Jumlah bayaran gadai janji terdiri daripada gabungan kepentingan dan pembayaran pokok. Sepanjang hayat gadai janji, kadar faedah kepada prinsipal akan berubah.
Pada mulanya, pembayaran pemilik rumah akan menjadi minat utama, dengan sejumlah kecil prinsipal dimasukkan. Apabila gadai janji matang, bahagian utama pembayaran akan meningkat, dan bahagian faedah akan berkurangan. Ini kerana faedah yang dikenakan adalah berdasarkan baki tertunggak gadai janji yang berkurang apabila prinsipal dibayar balik. Lebih kecil lagi prinsipal gadai janji, kurang faedah yang dikenakan.
Sebagai contoh, ambil gadai janji mudah untuk $ 100, 000 pada kadar faedah 4% setiap tahun dan masa untuk matang 24 tahun. Pembayaran gadai janji tahunan ialah $ 6, 558.68. Bayaran pertama akan termasuk caj faedah sebanyak $ 4, 000 ($ 100, 000 x 4%) dan pembayaran pokok $ 2, 558.68 ($ 6, 558.68 - $ 4, 000). Imbangan gadai janji yang belum selesai selepas pembayaran ini adalah $ 97, 441.32 ($ 100, 000 - $ 2, 558.68).
Bayaran seterusnya akan sama dengan yang pertama, $ 6, 558.68, tetapi sekarang akan mempunyai bahagian yang berbeza kepentingan kepada prinsipal. Caj bunga untuk pembayaran kedua ialah $ 3, 897.65 ($ 97, 441.32 x 4%) manakala prapembayaran utama adalah $ 2, 661.03 ($ 6, 558.68 - $ 3, 897.65).
Bagian utama dari pembayaran kedua adalah sekitar $ 100 lebih besar dari yang pertama. Ini berlaku kerana pemilik rumah telah membayar wang ke arah jumlah pokok-mengurangkannya-dan pembayaran faedah baru dikira berdasarkan jumlah pokok yang lebih rendah. Menjelang akhir gadai janji, pembayaran akan terutamanya bayaran balik utama.
Ini adalah contoh asas menggunakan pinjaman vanila biasa tradisional. Dengan gadai janji eksotik, pemilik rumah boleh pilih bayaran gadai janji bulanan mereka.
Bagaimana Mortgages Amortize
Walaupun bahagian faedah berkurangan setiap bulan, bayaran gadai janji sendiri tidak berkurang dari masa ke masa. Lebih banyak wang akan menuju keseimbangan utama, yang dilunaskan sepenuhnya sepanjang hayat pinjaman. Akibatnya, ketika tahun-tahun berlalu, lebih banyak pembayaran pemilik rumah pergi ke pokok, mempercepatkan kadar di mana pemilik rumah membina ekuiti dan mengurangkan jumlah hutang. Dalam tahun 30 dari gadai janji tetap 30 tahun, pemilik rumah meningkatkan kedudukan ekuitinya dengan lebih banyak lagi dengan setiap bayaran yang dibuat berbanding pembayaran yang dibuat dalam tahun satu dan dua tahun.
Kurangkan Bayaran
Walau bagaimanapun, terdapat beberapa keadaan tertentu di mana bayaran gadai janji dapat dikurangkan.
Kadar gadai janji boleh laras (ARM) mungkin menurunkan bayaran dari semasa ke semasa. Dengan gadai janji jenis ini, kadar faedah turun naik berdasarkan indeks yang mencerminkan kos kepada pemberi pinjaman pinjaman di pasaran kredit. Bayaran pada ARM mungkin berkurangan sekiranya kadar penanda aras pinjaman menurun sepanjang tempoh pinjaman. Walau bagaimanapun, ARM mempunyai potensi yang sama untuk pembayaran meningkat, kadang-kadang sebahagian besarnya. Dokumen pinjaman menetapkan berapa kadar faedah yang boleh meningkat setiap tahun, dan maksimumnya boleh meningkat sepanjang tempoh pinjaman.
Seorang peminjam yang mesti membayar insurans gadai janji pada tahun-tahun awal pinjaman mungkin melihat penurunan hipoteknya dari masa ke masa. Kebanyakan syarikat gadai janji menanggung pinjaman pada 80% daripada harga belian atau nilai rumah, yang mana lebih kurang, dan peminjam dijangka menghasilkan 20% lagi sebagai bayaran pendahuluan.
Nisbah pinjaman kepada nilai direka untuk melindungi pemberi pinjaman jika nilai rumah turun, dan peminjam berhutang lebih daripada rumah itu bernilai. Dalam sesetengah keadaan, pemberi pinjaman membenarkan pemilik rumah meminjam lebih daripada 80% daripada harga belian, tetapi pemberi pinjaman akan memerlukan insurans gadai janji sebagai sebahagian daripada perjanjian itu. Insurans ini melindungi pemberi pinjaman jika ia terpaksa merampas harta yang bernilai kurang daripada baki pinjaman. Peminjam membayar premium insurans sebagai sebahagian daripada pembayaran gadai janji bulanan.
Apabila baki pinjaman peminjam jatuh ke peratusan tertentu nilai rumah-biasanya 78% -pemilik boleh petisyen pemberi pinjaman untuk menggugurkan insurans gadai janji. Dengan mengandaikan peminjam berjaya, bayaran gadai janji akan berkurangan untuk baki pinjaman kerana ia tidak lagi termasuk premium insurans gadai janji.
