Apakah Pelaburan Perumahan Terjangkau?
Pelabur hartanah yang berjaya adalah lebih daripada sekadar tuan tanah. Mereka adalah eksekutif perniagaan yang bijak. Pelabur harta tanah beroperasi seperti pengurus portfolio dan pengurus perniagaan yang menumpukan pada memaksimumkan keuntungan sambil mencipta nilai untuk pelanggan. Artikel ini membincangkan pelaburan perumahan yang berpatutan sebagai strategi perniagaan dan pelaburan Artikel pertama mendefinisikan perumahan yang mampu dimiliki dan melihat tiga kumpulan demografi yang mewakili pasaran sasaran terbaik. Kemudian, artikel ini membincangkan keuntungan dan kebolehpasaran perumahan yang mampu dimiliki serta pembiayaan dan implikasi sosial pelaburan perumahan yang mampu dimiliki.
Takeaways Utama
- Perumahan yang berpatutan termasuk dalam porfolios banyak pelabur harta tanah sebahagian besarnya disebabkan oleh kredit cukai kerajaan yang berkaitan. Pelabur hartanah yang berminat dalam perumahan yang berpatutan harus memastikan bahawa pelaburan sedemikian menguntungkan dan dipasarkan di kawasan mereka. Pelabur harus mengira kos yang terlibat dalam membeli, mengubahsuai, dan mengekalkan perumahan yang mampu dimiliki untuk menentukan sama ada ia merupakan cadangan pelaburan yang berdaya maju. Secara kebetulan, pelabur akan mempunyai hartanah terbaik di kawasan yang diinginkan dengan harga yang baik untuk memastikan permintaan dan keuntungan yang mencukupi.
Memahami Perumahan Mampu
Konsep di sebalik perumahan yang mampu dimiliki adalah menyediakan perumahan bagi mereka yang mempunyai pendapatan terhad. Pemilik harta menerima kredit cukai jika mereka menggunakan peratusan harta mereka sebagai perumahan yang mampu dimiliki (contohnya, begitu banyak unit sewa di bangunan). Penyewa juga menerima bantuan daripada kerajaan membayar sewa mereka setiap bulan. Empat kumpulan orang biasanya memerlukan perumahan yang mampu dimiliki.
Senior dan Orang Kurang Upaya
Orang 65 atau lebih tua dan mereka yang kurang upaya merupakan peratusan penting penduduk AS. Pengajian menunjukkan bilangan ini meningkat dan akan mencapai paras rekod dalam 20 hingga 30 tahun akan datang. Orang dalam kumpulan ini memerlukan perumahan yang berdekatan dengan penginapan awam dan diubah suai untuk membantu mereka dalam kehidupan seharian. Pengubahsuaian termasuk tanjakan bukannya tangga, bilik mandi yang boleh diakses kerusi roda, pegangan tangan, dan kabinet dan almari yang diubah suai.
Pelajar
Peningkatan bilangan pelajar kolej dan universiti dewasa dan bukan tradisional telah meningkatkan keperluan untuk perumahan luar kampus. Pelajar dewasa dengan keluarga memerlukan perumahan swasta dekat dengan kampus. Pelajar antarabangsa memerlukan perumahan yang tersedia sepanjang tahun kerana ia lebih murah dan lebih mudah daripada perjalanan antarabangsa yang sering berlaku pada percutian dan musim panas.
Tentera
Ahli-ahli perkhidmatan tentera mempunyai pilihan perumahan di atas dan di luar. Perumahan berasaskan asas memerlukan pembinaan, pengurusan hartanah, dan penyelenggaraan alasan manakala perumahan di luar asas memerlukan bantuan lokasi tambahan, pembinaan tersuai, dan pembiayaan pembelian. Perumahan di luar asas perlu berdekatan dengan pangkalan dan mudah untuk masuk dan keluar. Pelabur perumahan ketenteraan harus akrab dengan kontrak persekutuan serta garis panduan khusus untuk setiap cawangan perkhidmatan.
Program Pemulihan dan Kemasukan Semula
Suatu bahagian penduduk memerlukan perumahan peralihan. Contohnya, golongan yang tiada tempat tinggal dan keluarga, penagih pulih dan mereka yang baru dilepaskan dari kemudahan pemulihan memerlukan perumahan separuh. Sesetengah orang dewasa dan kanak-kanak dalam perkhidmatan perlindungan negara dan program kesihatan mental memerlukan rumah kumpulan dan perumahan berasaskan kejiranan. Pangsapuri dan rumah tumpangan harus cukup besar untuk menyediakan kemudahan dan privasi yang memadai untuk penduduk tetapi juga harus memudahkan tahap keselamatan dan aksesibiliti yang sesuai untuk setiap kumpulan.
Keperluan untuk Pelaburan Perumahan Mampu
Keterlanjuran adalah penting kepada pelabur kerana ia menentukan dua perkara penting: keuntungan dan kebolehpasaran. Program perumahan bersubsidi, seperti Seksyen 8, membantu keluarga berpendapatan rendah mampu membayar sewa dengan membayar sebahagian harga pasaran untuk unit sewa. Pelabur dalam perumahan yang berpatutan harus mengetahui pendapatan median untuk kawasan mereka untuk menentukan jenis pulangan yang mungkin mereka dapat apabila membeli harta dan menggunakannya untuk perumahan yang mampu dimiliki.
Beberapa sumber dapat membantu pelabur menentukan pendapatan median. Biro Banci AS menyusun pendapatan purata untuk negeri, daerah, dan bandar. Laman web hartanah menyediakan maklumat ini untuk orang yang berminat membeli rumah di kawasan tertentu. Terakhir, maklumat juga boleh diperoleh melalui kerajaan negeri dan kerajaan tempatan, agensi pembangunan ekonomi, dan pihak berkuasa perumahan.
- Untuk sewa yang berpatutan, hitungkan 30% daripada pendapatan median di kawasan anda. Ini adalah pendapatan kasar anda yang dijangkakan bagi setiap unit sewa yang berpatutan. Bagi pemilik rumah yang berpatutan, kirakan 35% daripada pendapatan median untuk prinsip, faedah, cukai harta, insurans pemilik rumah, dan bayaran persatuan. Kemudian, hitung harga jualan anda yang diharapkan dengan menolak jumlah untuk cukai, insurans, dan yuran berdasarkan kadar harga untuk kawasan tersebut. Gunakan perbezaan, prinsip, dan minat untuk menentukan harga pembelian berdasarkan kadar faedah untuk kawasan anda. Seorang profesional perbankan atau gadai janji dapat membantu anda dengan cepat menentukan jumlah ini.
Keuntungan
Untuk menentukan potensi keuntungan pelaburan, anggaran perbelanjaan operasi anda. Untuk unit sewa, mulakan dengan cukai dan insurans yang anda bayar sebagai pemilik. Termasuk apa-apa utiliti, bangunan dan kos penyelenggaraan, dan kos pemindahan seperti pemeriksaan, pensijilan penghunian, pendaftaran, dan bayaran lain yang diperlukan oleh daerah atau perbandaran anda.
Unit jualan, tentukan kos pembiayaan anda, kos penutupan semasa pengambilalihan dan pada masa jualan, kos bahan dan buruh untuk pembinaan atau pemulihan, dan kos pemindahan.
Untuk kedua-dua unit sewa dan jualan, tentukan kos pemasaran dan pengiklanan anda. Projek terbesar akan gagal jika anda tidak dapat menarik penyewa atau pembeli. Malah, strategi pengiklanan yang mudah dan berkesan akan membebankan wang dan masa. Pertimbangkan kos menjalankan perniagaan yang menjejaskan garis bawah anda.
Seterusnya, tentukan pendapatan anda. Untuk unit sewa, gunakan jumlah pendapatan kasar yang dijangkakan bagi satu unit yang berpatutan. Unit jualan, gunakan harga belian yang ditentukan di atas. Gunakan formula standard:
Pendapatan - Perbelanjaan = Untung Kasar
Pertimbangkan aliran tunai anda. Jika anda membayar utiliti, sesetengah program membenarkan jumlah tambahan yang akan dibayar oleh pihak berkuasa subsidi untuk menampung sebahagian daripada utiliti penyewa. Akhirnya, lihat keadaan cukai pendapatan anda. Susut nilai akan menjejaskan liabiliti cukai anda dan akan memberi kesan yang berbeza kepada aliran tunai sebenar atau keuntungan bersih sebenar.
Kebolehpercayaan pasaran
Pelabur perumahan yang mampu dimiliki mesti mencari dan mengubahsuai unit yang memenuhi garis panduan bagi subsidi sewa yang tersedia melalui pihak berkuasa perumahan tempatan. Bagi penjual, tumpuan meminimumkan kos pembinaan dan pemulihan bagi unit yang akan dijual di pasaran.
- Mulakan dengan logik mudah. Sekiranya tidak menguntungkan, ia tidak boleh dipasarkan. Sebaliknya juga benar. Ambil kesempatan daripada rumah yang dirampas. Terdapat banyak rumah tunggal dan dua hingga empat keluarga yang telah ditinggalkan disebabkan oleh foreclosures.Contact agensi pembangunan ekonomi tempatan yang memperoleh unit-unit ini di bawah kos pasaran dan menjual kepada atau kontrak dengan pemaju tempatan untuk memulihkan dan menjual semula. Juga, pelajari perincian jualan Sheriff di kawasan anda. Periksa garis panduan untuk setiap daerah yang akan anda targetkan sebagai garis panduan mungkin berbeza antara daerah di rantau atau negara yang sama. Unit-unit ini sering dibeli di laman web yang tidak dapat dijumpai dan mungkin mewakili kos pemulihan yang ketara dan masa pemulihan untuk dijual semula. Berfungsi dengan broker barang dan pelajari tentang pasaran tempatan untuk dijual oleh pemilik (FSBO). Anda mungkin mencari peluang untuk jualan pendek di mana penjual atau ejen menjual telah membuat pengaturan bagi hasil hipotek yang dikurangkan untuk memudahkan harga dikurangkan untuk jualan cepat. Unit-unit ini mungkin paling mahal untuk memperbaiki dan menjual semula.
Para pelabur yang berjaya tahu kapan dan bagaimana untuk bergerak di pasaran. Jangan lupa untuk melakukan analisa beli beli menjual terus pada unit sewaan. Jika kos buruh, bahan, dan pembiayaan adalah tinggi, sekarang mungkin bukan masa untuk membeli lebih banyak hartanah. Sekiranya terdapat lebih banyak penyewa di pasaran anda, sekarang mungkin tidak menjadi masa yang menguntungkan untuk unit pasaran untuk dijual walaupun kadar faedah rendah. Sekiranya sewa pasaran dan pendapatan median di kawasan anda tinggi, kini mungkin masa yang paling menguntungkan untuk mengekalkan harta bagi pendapatan sewa bulanan yang dapat dijana.
Rawat portfolio hartanah anda seperti portfolio persaraan anda dengan sedikit lagi cat dan lekapan.
Pembiayaan
Menyelidiki pelbagai alternatif pembiayaan yang tersedia kepada pelabur. Baca laman web untuk Fannie Mae, Freddie Mac, dan HUD Multifamily Pembiayaan. Bekerjasama dengan bank tempatan dan broker gadai janji komersial atau perunding untuk mengenal pasti program pemberi pinjaman dan mencari pelabur swasta. Sertai pembina rumah, pembentukan semula, dan persatuan pelabur hartanah tempatan. Menjadi ahli dewan perdagangan dan bersekutu dengan agensi pembangunan ekonomi. Gunakan hubungan ini untuk mengenal pasti pembiayaan awam dan swasta dan perkongsian operasi.
Pelan Tindakan
- Dimaklumkan. Ketahui mengenai perumahan yang mampu dimiliki di seluruh negara dan di kawasan anda. Buat pasaran untuk perumahan yang mampu dimiliki. Kenal pasti bidang di kawasan anda dan isikannya. Memperjuangkan perkongsian dengan pelabur yang suka berfikiran dan sumber pembiayaan. Menjadi pelabur yang menguntungkan. Fungsi sebagai pengurus portfolio dan pengurus perniagaan. Memohon kebijaksanaan pelaburan konvensional dan nasihat strategi perniagaan.
Pertimbangan Khusus untuk Pelaburan Perumahan Mampu
Pelabur perumahan yang berpatutan mestilah pemilik, pelabur, dan eksekutif perniagaan. Sebagai tuan rumah, menggabungkan elemen manusia. Ingat bahawa anda boleh membuat pasaran dengan membantu keluarga dan komuniti anda. Sebagai pelabur, buatkan portfolio hartanah biru. Mempunyai sifat terbaik, di kawasan yang paling diingini, pada harga terbaik, yang menjadikan keuntungan paling.
Sebagai eksekutif perniagaan, buat jenama, menjana muhibbah dan memaksimumkan nilai pasaran jenama anda bukan hanya pada unit individu. Ingat bahawa aktiviti anda juga mewujudkan peluang pekerjaan dan pekerjaan untuk pekerja pembinaan dan ejen jualan hartanah. Aktiviti pengurusan pemasaran dan harta anda membantu menarik pekerja ke tenaga buruh di kawasan tempat unit anda berada. Bukan sahaja anda boleh membuat keuntungan peribadi, tetapi anda juga boleh mewujudkan peluang ekonomi untuk rakyat dan masyarakat melalui pelaburan perumahan yang mampu dimiliki.
