Mortgage 30-Year vs. Mortgage 15-Year: Gambaran Keseluruhan
Pelbagai gadai janji yang membingungkan boleh didapati, tetapi bagi kebanyakan pembeli rumah, dalam praktiknya, hanya ada satu. Hipotek kadar tetap 30 tahun adalah praktikal Amerika asas, pai epal instrumen kewangan. Ini adalah jalan yang generasi-generasi rakyat Amerika telah mengambil masa ke rumah pertama.
Menurut Freddie Mac pada tahun 2017, 90 peratus pembeli rumah memilih gadai janji kadar tetap 30 tahun. Tetapi kebanyakan pembeli mungkin lebih baik berkhidmat jika mereka memilih sebaliknya untuk gadai janji kadar tetap 15 tahun.
Pinjaman berstruktur serupa - perbezaan utama adalah istilah. Pinjaman jangka pendek bermakna pembayaran bulanan yang lebih tinggi, yang membuat gadai janji 15 tahun kelihatan kurang mampu. Tetapi jangka pendek menjadikan pinjaman lebih murah di beberapa bidang. Malah, sepanjang hayat penuh pinjaman, gadai janji selama 30 tahun akan menelan belanja lebih daripada dua kali ganda pilihan 15 tahun.
Bagaimana Terma Hayat Mempengaruhi Kos
Gadai janji adalah jenis pinjaman terma tertentu-yang dicagar oleh harta tanah. Untuk pinjaman berjangka, peminjam membayar faedah yang dikira setiap tahun berbanding baki pinjaman yang belum dijelaskan. Kedua-dua kadar faedah dan bayaran bulanan ditetapkan.
Kerana pembayaran bulanan ditetapkan, bahagian akan membayar faedah dan bahagian akan membayar perubahan utama dari masa ke masa. Pada mulanya, kerana baki pinjaman sangat tinggi, kebanyakan pembayaran adalah bunga. Tetapi apabila baki menjadi lebih kecil, bahagian faedah penurunan pembayaran, dan bahagian akan meningkat.
Mortgage 30 Tahun
Dalam pinjaman 30 tahun, tentu saja, baki tersebut menyusut lebih perlahan-berkesan, peminjam menyewa jumlah wang yang sama lebih daripada dua kali ganda. (Ia lebih daripada dua kali lebih panjang daripada hanya dua kali ganda kerana, untuk gadai janji selama 30 tahun, baki utama tidak menurun secepatnya untuk pinjaman 15 tahun.) Semakin tinggi kadar faedah, semakin besar jurang antara kedua-dua gadai janji. Apabila kadar faedah adalah 4 peratus, misalnya, peminjam sebenarnya membayar hampir 2.2 kali lebih banyak faedah untuk meminjam jumlah prinsipal yang sama lebih daripada 30 tahun berbanding dengan pinjaman 15 tahun.
Keuntungan utama dari gadai janji selama 30 tahun adalah pembayaran bulanan yang agak rendah. Dan walaupun kemampuannya bukan masalah, ada kelebihan lain:
- Bayaran yang lebih rendah boleh membenarkan peminjam membeli lebih banyak rumah berbanding dengan pinjaman 15 tahun sejak pembayaran bulanan yang sama akan membolehkan peminjam mengambil pinjaman lebih besar dalam tempoh 30 tahun. Pembayaran yang lebih rendah membolehkan peminjam untuk membina simpanan. Pembayaran yang lebih rendah membebankan dana untuk matlamat lain.
Mortgage 15 Tahun
Kerana pinjaman 15 tahun kurang berisiko untuk bank daripada pinjaman 30 tahun, dan kerana ia membebankan bank kurang untuk membuat pinjaman jangka pendek daripada pinjaman jangka panjang, gadai janji selama 30 tahun biasanya datang dengan tingkat bunga yang lebih tinggi. Pengguna membayar lebih rendah pada gadai janji selama 15 tahun-di mana sahaja dari suku yang satu peratus hingga peratus penuh (atau titik) kurang, dan selama beberapa dekad yang benar-benar boleh menambah.
Agensi yang disokong oleh kerajaan yang paling banyak hipotek, seperti Fannie Mae dan Freddie Mac, mengenakan biaya tambahan, yang disebut penyesuaian harga tingkat pinjaman, yang menjadikan hipotek 30 tahun lebih mahal. Yuran ini biasanya dikenakan kepada peminjam dengan skor kredit yang lebih rendah, pembayaran lebih kecil atau kedua-duanya. Pentadbiran Perumahan Persekutuan juga mengenakan premium insurans gadai janji yang lebih tinggi kepada peminjam 30 tahun.
"Beberapa pelarasan harga tahap pinjaman yang wujud selama 30 tahun tidak wujud pada 15 tahun, " kata James Morin, naib presiden kanan pinjaman runcit di Norcom Mortgage di Avon, CT. Kebanyakan orang, mengikut Morin, melancarkan kos ini ke dalam gadai janji mereka sebagai sebahagian daripada kadar yang lebih tinggi, dan bukannya membayar mereka secara terang-terangan.
Bayangkan, kemudian, pinjaman $ 300, 000, tersedia pada 4 peratus selama 30 tahun atau pada 3.25 peratus selama 15 tahun. Kesan gabungan pelunasan yang lebih cepat dan kadar faedah yang lebih rendah bermakna peminjaman wang hanya 15 tahun akan dikenakan biaya $ 79, 441, berbanding $ 215, 609 lebih 30 tahun, atau hampir dua pertiga kurang.
Sudah tentu, ada tangkapan. Harga untuk menyimpan banyak wang dalam jangka masa panjang adalah pengeluaran bulanan yang lebih tinggi; bayaran pinjaman hipotetikal 15 tahun adalah $ 2, 108, $ 676 (atau lebih kurang 38 peratus) lebih daripada bayaran bulanan untuk pinjaman 30 tahun ($ 1, 432).
Sekiranya pelabur mampu membayar lebih tinggi, mereka tertarik dengan pinjaman yang lebih pendek, terutamanya jika mereka menghampiri persaraan apabila mereka bergantung kepada pendapatan tetap.
Bagi sesetengah pakar, mampu membayar bayaran yang lebih tinggi termasuk mempunyai dana hari hujan yang tersimpan. Menurut Bob Walters, ketua pegawai operasi dan presiden Quicken Loans, simpanan cecair anda harus berjumlah sekurang-kurangnya pendapatan setahun. Apa perancang kewangan seperti tentang gadai janji selama 15 tahun adalah dengan berkesan "memaksa menyelamatkan" dalam bentuk ekuiti dalam aset yang biasanya menghargai (walaupun, seperti saham, rumah naik dan turun).
Kerana pinjaman 15 tahun kurang berisiko untuk bank daripada pinjaman 30 tahun, dan kerana ia membebankan bank kurang untuk membuat pinjaman jangka pendek daripada pinjaman jangka panjang, gadai janji selama 30 tahun biasanya datang dengan tingkat bunga yang lebih tinggi.
Kegunaan Lain untuk Wang
Terdapat beberapa contoh di mana peminjam mungkin mempunyai insentif untuk melabur wang itu di tempat lain, seperti dalam 529 akaun untuk tuisyen kolej atau dalam rancangan 401 (k) yang ditangguhkan cukai, terutama jika majikan sesuai dengan sumbangan peminjam. Dan dengan kadar gadai janji yang begitu rendah, pelabur yang bijak dan berdisiplin boleh memilih untuk pinjaman 30 tahun dan meletakkan perbezaan antara pembayaran 15 tahun dan 30 tahun dalam sekuriti yang menghasilkan lebih tinggi.
Dengan menggunakan contoh sebelumnya, jika bayaran bulanan 15 tahun adalah $ 2, 108, dan bayaran bulanan pinjaman 30 tahun ialah $ 1, 432, peminjam boleh melaburkan perbezaan $ 676 di tempat lain. Perhitungan back-of-the-sampul adalah berapa banyak (atau sama ada) pulangan pelaburan luar, kurang cukai keuntungan modal yang terhutang, melebihi kadar faedah pada gadai janji selepas perakaunan untuk potongan bunga gadai janji. Bagi seseorang dalam kurungan cukai 25 peratus, potongan itu mungkin mengurangkan kadar faedah gadai janji yang berkesan daripada, misalnya, 4 peratus hingga 3 peratus.
Secara umum, peminjam datang ke hadapan jika pulangan pelaburan selepas cukai lebih tinggi daripada kos gadai janji yang kurang potongan bunga.
Perjudian ini, bagaimanapun, menuntut kecenderungan untuk risiko, menurut Shashin Shah, perancang kewangan yang disahkan di Dallas, TX, kerana peminjam perlu melabur dalam stok yang tidak menentu. "Pada masa ini tidak ada pelaburan pendapatan tetap yang akan menghasilkan pulangan yang mencukupi untuk membuat kerja ini, " kata Shah. Ia juga memerlukan disiplin untuk melaburkan secara sistematik bersamaan dengan perbezaan bulanan dan masa untuk memberi tumpuan kepada pelaburan, yang mana ia menambah, kebanyakan orang kurang.
Pilihan Terbaik Dunia Kedua
Kebanyakan peminjam ternyata juga kekurangan - atau sekurang-kurangnya menganggap mereka kekurangan - yang mana untuk membuat pembayaran yang lebih tinggi yang diperlukan oleh gadai janji selama 15 tahun. Tetapi ada penyelesaian mudah untuk menangkap banyak penjimatan gadai janji yang lebih singkat: Hanya membuat pembayaran lebih besar dari jadual 15 tahun pada gadai janji selama 30 tahun, dengan mengandaikan gadai janji tidak mempunyai penalti prabayar.
Seorang peminjam berhak untuk mengarahkan bayaran tambahan kepada prinsipal, dan jika pembayaran adalah konsisten, gadai janji akan dibayar dalam 15 tahun. Sekiranya masa semakin ketat, peminjam sentiasa boleh kembali kepada pembayaran normal, lebih rendah daripada jadual 30 tahun.
Takeaways Utama
- Ramai pembeli mungkin lebih baik berkhidmat untuk memilih gadai janji kadar tetap 15 tahun berbanding gadai janji selama 30 tahun. Para pelanggan membayar kurang pada gadai janji selama 15 tahun di mana-mana dari satu perempat peratus kepada peratus penuh (atau titik) kurang. Bagi sesetengah pakar, mampu membayar lebih tinggi gadai janji selama 15 tahun termasuk memiliki dana hari hujan yang tersimpan.
