Apa urusannya?
Penggabungan berlaku apabila penyewa mengakui pemilik baru harta itu sebagai tuan tanah baru mereka. Dalam hal harta komersil yang berubah tangan, klausa perhiasan dalam perjanjian subordination, non-disturbance, dan attornment (SNDA) menghendaki penyewa mengakui pemilik baru sebagai tuan rumah mereka dan terus membayar sewa tanpa mengira sama ada harta tersebut berubah tangan melalui jualan biasa atau rampasan.
Bagaimana Penggabungan berfungsi
Penggabungan paling sering dikaitkan dengan undang-undang harta tanah dan direka bentuk untuk mengakui hubungan antara pihak dalam transaksi. Contohnya, perhiasan mungkin terjadi apabila penyewa menyewakan apartmen hanya untuk pemilik berubah semasa pajakan. Perjanjian perhiasan tidak membuat satu set hak baru bagi pemilik kecuali penyewa menandatanganinya. Tuan tanah boleh menggunakan keengganan penyewa untuk menandatangani sebagai alasan pengusiran.
Takeaways Utama
- Penggabungan paling sering digunakan untuk urus niaga hartanah. Pengakuan mengakui hubungan antara pihak dalam transaksi. Penggabungan boleh berlaku apabila penyewa menyewa sebuah apartmen bangunan mengubah tangan kepada pemilik baru sewaktu pajakan Perjanjian kesepakatan hanya mengubah hak pemilik baru jika ditandatangani oleh penyewa.
Fasal dalam SNDA menetapkan bahawa jika pemilikan berubah, pemilik baru menggantikan bekas pemilik dalam pajakan dan menganggap semua hak dan tanggungjawab bekas pemilik. Fasal ini juga menyatakan bahawa penyewa mesti terus membayar sewa tanpa mengira siapa yang memiliki harta itu.
Penggabungan dalam pajakan komersial
Sewa komersil sering mengandungi SNDA. Ini adalah perjanjian antara penyewa dan tuan tanah yang menggambarkan hak-hak tertentu penyewa dan tuan tanah. SNDA juga mungkin memberikan maklumat mengenai pihak ketiga lain seperti pemberi pinjaman tuan tanah atau pembeli harta tersebut. Terdapat tiga bahagian: klausa subordinasi, klausa bukan gangguan, dan klausa perhiasan. Penggabungan dalam pajakan komersial adalah serupa. Klausa perhiasan di SNDA mewajibkan penyewa untuk mengiktiraf pemilik baru harta sebagai tuan tanah tanpa mengira sama ada pemilik baru memperoleh harta itu melalui jualan biasa atau rampasan. Fasal ini juga menghendaki penyewa untuk terus membayar sewa kepada tuan tanah baru untuk baki tempoh pajakan.
Dalam klausa subordinasi dalam SNDA, penyewa bersetuju untuk membenarkan minat mereka terhadap harta itu untuk menjadi bawahan kepada kepentingan pemberi pinjaman pihak ketiga. Tuan tanah mungkin mahu menggunakan harta komersil untuk mendapatkan pembiayaan selepas memasuki pajakan dengan penyewa. Oleh itu, kebanyakan peminjam akan memerlukan mana-mana penyewa untuk membawah kepentingan pajakan mereka kepada kepentingan gadai janji pemberi pinjaman. Klausa subordinasi memberikan peminjam pihak ketiga pilihan untuk menamatkan pajakan sekiranya berlaku penyitaan komersial. Fasal atau perjanjian yang tidak mengganggu memberikan penyewa hak untuk terus menduduki premis yang dipajak selagi mereka tidak melakukan kegagalan. Penyewa boleh memajak premis itu walaupun selepas harta itu dijual atau dirampas. Klausa yang tidak mengganggu menyokong hak penyewa ke premis walaupun pemilik tidak memenuhi obligasi gadai janji dan harta tersebut dirampas.
