Apakah 2/28 Gadai Janji Berubah Kadar (2/28 ARM)
Gadai janji kadar 2/28 (2/28 ARM) adalah jenis pinjaman rumah 30 tahun yang mempunyai tempoh kadar faedah tetap dua tahun awal. Selepas tempoh 2 tahun ini, kadar terapung berdasarkan indeks ditambah margin. Kadar penggoda awal adalah di bawah purata bagi gadai janji konvensional, tetapi kadar larasan boleh meningkat dengan ketara. Oleh kerana bank tidak banyak menghasilkan kadar penggoda awal, 2/28 ARMS termasuk penalti pra-bayar yang besar dalam tempoh dua tahun pertama.
BREAKING DOWN 2/28 Mortgage Kadar Boleh Laras (2/28 ARM)
ARM 2/28 menjadi popular semasa ledakan hartanah awal tahun 2000 apabila harga yang melambung meletakkan bayaran gadai janji konvensional daripada jangkauan untuk banyak pembeli. Contohnya, gadai janji 30 tahun konvensional $ 300, 000 akan membawa bayaran bulanan sebanyak $ 1610. Tetapi ARM 2/28 dengan kadar penggoda awal sebanyak 3 peratus akan memerlukan bayaran bulanan hanya $ 1265.
Perangkap Potensi 2/28 ARMS
The Catch-22 dari gadai janji kadar harga 2/28 ialah selepas dua tahun kadar diselaraskan setiap enam bulan, biasanya naik ke atas, berdasarkan peratusan berdasarkan Kadar Tawaran Antara Bank London (LIBOR) ditambah margin tambahan. 2/28 ARMS mempunyai pemeriksaan keselamatan yang dibina, seperti cap kadar faedah seumur hidup dan had ke atas berapa kadar boleh meningkat, atau berkurangan, dengan setiap tempoh. Tetapi walaupun dengan topi, pemilik rumah boleh menghadapi rahang pembayaran drop-rahang.
Dalam contoh yang diberikan di atas dalam pinjaman 300% ARM 2/28 yang berjumlah $ 300, 000 30 tahun, jika selepas dua tahun LIBOR adalah 2.7 dan marginnya adalah 1.5, minatnya akan meningkat sebanyak 4.2 peratus kepada sejumlah 7.2 peratus. Kadar 7.2% ini boleh melebihi kadar gadai janji konvensional semasa. Pembayaran bulanan pemilik rumah akan meningkat semalaman dengan lebih dari 60%, kepada $ 2036.
Ramai pemilik rumah semasa ledakan gagal memahami bagaimana peningkatan kadar yang seolah-olah kecil dapat secara dramatik meningkatkan pembayaran bulanan mereka. Dan orang-orang yang menyedari sepenuhnya risiko itu dilihat 2/28 ARM sebagai kenderaan pembiayaan jangka pendek. Ideanya adalah untuk mengambil kesempatan daripada kadar penggoda yang rendah, kemudian membiayai semula selepas dua tahun untuk sama ada gadai janji konvensional atau, jika kredit mereka tidak cukup baik untuk itu, ke gadai janji laras yang baru. Dan, memandangkan kenaikan harga harta tanah yang sebenar, menendang hutang itu dapat terus menuruni jalan. Kepada ramai, ini membuat sedikit rasa, kerana, ekuiti rumah peminjam semakin meningkat.
Masalah datang dengan keruntuhan pasaran pada tahun 2008. Nilai-nilai rumah merosot. Banyak pemilik 2/28 ARMS mendapati diri mereka tidak dapat membiayai semula, membuat bayaran mereka, atau menjual rumah mereka untuk nilai pinjaman terkumpul. Ruam foreclosures menyebabkan piawaian pinjaman yang lebih ketat. Bank hari ini lebih berhati-hati menilai keupayaan peminjam untuk membuat pembayaran kadar laras.
