Isi kandungan
- Apakah Seksyen 1031?
- Kaedah-Kaedah Khas Hilang-Hilang yang boleh dihina
- Perubahan kepada Peraturan 1031
- "Suka-Jenis" adalah Berasaskan Broad
- Anda Boleh Lakukan Pertukaran 'Tertunduk'
- Peraturan Masa 1031
- Implikasi Cukai dan Gadai Janji
- 1031 untuk Rumah Percutian
Kod IRS Seksyen 1031 perlahan-lahan membuat perbualan harian. Istilah ini dibentangkan oleh Realtors, syarikat tajuk, pelabur dan ibu-ibu bola sepak. Sesetengah orang juga mendesak menjadikannya kata kerja, seperti dalam: "Mari kita 1031 membina yang lain."
IRS Section 1031 mempunyai banyak bahagian bergerak yang pengguna mesti faham sebelum cuba menggunakannya. Terdapat juga implikasi dan jangka waktu cukai yang mungkin bermasalah. Selain itu, peraturan itu menetapkan sifat seperti 1031 swap dan membataskan penggunaan peraturan dengan sifat bercuti.
Apakah Seksyen 1031?
Secara terperinci, pertukaran 1031 (juga dikenali sebagai pertukaran sejenis atau Starker) adalah swap satu harta pelaburan untuk yang lain. Walaupun kebanyakan swap boleh dikenakan cukai sebagai jualan, jika anda memenuhi syarat 1031, anda sama ada tidak mempunyai cukai atau cukai terhad yang perlu pada masa pertukaran.
Sebenarnya, anda boleh mengubah bentuk pelaburan anda tanpa (sebagai IRS melihatnya) mengimbangi atau mengiktiraf keuntungan modal. Itu membolehkan pelaburan anda terus berkembang untuk ditangguhkan cukai. Tidak ada batasan berapa kali atau berapa kerap anda boleh melakukan 1031. Anda boleh menggulung keuntungan dari satu bahagian hartanah pelaburan kepada yang lain dan yang lain. Walaupun anda mungkin mempunyai keuntungan pada setiap pertukaran, anda mengelakkan cukai sehingga anda menjual dengan wang tunai bertahun-tahun kemudian. Kemudian anda akan membayar hanya satu cukai, dan dengan kadar keuntungan modal jangka panjang (kini 15% atau 20%, bergantung kepada pendapatan dan 0% untuk beberapa pembayar cukai pendapatan yang lebih rendah).
Peruntukannya adalah untuk pelaburan dan harta perniagaan, walaupun peraturan-peraturan itu boleh memohon kepada bekas kediaman utama di bawah syarat-syarat tertentu. Terdapat beberapa cara untuk anda menggunakan 1031 untuk bercuti rumah bercuti-lebih banyak lagi kemudian-tetapi kelemahan ini jauh lebih sempit daripada dulu.
Kaedah-Kaedah Khas untuk Hukuman Boleh Dihapuskan
Amaran: Peraturan khas diguna pakai apabila harta tanah boleh ditukar ganti dalam 1031. Ia boleh mencetuskan keuntungan yang dikenali sebagai penarikan semula susut nilai yang dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa. Secara umum, jika anda menukar satu bangunan untuk bangunan lain, anda boleh mengelak daripada penangkapan semula ini. Tetapi jika anda menukar tanah yang lebih baik dengan bangunan untuk tanah yang tidak dicadangkan tanpa bangunan, susut nilai yang anda pernah tebus pada bangunan akan ditangkap semula sebagai pendapatan biasa.
Komplikasi sedemikian adalah mengapa anda memerlukan bantuan profesional apabila anda melakukan 1031. Namun, jika anda sedang mempertimbangkan 1031-atau hanya ingin tahu-inilah 10 perkara yang perlu anda ketahui.
Perubahan kepada Peraturan 1031
Sebelum peruntukan undang-undang cukai baru pada 22 Disember 2017, beberapa pertukaran harta peribadi-seperti lesen, pesawat, dan peralatan francais-layak untuk pertukaran 1031. Di bawah undang-undang baru, hanya hartanah yang layak. Pertukaran saham korporat atau kepentingan perkongsian tidak pernah memenuhi syarat-dan masih, tidak.
Sebaliknya, minat sebagai penyewa yang sama (TIC) dalam hartanah masih berlaku. Perlu diingat bahawa Akta Cukai dan Pekerjaan (TCJA) elaun perbelanjaan penuh untuk harta peribadi tertentu boleh membantu membuat perubahan kepada undang-undang cukai.
TCJA termasuk peraturan peralihan yang membenarkan pertukaran 1031 harta peribadi yang layak pada 2018 jika harta asal dijual atau harta gantian yang diperoleh pada 31 Dis, 2017. Peraturan peralihan adalah khusus kepada pembayar cukai dan tidak membenarkan membalikkan pertukaran 1031 di mana harta baru dibeli sebelum harta tanah lama dijual.
"Suka-Jenis" adalah Berasaskan Broad
Kebanyakan bursa mesti semata-mata sebagai "seperti-jenis" - frasa enigmatic yang tidak bermakna apa yang anda fikir ia bermakna. Anda boleh bertukar bangunan pangsapuri untuk tanah mentah, atau ladang untuk pusat membeli-belah. Peraturannya sangat liberal. Anda juga boleh menukar satu perniagaan untuk yang lain. Tetapi sekali lagi, terdapat perangkap untuk orang yang tidak berwaspada.
Anda Boleh Lakukan Pertukaran 'Tertunduk'
Secara klasikal, pertukaran melibatkan pertukaran mudah satu harta bagi yang lain antara dua orang. Tetapi kemungkinan mencari seseorang dengan harta yang tepat yang anda mahukan yang mahukan harta yang anda miliki adalah kurus. Atas sebab itu, majoriti pertukaran tertangguh, pertukaran tiga pihak atau "Starker" (dinamakan untuk kes cukai pertama yang membenarkan mereka).
Dalam pertukaran tertangguh, anda memerlukan Pengantara Berkelayakan (orang tengah) yang memegang tunai selepas anda "menjual" harta anda dan menggunakannya untuk "membeli" harta gantian untuk anda. Pertukaran tiga pihak ini dianggap sebagai pertukaran.
Peraturan Masa 1031
Terdapat dua peraturan masa utama yang perlu anda perhatikan dalam pertukaran tertangguh.
- Yang pertama berkaitan dengan penentuan harta gantian. Sebaik sahaja penjualan harta anda berlaku, perantara akan menerima wang tunai itu. Anda tidak boleh menerima wang tunai, atau ia akan merosakkan 1031 rawatan. Selain itu, dalam masa 45 hari dari penjualan harta tanah anda, anda mesti menetapkan harta gantian secara bertulis kepada perantara, yang menyatakan harta yang anda ingin dapatkan. IRS mengatakan anda boleh menetapkan tiga harta selagi anda akhirnya menutup salah satu mereka. Anda juga boleh menetapkan lebih daripada tiga jika mereka berada dalam ujian penilaian tertentu. Peraturan masa kedua dalam pertukaran tertunda berkaitan dengan penutupan. Anda mesti menutup harta baru dalam masa 180 hari dari penjualan yang lama. Perhatikan bahawa tempoh dua masa dijalankan secara serentak. Ini bermakna anda mula mengira apabila penjualan harta anda ditutup. Sekiranya anda menetapkan harta gantian betul-betul 45 hari kemudian, anda hanya akan tinggal 135 hari untuk ditutup pada harta gantian.
Implikasi Cukai dan Gadai Janji
Anda mungkin mempunyai wang tunai yang ditinggalkan selepas perantara memperoleh harta gantian. Jika ya, perantara akan membayarnya kepada anda pada akhir 180 hari. Wang yang dikenali sebagai "boot" akan dikenakan cukai sebagai hasil jualan sebahagian daripada jualan harta anda, secara amnya sebagai keuntungan modal.
Salah satu cara utama orang mendapatkan masalah dengan urus niaga ini adalah gagal untuk mempertimbangkan pinjaman. Anda mesti mempertimbangkan pinjaman gadai janji atau hutang lain atas harta yang anda keluarkan, dan apa-apa hutang atas harta gantian. Sekiranya anda tidak menerima wang tunai balik, tetapi liabiliti anda akan turun - itu juga akan dianggap sebagai pendapatan kepada anda, seperti wang tunai.
Katakan anda mempunyai gadai janji sebanyak $ 1 juta pada harta lama, tetapi gadai janji anda pada harta baru yang anda terima sebagai pertukaran adalah hanya $ 900, 000. Anda mempunyai keuntungan sebanyak $ 100, 000 yang juga diklasifikasikan sebagai "boot, " dan ia akan dikenakan cukai.
1031 untuk Rumah Percutian
Anda boleh menjual kediaman utama anda dan, digabungkan dengan pasangan anda, perisai $ 500, 000 dalam modal, selagi anda tinggal di sana selama dua tahun dari lima masa lalu.
2004 Mengetatkan Kerosakan Rumah Percutian
Anda mungkin pernah mendengar kisah pembayar cukai yang menggunakan peruntukan 1031 untuk menukar satu rumah percutian untuk yang lain, mungkin juga untuk sebuah rumah di mana mereka ingin bersara dan Seksyen 1031 menangguhkan apa-apa pengiktirafan keuntungan. Kemudian, mereka berpindah ke harta tanah baru, menjadikan kediaman utama mereka dan akhirnya merancang untuk menggunakan pengecualian modal $ 500, 000.
Pada tahun 2004, Kongres mengetatkan kelemahan itu. Ya, pembayar cukai masih boleh menjadikan rumah percutian menjadi harta sewa dan melakukan 1031 pertukaran. Contoh: Anda berhenti menggunakan rumah pantai anda, menyewakannya selama enam bulan atau setahun, dan kemudian menukarnya untuk harta lain. Sekiranya anda mendapat penyewa dan menjalankan diri anda dengan cara yang berorientasikan perniagaan, anda mungkin telah memindahkan rumah itu ke harta pelaburan, yang sepatutnya membuat pertukaran anda baik-baik saja.
Walau bagaimanapun, jika anda hanya menyewa untuk disewa tetapi tidak pernah mempunyai penyewa, mungkin tidak dibenarkan. Fakta akan menjadi kunci, seperti masa. Lebih banyak masa yang berlaku selepas anda menukar penggunaan harta untuk sewa lebih baik. Walaupun tidak ada standard mutlak, apa-apa kurang daripada enam bulan penggunaan sewa bona fide mungkin tidak mencukupi. Tahun akan menjadi lebih baik.
Bergerak Ke Kediaman Pertukaran 1031
- Anda mesti menyewa unit kediaman itu kepada orang lain untuk sewa sewaan selama 14 hari atau lebih Penggunaan peribadi anda dari unit kediaman anda tidak boleh melebihi lebih daripada 14 hari atau 10% daripada jumlah hari dalam tempoh 12 bulan yang unit kediaman disewa di sewa yang adil.
Lebih-lebih lagi, setelah berjaya menukar satu percutian atau harta pelaburan untuk yang lain, anda tidak boleh segera menukar harta baru ke rumah utama anda dan mengambil kesempatan daripada pengecualian $ 500, 000.
Sebelum undang-undang ditukar pada tahun 2004, pelabur mungkin memindahkan satu harta sewa dalam pertukaran 1031 untuk harta sewa lain, menyewakan harta sewa baru untuk tempoh, pindah ke harta itu selama beberapa tahun dan kemudian menjualnya, mengambil kesempatan daripada pengecualian keuntungan dari jualan kediaman utama. Sekarang, jika anda memperoleh harta dalam pertukaran 1031 dan kemudian cuba menjual harta itu sebagai kediaman utama anda, pengecualian tersebut tidak akan terpakai dalam tempoh lima tahun bermula dengan tarikh harta itu diperolehi dalam pertukaran seperti 1031. Dalam erti kata lain, anda perlu menunggu lebih lama untuk menggunakan rehat cukai keuntungan modal utama-kediaman.
