyakan pemberi pinjaman mengenakan maksimum pada kedua-dua nilai, di atas mana calon peminjam tidak layak untuk pinjaman. Nisbah LTV hanya mempertimbangkan baki gadai janji utama. Oleh itu, dalam contoh di atas, nisbah LTV adalah 50%, hasil membahagikan baki gadai janji utama sebanyak $ 100, 000 dengan nilai rumah sebanyak $ 200, 000.
Kebanyakan peminjam mengenakan maksimum LTV sebanyak 80% kerana Fannie Mae dan Freddie Mac tidak membeli hipotek dengan nisbah LTV yang lebih tinggi. Peminjam yang mempunyai profil kredit yang baik boleh mengelakkan keperluan ini tetapi perlu membayar insurans gadai janji swasta (PMI) selagi baki pinjaman utama mereka adalah lebih daripada 80% nilai rumah. PMI melindungi pemberi pinjaman daripada kerugian apabila nilai rumah jatuh di bawah baki pinjaman.
Peminjam utama cenderung untuk menjadi lebih murah hati dengan keperluan CLTV. Memandangkan contoh di atas, sekiranya berlaku rampasan, pemegang gadai janji utama menerima wangnya sepenuhnya sebelum pemegang gadai janji kedua menerima apa-apa. Jika nilai hartanah berkurangan kepada $ 125, 000 sebelum peminjam mungkir, pemegang lien utama menerima keseluruhan jumlah yang terhutang ($ 100, 000), sementara pemegang lien kedua hanya menerima baki $ 25, 000 walaupun berhutang $ 50, 000. Bahu pemegang lien utama kurang risiko dalam hal nilai harta yang menurun dan dengan itu mampu memberi pinjaman pada CLTV yang lebih tinggi.
Contoh Nisbah CLTV
Contohnya, katakan seorang individu membeli rumah untuk $ 200, 000. Untuk mendapatkan harta itu, dia memberikan bayaran pendahuluan sebanyak $ 50, 000 dan menerima dua gadai janji untuk $ 100, 000 (primer) dan $ 50, 000 (menengah). Oleh itu nisbah pinjaman ke nilai gabungan (CLTV) adalah 75%: (($ 100, 000 + $ 50, 000) / $ 200, 000).
