Isi kandungan
- Pembangunan Rancangan HOAs
- 1. Julat Bayaran secara meluas
- 2. Apa yang Anda Dapatkan Berbeza, Terlalu
- 3. Yuran Tambahan Boleh Digunakan
- 4. Yuran dan Kelulusan Gadai Janji Anda
- 5. Angka Perjanjian
- 6. Pengurusan Konflik
- 7. Reputasi HOA
- 8. Pematuhan dengan HOA
- 9. Tanggungjawab Insurans
- Garisan bawah
Banyak komuniti perumahan mempunyai struktur persatuan pemilik rumah (HOA) untuk membantu mengekalkan suasana yang bersih dan kohesif di kawasan kejiranan. Selain itu, apabila anda membeli kondominium, rumah bandar, atau rumah keluarga tunggal dalam "pembangunan dirancang", anda juga mungkin menghadapi struktur HOA.
Walaupun HOA kadang-kadang akan melepaskan pemilik rumah dari beberapa tanggungjawab mereka juga boleh datang dengan beberapa kewajiban pemilik rumah. Sebelum anda membeli rumah yang menjadikan anda sebahagian daripada HOA, inilah yang perlu anda ketahui, dan soalan-soalan yang anda harus tanya persatuan dan anda dan keluarga anda.
Pembangunan Rancangan HOAs
Bergerak ke dalam pembangunan yang dirancang sering menghendaki anda menyertai persatuan pemilik rumah masyarakat (HOA) dan membayar yurannya untuk membantu melindungi penyelenggaraan kawasan umum, struktur berkongsi dan eksterior. Keahlian juga mengikat anda kepada perjanjian, syarat dan sekatan persatuan (CC & R). Peraturan itu boleh menggagalkan impian anda untuk mempunyai pintu depan ungu, katakan, atau meninggalkan RV anda di jalan masuk kerana CC & Rs biasanya termasuk ketetapan mengenai kemunculan rumah anda dan kenderaan yang anda boleh letak di luarnya.
Secara statistik, Amerika mempunyai satu daripada lima peluang hidup di sebuah rumah yang merupakan sebahagian daripada HOA, menurut analisis data oleh ahli ekonomi mikro yang digunakan Wyatt G. Clarke. Memandangkan anggaran Clarke dibuat (pada 2017), hartanah dengan HOA semakin meningkat.
Adakah kehidupan dalam pembangunan yang dirancang merupakan pilihan yang baik untuk anda? Dan, jika ya, yang mana mempunyai HOA yang sesuai dengan anda? Jawapan kepada soalan-soalan itu bergantung bukan sahaja kepada kewangan anda tetapi semangat anda untuk kemudahan berkongsi, toleransi terhadap peraturan dan peraturan, dan keselesaan dengan kerajaan sendiri-memandangkan kebanyakan HOA diawasi oleh sukarelawan yang hidup dalam pembangunan.
9 Tips untuk Mengendalikan Persatuan Pemilik Rumah
1. Julat Bayaran secara meluas
Satu kajian Trulia yang menggunakan rekod Suruhanjaya Komuniti Amerika, mendapati yuran HOA bulanan purata $ 331 sebulan pada tahun 2015. Purata adalah antara $ 218 bulan yang rendah di Warren, Mich., Tinggi $ 571 di New York City. Trulia mendapati dues biasanya lebih tinggi di bangunan lama dan kompleks dengan lebih banyak unit secara keseluruhan.
Jumlah dan saiz kemudahan pembangunan juga mempengaruhi kadar, menurut Nate Martinez, agen hartanah di Profesional RE / MAX di Glendale, Ariz Sebagai contoh, pembangunan yang dijaga oleh pintu gerbang, dan mempunyai rumah kelab dan padang golf mungkin menjejaskan yuran yang lebih tinggi daripada yang menawarkan keselamatan minimum dan hanya kawasan biasa yang sederhana.
Yuran boleh berbeza walaupun dalam pembangunan, disebabkan oleh variasi dalam rakaman persegi, lokasi, dan orientasi, semuanya boleh menjejaskan berapa banyak penyelenggaraan harta yang diperlukan.
Kebanyakan perkhidmatan penyenaraian pelbagai (MLSs) termasuk bayaran HOA dalam penyenaraian hartanah. Itu harus memastikan anda boleh mengakses maklumat melalui REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, dan laman penyenaraian lain, menurut Martinez.
Anda juga harus mengetahui seberapa sering bayaran telah meningkat dari masa ke masa, dan berapa banyak. Sekiranya anda boleh, dapatkan sejarah cetakan HOA di tahun demi tahun selama 10 tahun yang lalu. Martinez mengatakan bahawa bayaran untuk HOA biasanya meningkat tidak lebih dari setahun. Dalam pengalaman Martinez, kenaikan HOA lazimnya dipetakan tiga hingga lima tahun lebih awal, dengan menggunakan anggaran kos utiliti masa depan, buruh, penyelenggaraan, dan banyak lagi.
Periksa unjuran ini jika ia tersedia. Oleh kerana mereka hanya anggaran, Martinez mencadangkan anda juga memeriksa jumlah yang mana yuran dibenarkan untuk meningkat setiap tahun di bawah peraturan HOA. Dalam kompleks baru, penyelidikan ini dapat membantu menentukan sama ada yuran HOA awal telah menarik, walaupun secara artifisial, kurang mahal untuk menarik pemilik rumah dan bertanggungjawab untuk meningkat dengan ketara dari masa ke masa untuk menampung jurang antara pendapatan dan kos.
Selain itu, sebaliknya juga boleh menjadi kes itu - iaitu, bayaran HOA untuk pembangunan baru mungkin sebenarnya turun sedikit demi sedikit memandangkan lebih banyak rumah ditambah kepada pembangunan dan lebih banyak pemilik rumah boleh didapati untuk berkongsi kos tetap HOA.
2. Apa yang Anda Dapatkan Berbeza, Terlalu
Apabila anda membeli sebuah rumah dalam komuniti yang diurus, anda sebenarnya membeli sekumpulan obligasi dan kelayakan undang-undang sebagai tambahan kepada ruang hidup fizikal, kata John Manning, mengurus broker di RE / MAX di Pasar di Seattle. Hak, perkhidmatan, dan kemudahan tepat yang mana HOA bertanggungjawab boleh meliputi secara meluas seperti yuran yang dikenakan. "Komuniti berpagar mungkin mempunyai penyelenggaraan pintu sebagai satu-satunya perjanjian antara pemilik rumah, atau mungkin ada HOA di tempat dengan otoritas sah untuk mengurus lebih banyak, " katanya.
Lihatlah apa yang disertakan (dan tidak termasuk) yang akan menjejaskan kewangan isi rumah anda. Adakah anda perlu membayar untuk sampah sampah, contohnya? Adakah utiliti dimasukkan? Yang mana satu? Bagaimana dengan perkhidmatan kabel dan / atau internet?
Perlu diingat bahawa anda akan membayar faedah, seperti kemudahan rekreasi, sama ada anda menggunakannya atau tidak. Cari jam untuk kemudahan, seperti kolam renang dan gelanggang tenis, untuk menentukan sama ada mereka akan bekerja dengan jadual anda. Jika anda fikir anda ingin berkongsi kemudahan ini dengan rakan atau keluarga, periksa peraturan dan yuran yang berkaitan dengan penggunaan tetamu.
Selaraskan yuran-dan kemasukan dan pengecualian mereka-terhadap perkembangan-perkembangan lain di kawasan tersebut, terutamanya yang ada pada senarai pendek anda. "Sekiranya anda ingin tahu tentang rentang HOA untuk kawasan anda, sumber terbaik akan melalui broker hartanah profesional yang berpengetahuan mengenai persatuan pemilik rumah, " kata broker Manning.
3. Yuran Tambahan Boleh Digunakan
HOA boleh menggunakan salah satu daripada beberapa pendekatan pengurusan kewangan. Pilihan-pilihan ini amat mempengaruhi bagaimana ia membiayai perbelanjaan yang tidak dijangka dan pelaburan modal seperti menggantikan sistem HVAC.
Menurut John Manning, menguruskan broker di RE / MAX di Pasar di Seattle, "Sesetengah persatuan lebih suka rizab tunai besar di tangan untuk memenuhi kewajipan penyelenggaraan, undang-undang, atau pengurusan apabila mereka muncul. Lain-lain mempunyai yuran yang lebih rendah dan bergantung kepada penilaian khas-dana yang dikenakan di luar bayaran HOA-untuk pembaikan dan penyelenggaraan. "Levi ini adalah sama dengan penilaian cukai yang kadang-kadang dikenakan oleh kerajaan tempatan.
Begini bagaimana laluan penilaian berfungsi: Apabila perbelanjaan utama, seperti menggantikan bumbung atau lif, muncul dan rizab HOA tidak mempunyai dana untuk membayarnya-persatuan itu boleh mengenakan caj setiap pemilik rumah sebagai penilaian khas. Levi ini boleh beribu-ribu ringgit.
Menurut Manning, saiz dana rizab bergantung tidak hanya pada pendekatan HOA tetapi juga pada usia, keadaan, dan kemudahan bangunan. Perkembangan sering membuat rancangan multiyear untuk pembaikan dan pelaburan modal, termasuk kos tahunan mereka dan baki yang dijangka dalam dana rizab pada masa perbelanjaan tersebut diperlukan.
Minta untuk melihat dokumen-dokumen tersebut, memberi perhatian khusus kepada seberapa baik perbelanjaan yang diperlukan selaras dengan baki dana rizab. Bantuan Profesional boleh menjadi sangat berharga apabila meneliti hamparan ini. Syarikatnya, Manning berkata, adalah "mempunyai klien membincangkan penyata kewangan dengan pakar CPA dalam menganalisis kewangan."
HOA harus dapat memberikan senarai sedemikian. Tanya, juga, jika ada penilaian khas dirancang pada masa akan datang. Perhatikan bahawa skala ekonomi mungkin bermakna penilaian khusus untuk perbelanjaan modal tertentu mungkin lebih kecil dalam HOA yang mempunyai banyak ahli dan lebih tinggi dalam HOA yang lebih kecil, di mana perbelanjaan yang sama akan mempunyai pemilik rumah yang lebih sedikit untuk membiayainya.
4. Yuran dan Kelulusan Gadai Janji Anda
Apabila merenungkan pembelian hartanah dalam pembangunan yang dirancang, anda tentu akan memberi kesan kepada impak HOA ke dalam kewangan keseluruhan anda. Begitu juga calon pemberi pinjaman gadai janji.
Seperti yang mereka lakukan dengan cukai harta (yang, dengan cara itu, tidak termasuk dalam bayaran HOA pada kebanyakan perkembangan), bank akan mempertimbangkan yuran HOA bulanan anda apabila memutuskan berapa besar gadai janji yang anda akan mampu. Akibatnya, anda boleh bergumul dengan tragedi yang menyakitkan ketika anda membuat keputusan di kalangan hartanah. Fi HOA yang lebih tinggi boleh meninggalkan anda dengan jumlah yang diluluskan yang lebih kecil untuk dibelanjakan di rumah anda berbanding dengan memilih harta alternatif dengan rendah atau tiada yuran.
Menariknya, kehadiran yuran tidak semestinya mengurangkan nilai harta; jika apa-apa, terdapat bukti kesan sebaliknya. Penyelidikan oleh ahli ekonomi mikro Clarke mendapati bahawa, selepas menyamakan saiz dan lokasi rumah, hartanah yang merupakan sebahagian daripada HOA dijual secara purata kira-kira 4% lebih daripada mereka yang tidak bersekutu. Premium itu tertinggi, dia mendapati, apabila rumah dan pembangunan baru; ia menurun dengan usia.
Pemberi pinjaman calon anda boleh memberikan angka bayaran gadai janji, dan anda sepatutnya mempunyai nombor cukai-cukai dan HOA-fee. Jika anda baru memulakan carian rumah anda dan belum lagi mempunyai hubungan dengan mana-mana pemberi pinjaman-gunakan kalkulator hipotek dalam talian untuk menganggarkan bayaran gadai janji yang mungkin untuk prinsipal yang anda cari, dan masukkan maklumat lain yang berkaitan, termasuk downpayment yang dirancang.
Sekali lagi, mana-mana pemberi pinjaman yang anda bicarakan dapat memberikan ini. Sebagai alternatif, banyak kalkulator gadai janji dalam talian, termasuk yang kami sambungkan ke atas, juga membolehkan anda meminta sebut harga daripada peminjam gadai janji pada kadar dan jumlah maksimum yang diluluskan.
5. Angka Perjanjian
Memandangkan peraturan dan peraturan HOA tertentu mungkin unik, jangan bergantung pada maklumat terpakai atau pengalaman terdahulu pada perkembangan lain untuk mengetahui peraturan dan perjanjian HOA. Dan berfikir keras sama ada anda boleh hidup dengan mereka.
Anda boleh mendapati anda dibataskan dengan lebih banyak cara daripada yang anda anggap. Selain warna pintu mentadbir dan sebagainya, CC & Rs mungkin menghadkan bagaimana tinggi rumput anda boleh tumbuh, sama ada anda boleh menanam atau mengeluarkan pokok-pokok, jenis kenderaan yang anda boleh letak di jalan atau di jalan masuk anda (larangan pada RV tempat letak kereta tidak biasa, contohnya), berapa pagar yang tinggi dan jenisnya penutup yang boleh anda gunakan pada tingkap yang menghadap jalanan.
Sekiranya hidup mesra alam adalah keutamaan peribadi, semak peruntukan hijau HOA, bermula dengan apa yang boleh ditanam di sekeliling rumah anda, dan bagaimana tumbuh-tumbuhan itu dapat dikekalkan.
Sebagai contoh, sesetengah HOA tidak membenarkan peluasan, lanskap yang mesra alam untuk iklim kering, dan mungkin mengehadkan saiz dan komposisi mana-mana taman yang anda tanam. Kaedah-kaedah ini juga boleh menentukan penggunaan baja tertentu, racun perosak, atau sistem pemercik untuk menjaga kawasan dan mengharamkan serpihan kompos dan panel solar.
Semak apa-apa bahasa yang mungkin menghalang anda daripada, atau sekadar merumitkan, menyewakan harta anda. Apa yang dianggap adat boleh bergantung kepada bidang kuasa. "Di kawasan Seattle, adalah perkara biasa untuk mencari larangan untuk sewaan jangka pendek. HOAs mempunyai kepentingan untuk mengehadkan peratusan unit yang tidak diduduki pemilik, kerana peminjam gadai janji mungkin enggan memberi pinjaman kepada bangunan yang mempunyai penghunian sewa yang tinggi, "kata Manning.
6. Pengurusan Konflik
Seperti dalam mana-mana komuniti, pertelingkahan timbul dalam pembangunan yang dirancang, kadang-kadang ke atas penduduk tertentu yang membungkuk atau melanggar peraturan. Sebelum anda membeli, terokai bagaimana peraturan ditetapkan dan dikuatkuasakan dan apakah penalti yang dikenakan terhadap pemutus peraturan.
Sanksi boleh ketat. Di beberapa HOA, hasilnya mungkin termasuk didenda atau didakwa atau mempunyai HOA meletakkan lien di rumah anda. Beri perhatian khusus sama ada HOA boleh merampas harta anda untuk tidak membayar denda HOA atau tidak membayar denda yang disebabkan oleh pelanggaran CC & R.
Tanya tentang proses untuk menyelesaikan sebarang konflik, serta bagaimana HOA menguruskan penambahan atau mengubah peraturan.
Minta senarai atau percanggahan perakaunan lain dan pelanggaran peraturan persatuan harus menyelesaikannya. Sekiranya maklumat itu tidak jelas mengenai tuntutan undang-undang, tanyakan mengenai perkara tersebut. Pastikan anda menyemak sebarang tindakan undang-undang yang lalu, sekarang atau yang belum selesai yang melibatkan HOA. Juga, semak semula hasil mana-mana kes sedemikian.
7. Reputasi HOA
Oleh kerana persatuan itu pada dasarnya berfungsi sebagai pemerintah yang sangat hiper untuk masyarakat, ia membayar untuk melihat siapa yang mengendalikannya dan seberapa baik mereka berfungsi bersama.
Ia sangat biasa bagi HOA untuk diawasi oleh penduduk masyarakat yang memegang jawatan mereka sebagai sukarelawan dan dipilih oleh anggota persatuan. Walau bagaimanapun, sesetengah persatuan diuruskan sepenuhnya secara profesional. Jika sebuah syarikat swasta menguruskan HOA, menyiasat reputasinya sebelum anda membeli. Sekiranya HOA mempunyai beberapa pekerja, atau syarikat-syarikat yang menguruskan tugas, tanya tentang entiti ini dan kerja yang mereka lakukan.
Bercakap jika anda boleh ke beberapa pemilik bangunan bangunan yang lebih istimewa yang tidak berada di dewan HOA dan telah tinggal di bangunan selama beberapa tahun. Bagaimana secara kolektif berfungsi fungsi lembaga? Adakah perbezaan pendapat biasanya dikendalikan secara sopan dan konstruktif? Berhati-hati dengan tanda-tanda yang kerap, malah kekal, drama. Sama seperti beberapa badan pemerintah yang lain, HOAs boleh dihalang oleh egotisme, bermain kuasa, dan politik kecil.
Masa untuk bercakap dengan Presiden HOA, untuk mendapatkan gambaran sama ada anda mahu orang ini membuat keputusan bagi pihak anda mengenai perkembangan itu. Tanyalah kepada presiden juga tentang kepentingan penduduk di dalam servis di papan tulis: Adakah motivasi tinggi untuk melakukannya, atau sikap tidak peduli yang relatif? Perbualan ini juga boleh memotivasi anda (atau tidak) untuk berkhidmat di papan anda sendiri satu hari, langkah yang memerlukan mendapatkan pilihan dan melepaskan masa lapang untuk tanggungjawab baru anda.
8. Pematuhan dengan HOA
Jangan bergantung pada dimaklumkan dengan betul kepada sebarang isu yang berlarutan di antara persatuan dan pemilik rumah sekarang yang menarik minat anda. Kegagalan untuk bertanya tentang masalah ini dengan cara yang tepat pada masanya dapat menyebabkan anda mewarisi mereka apabila anda mengambil milik harta tersebut.
Sesetengah isu yang berpotensi mungkin nyata, seperti landskap yang mati atau terlalu besar atau cat yang mengelupas. Sebaliknya, adakah pemilik membuat penambahbaikan luar atau perubahan lain pada harta tanpa mendapat kelulusan HOA? Jika perubahan ini tidak mematuhi peraturan, apa yang boleh berlaku kepada anda jika anda memiliki harta itu? Anda boleh memaksa pemilik untuk membetulkan masalah sebagai sebahagian daripada perjanjian jualan atau menyediakan tunai pada penutupan.
9. Tanggungjawab Insurans
Seperti pemilikan harta, peruntukan insurans dalam pembangunan yang dirancang boleh dibahagikan, juga, dengan HOA yang meliputi beberapa bahaya atau kawasan dan pemilik rumah yang bertanggungjawab untuk orang lain.
Ini sering dimandatkan oleh undang-undang negeri. Di Florida, sebagai contoh, kondominium HOA mesti memastikan semua harta bersama, yang termasuk setiap bahagian bangunan hingga ke drywall belum selesai unit. Sementara itu, pemilik rumah bertanggungjawab untuk menginsuranskan semua harta peribadi di dalam unit mereka, termasuk peralatan, lantai, kabinet, rawatan tetingkap, dan sebagainya.
Semak undang-undang untuk keadaan yang akan anda tinggalkan untuk pembahagian keperluan yang tepat. Sahkan HOA untuk harta yang anda sedang mempertimbangkan mematuhi keperluan tersebut.
Insurans kemalangan sangat penting jika anda mempertimbangkan membeli kondo atau rumah bandar di kawasan yang terdedah kepada bencana alam utama, seperti banjir, gempa bumi, badai salji, kebakaran hutan, angin puting beliung, atau ribut taufan. "Di Barat Laut Pasifik, insurans gempa sangat biasa, walaupun tidak diperlukan, " kata Manning.
Semak sama ada HOA menyediakan liputan tambahan sebagai pertanda untuk memiliki dalam pembangunan. "HOA yang berpandangan ke hadapan boleh membuat bangunan kondominium lebih menarik" dengan cara ini, kata Manning. Mereka mungkin menambah "gempa bumi dan lain-lain jenis insurans bahaya, akan dicerminkan dalam alat ganti HOA pemilik rumah." Anda mestilah, mengesahkan sama ada liputan tambahan itu juga meluas ke kawasan yang menjadi tanggungjawab undang-undang pemilik rumah, atau hanya kepada mereka yang berada di bawah hujung HOA.
Garisan bawah
Hidup dalam pembangunan terancang dan ditadbir sebahagian oleh peraturan-peraturan HOA-boleh menjadi rahmat bercampur. Ia menawarkan prospek bertukar-tukar kawalan ke atas rumah anda untuk mengurangkan tanggungjawab mengekalkannya, dan untuk menikmati kemudahan dan keselamatan bersama. Walau bagaimanapun, ia juga boleh memperdagangkan rupa kejiranan biasa untuk penampilan yang lebih seragam, walaupun dengan peluang yang lebih rendah dari rasa menghias jiran atau kebiasaan penyelenggaraan yang jinak menjadi masalah bagi anda.
Bagaimanakah anda merangkumi penggabungan itu akan menyumbang kepada betapa gembiranya anda berada di sebuah kondominium atau rumah yang lain yang dirancang. Jika anda membuat keputusan untuk meneruskan pembelian, pastikan anda melibatkan profesional, termasuk agen hartanah, yang sudah biasa dengan perkembangan yang dirancang dan HOAs kerana terdapat beberapa aspek luar biasa berbanding dengan membeli rumah keluarga tunggal.
