Dengan harta tanah sebahagian daripada matriks peruntukan modal untuk pelabur institusi dan runcit, dana hartanah telah melihat peningkatan pertumbuhan baru-baru ini. Disebabkan sifat pelaburan hartanah yang berintensifkan modal, keperluan untuk pengurusan aktif, serta peningkatan peluang hartanah global, institusi yang mencari pengurusan aset yang cekap secara beransur-ansur berpindah ke dana dana hartanah.
Begitu juga bagi pelabur runcit, yang kini mendapat faedah daripada akses kepada pemilihan dana bersama hartanah yang jauh lebih besar daripada sebelumnya, membolehkan peruntukan modal dan kepelbagaian yang cekap. Seperti mana-mana sektor pelaburan lain, hartanah mempunyai kebaikan dan keburukannya. Walau bagaimanapun, ia perlu dipertimbangkan untuk kebanyakan portfolio pelaburan, dengan amanah pelaburan hartanah (REIT) dan dana bersama hartanah dilihat sebagai kaedah terbaik untuk mengisi peruntukan tersebut.
Harta Tanah untuk Pelabur Institusi
Pelaburan hartanah telah lama dikuasai oleh pemain besar: dana pencen, syarikat insurans, dan institusi kewangan besar lain. Terima kasih kepada globalisasi pelaburan hartanah dan kemunculan peluang luar pesisir yang baru, kedua-dua membolehkan tahap kepelbagaian yang lebih tinggi serta potensi pulangan, tempat tetap untuk hartanah dalam peruntukan portfolio institusi berkembang sebagai trend.
Peruntukan tetap modal hartanah datang dengan halangan tertentu. Pertama sekali, ia adalah modal yang intensif. Tidak seperti saham yang boleh dibeli dengan kenaikan kecil, pelaburan hartanah komersial memerlukan sejumlah wang yang agak besar, dan pelaburan langsung sering menghasilkan portfolio bergigi dan risiko yang sangat besar di lokasi atau jenis hartanah. Harta tanah juga memerlukan pengurusan aktif, yang merupakan tenaga kerja yang intensif. Menguruskan peruntukan harta tanah memerlukan sumber yang banyak berbanding dengan pelaburan tradisional. Hasil daripada isu-isu ini, yang bertujuan untuk meningkatkan kecekapan pengurusan dan pengagihan modal, institusi cenderung tertarik terhadap dana hartanah dan dana dana. Kelebihan yang sama dapat dicapai oleh para pelabur runcit melalui REIT, dana perdagangan REIT (ETF), dan dana bersama bersama.
Pelabur Runcit
Berikut adalah beberapa cara untuk pelabur runcit mengakses potensi kembali hartanah dan mendapatkan pendedahan kepada kelas aset.
Pelaburan Langsung
Strategi ini berkaitan dengan pelabur secara langsung memilih sifat khusus. Kelebihan strategi ini adalah mengawalnya. Pemilikan langsung harta membolehkan pembangunan dan pelaksanaan strategi, serta pengaruh langsung ke atas pulangan. Walau bagaimanapun, pelaburan langsung menjadikannya sangat sukar untuk mewujudkan portfolio hartanah yang pelbagai. Bagi kebanyakan pelabur runcit, peruntukan hartanah tidak cukup besar untuk membolehkan pembelian hartanah yang mencukupi untuk kepelbagaian sebenar; ia juga meningkatkan pendedahan kepada pasaran hartanah tempatan, serta risiko jenis harta.
Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT)
Saham REIT mewakili saham ekuiti persendirian dan awam dalam syarikat yang berstruktur sebagai amanah yang melabur dalam hartanah, gadai janji atau lain-lain pelaburan bercagar hartanah. REIT biasanya memiliki dan mengendalikan hartanah hartanah. Ini termasuk harta kediaman pelbagai keluarga, pusat membeli-belah yang runcit, hartanah runcit tempatan dan pusat jalur, pusat membeli-belah, ruang pejabat komersil dan hotel.
Kepercayaan pelaburan hartanah dijalankan oleh lembaga pengarah yang membuat keputusan pengurusan pelaburan bagi pihak kepercayaan. REITs membayar sedikit atau tidak ada cukai pendapatan persekutuan selagi mereka mengedarkan 90% pendapatan boleh cukai sebagai dividen kepada para pemegang saham. Walaupun kelebihan cukai meningkatkan arus kas selepas cukai, ketidakupayaan untuk REITs untuk mengekalkan tunai secara signifikan dapat menghambat pertumbuhan dan penghargaan jangka panjang. Selain kelebihan cukai, REIT menyediakan banyak kelebihan dan kelemahan yang sama seperti ekuiti.
Pengurus REIT menyediakan visi strategik dan membuat keputusan berkaitan pelaburan dan harta, dengan itu menangani isu berkaitan pengurusan untuk pelabur. Kelemahan terbesar REIT untuk pelabur runcit adalah kesukaran untuk melabur dengan modal terhad dan ketara pengetahuan dan analisis khusus aset yang diperlukan untuk memilih mereka dan ramalan prestasi mereka.
Pelaburan REIT mempunyai korelasi yang jauh lebih tinggi kepada pasaran saham keseluruhan daripada pelaburan langsung hartanah, yang menyebabkan beberapa merosot ciri kepelbagaian mereka. Volatiliti dalam pasaran REIT juga lebih tinggi daripada hartanah langsung. Ini disebabkan pengaruh daya makroekonomi pada nilai REIT dan hakikat bahawa stok REIT senilai secara berterusan, sementara hartanah terus dipengaruhi oleh pasaran hartanah tempatan, dan dinilai dengan menggunakan kaedah penilaian, yang cenderung melancarkan pulangan pelaburan.
Dana Bersama Harta Tanah
Reksa dana hartanah melabur terutamanya dalam saham-saham REIT dan syarikat-syarikat operasi hartanah. Mereka menyediakan keupayaan untuk mendapatkan pendedahan yang pelbagai terhadap hartanah dengan menggunakan modal yang agak kecil. Bergantung pada matlamat strategi dan kepelbagaian mereka, mereka memberikan pelabur dengan pemilihan aset yang lebih luas daripada yang boleh dicapai dengan membeli saham REIT sahaja, dan juga memberikan kelonggaran dengan mudah bergerak dari satu dana ke dana yang lain. Fleksibiliti juga berfaedah kepada pelabur dana bersama kerana kemudahan perbandingan dalam memperoleh dan melupuskan aset pada pertukaran yang sistematik dan terkawal, berbanding dengan pelaburan langsung, yang sukar dan mahal. Lebih banyak pelabur spekulatif boleh membuat taktikal berlebihan berat harta atau pendedahan serantau untuk memaksimumkan pulangan.
Mewujudkan pendedahan kepada asas dana bersama juga boleh mengurangkan kos dan komisen transaksi berbanding membeli saham REIT individu. Satu lagi kelebihan penting untuk pelabur runcit adalah analisis dan maklumat penyelidikan yang disediakan oleh dana aset yang diperoleh, serta perspektif pengurusan mengenai daya maju dan prestasi hartanah, sama seperti pelaburan tertentu dan sebagai kelas aset.
Bagi pelabur tanpa keinginan, pengetahuan, atau modal untuk membeli tanah atau harta pada dana hartanah mereka sendiri, mereka boleh mengambil bahagian dalam pendapatan dan potensi pertumbuhan jangka panjang hartanah. Walaupun dana bersama harta tanah membawa kecairan kepada kelas aset yang cair secara tradisinya, peniaga percaya bahawa mereka tidak dapat membandingkan dengan pelaburan langsung dalam hartanah.
Pemilikan rumah
Banyak pelabur runcit yang tidak menimbangkan peruntukan hartanah untuk portfolio pelaburan mereka gagal menyedari bahawa mereka mungkin sudah melabur dalam hartanah dengan memiliki rumah. Bukan sahaja mereka sudah mempunyai pendedahan hartanah, kebanyakan juga mengambil risiko kewangan tambahan dengan memiliki gadai janji rumah. Untuk sebahagian besar, pendedahan ini telah memberi manfaat, membantu banyak mengumpulkan modal yang diperlukan untuk persaraan.
Garisan bawah
Walaupun pelabur runcit boleh dan harus mengambil kira pemilikan rumah apabila membuat peruntukan portfolio mereka, tambahan, lebih banyak pelaburan cair dalam hartanah mungkin juga dipertimbangkan. Bagi mereka yang memiliki kemahiran dan modal dagangan yang diperlukan, pelaburan REIT menyediakan akses kepada beberapa manfaat pelaburan hartanah tanpa memerlukan pemilikan langsung. Bagi yang lain, yang sedang mempertimbangkan peruntukan yang lebih kecil, atau bagi mereka yang tidak mahu dibebani oleh pemilihan aset tetapi memerlukan kepelbagaian maksimum, dana bersama akan menjadi pilihan yang tepat.
