Ramai di antara kita yang telah melalui proses perampasan, proses yang membolehkan pemberi pinjaman untuk memulihkan jumlah yang terhutang pada pinjaman yang gagal membayar dengan menjual atau mengambil pemilikan harta itu secara langsung atau mengenali seseorang yang mempunyai.
DALAM PICTURES: 6 Tips Menjual Rumah Anda Di Pasaran Bawah
Realty Trac mengeluarkan Laporan Pasaran Foreclosure AS pada 15 April 2010 untuk suku pertama tahun 2010. Laporan itu, yang menghitung pemalsuan permohonan, termasuk notis lalai, lelongan yang dijadualkan dan penarikan balik bank, menunjukkan 932, 234 hartanah terlibat dalam suku pertama, Peningkatan 7% dari suku terakhir tahun 2009, dan kenaikan 16% pada suku pertama 2009. Satu yang menakjubkan di setiap 138 unit perumahan AS menerima pemfailan rampasan pada suku tersebut. Jika anda (atau orang yang dikasihi) menghadapi rampasan, pastikan anda memahami proses tersebut. Walaupun prosesnya berbeza dari negeri ke negara, biasanya ada enam fasa penangkapan.
Fasa 1: Default Pembayaran
Lalai pembayaran berlaku apabila peminjam telah kehilangan sekurang-kurangnya satu pembayaran gadai janji. Pemberi pinjaman akan menghantar notis pembayaran yang terlepas yang menunjukkan bahawa mereka belum menerima pembayaran bulan tersebut. Biasanya, pembayaran gadai janji akan berlaku pada hari pertama setiap bulan, dan banyak pemberi pinjaman menawarkan tempoh tangguh hingga ke-15 bulan. Selepas itu, pemberi pinjaman boleh mengenakan yuran pembayaran lewat dan menghantar notis pembayaran yang tidak dijawab.
Selepas dua pembayaran dilepaskan, pemberi pinjaman boleh menghantar Surat Permintaan. Ini lebih serius daripada notis pembayaran yang tidak dijawab; Walau bagaimanapun, pada masa ini pemberi pinjaman mungkin masih bersedia untuk bekerja dengan peminjam untuk membuat pengaturan untuk menangkap pembayaran. Peminjam biasanya perlu menghantar pembayaran lewat dalam tempoh 30 hari atau menerima surat tersebut. (Apabila anda mempunyai keputusan kewangan yang sukar untuk membuat rumah anda, pastikan anda mempunyai semua maklumat. Ketahui lebih lanjut di Fend Off Foreclosure - Dengan Kebankrapan? )
Fasa 2: Notis Lalai (NOD)
Notis lalai dihantar selepas 90 hari pembayaran tidak dijawab. Di beberapa negeri, notis lalai ditempatkan di rumah. Pada ketika ini, pinjaman itu akan diserahkan kepada jabatan perampasan pemberi pinjaman di daerah yang sama di mana harta itu terletak. Peminjam dimaklumkan bahawa notis itu akan direkodkan. Pemberi pinjaman biasanya memberi peminjam 90 hari lagi untuk menyelesaikan pembayaran dan memulihkan pinjaman. Ini dirujuk sebagai tempoh pengembalian semula.
Fasa 3: Notis Jualan Pemegang Amanah
Sekiranya pinjaman belum dijadikan tarikh dalam masa 90 hari berikutan Notis Penolakan, Pemberitahuan Jualan Pemegang Amanah akan direkodkan di daerah tempat harta itu terletak. Pemberi pinjaman juga mesti menerbitkan notis di akhbar tempatan selama tiga minggu yang menunjukkan bahawa harta tersebut akan tersedia di lelongan awam. Semua nama pemilik akan dicetak dalam Notis dan di akhbar, bersama dengan keterangan undang-undang harta, alamat harta tanah, dan kapan dan di mana penjualan akan berlaku.
Fasa 4: Jualan Pemegang Amanah
Hartanah itu diletakkan untuk lelongan awam dan akan diberikan kepada pembida tertinggi yang memenuhi semua keperluan yang diperlukan. Pemberi pinjaman (atau firma yang mewakili peminjam) akan mengira tawaran pembukaan berdasarkan nilai pinjaman terkumpul, sebarang lien dan apa-apa cukai yang tidak dibayar, dan apa-apa kos yang berkaitan dengan penjualan. Apabila pembida tertinggi telah disahkan dan Jualan Pemegang Amanah selesai, Surat Ikatan Pemegang Amanah akan diberikan kepada penawar yang menang. Hartanah itu kemudiannya dimiliki oleh pembeli, yang berhak untuk memiliki serta-merta.
Fasa 5: Hartanah yang Dimiliki (REO)
Jika harta itu tidak dijual semasa lelongan awam, pemberi pinjaman itu akan menjadi pemilik dan akan cuba menjual harta itu sendiri, melalui broker atau dengan bantuan Pengurus Aset REO. Ciri-ciri ini sering dirujuk sebagai "milik bank". Pemberi pinjaman boleh membuang beberapa lien dan perbelanjaan lain dalam usaha untuk menjadikan harta itu lebih menarik.
Fasa 6: Pengusiran
Peminjam sering boleh tinggal di rumah sehingga ia dijual baik melalui lelongan awam atau kemudian sebagai harta REO. Pada ketika ini, suatu notis pengusiran dihantar menuntut agar mana-mana orang mengosongkan premis tersebut dengan segera. Beberapa hari boleh disediakan untuk membolehkan penghuni mencukupi masa untuk membuang apa-apa barang peribadi, dan kemudian biasanya sheriff tempatan akan melawat harta itu dan mengeluarkan orang-orang dan barang-barang yang tinggal. Apa-apa barangan boleh diletakkan di dalam storan dan diambil semula pada masa akan datang dengan bayaran. (Ini adalah pilihan yang sukar, tetapi sesetengah orang akan dipaksa untuk merampas. Lain-lain tidak akan mengetahui faktor-faktor yang mungkin akan membuat perbezaan dalam Adakah Anda Berjalan Dari Rumah Anda? )
Garisan bawah
Sepanjang proses perampasan, banyak peminjam akan berusaha membuat pengaturan bagi peminjam untuk mendapatkan pinjaman dan mengelakkan rampasan. Masalah yang jelas ialah apabila peminjam tidak dapat memenuhi satu pembayaran, ia menjadi semakin sukar untuk mengejar pelbagai pembayaran. Sekiranya ada kemungkinan anda dapat mengejar pembayaran - contohnya, anda baru saja memulakan pekerjaan baru selepas tempoh pengangguran - ia patut dibincangkan dengan pemberi pinjaman anda. Jika perampasan tidak dapat dielakkan, mengetahui apa yang diharapkan sepanjang proses ini dapat membantu mempersiapkan anda untuk enam fase penyitaan. (Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat Menyimpan Rumah Anda Dari Penyitaan .)
Rasa tidak tahu? Baca berita kewangan minggu ini dalam Cooler Finance Finance: Buffett's Armed and Greece Keep Falling .
