Sesetengah peminjam gadai janji hanya mempunyai dua perkara dalam fikiran: "Berapa banyak yang saya mampu?" dan "Apakah bayaran bulanan saya?" Mereka memaksimumkan kewangan mereka ke atas hutang gadai janji dan menggunakan gadai janji pelunasan faedah atau negatif untuk meminimumkan bayaran bulanan mereka. Kemudian, mereka bergantung pada penghargaan harga rumah untuk gerhana risiko yang berkaitan dengan keseimbangan gadai janji yang berterusan atau meningkat.
Dalam banyak kes, jika pemilik rumah ini cukup beruntung untuk mengumpul beberapa ekuiti di rumah mereka, mereka memaksimumkan kewangan mereka melalui pinjaman ekuiti rumah atau penambahan wang tunai dan kemudian menggunakan hasil untuk membuat pembelian tambahan, membayar hutang pengguna, atau bahkan membuat pelaburan tambahan. Bunyi berisiko? Ia adalah., kami akan menunjukkan kepada anda bagaimana untuk memastikan anda mempunyai gadai janji yang anda mampu dan untuk membina ekuiti dengan membayarnya dengan cepat.
Membuat Mortgage Math Add Up
Setiap gadai janji mempunyai jadual pelunasan. Jadual pelunasan adalah jadual yang membentangkan setiap pembayaran gadai janji berjadual dalam susunan kronologi bermula dengan pembayaran pertama dan berakhir dengan pembayaran akhir. (Untuk pada pelunasan, lihat Memahami Struktur Pembayaran Gadai Janji dan Buat Keputusan Berasaskan Risiko yang Berasaskan Risiko .)
Dalam jadual pelunasan, setiap pembayaran dipecahkan kepada pembayaran faedah dan bayaran pokok. Awal dalam jadual pelunasan, peratusan besar jumlah pembayaran adalah faedah, dan peratusan kecil dari jumlah pembayaran adalah prinsipal. Semasa anda membayar gadai janji anda, amaun yang diperuntukkan untuk menurunkan faedah dan amaun yang diperuntukkan untuk kenaikan utama.
Pengiraan pelunasan paling mudah difahami dengan memecahnya menjadi tiga bahagian:
Bahagian 1 - Ruangan 5: Jumlah Bayaran Bulanan
Pengiraan jumlah bayaran bulanan ditunjukkan oleh formula di bawah.
Ku A = 1- (1 + i) -nPi di mana: A = jumlah bayaran berkalaP = baki pokok baki gadai = kadar faedah berkala
Bahagian 2 - Kolum 6: Faedah Berkala
Hak Cipta © 2017 Investopedia.com
Rajah 1
Pengiraan faedah berkala dikira dikira seperti yang ditunjukkan di bawah:
Kadar faedah berkala (Lajur 3) x baki pokok baki (Lajur 4)
Nota: Kadar faedah yang ditunjukkan dalam Lajur 3 adalah kadar faedah tahunan. Ia mesti dibahagikan dengan 12 (bulan) untuk tiba pada kadar faedah berkala.
Bahagian 3 - Ruangan 7: Bayaran Utama
Pengiraan pembayaran prinsipal berkala ditunjukkan oleh formula di bawah.
Jumlah pembayaran (Kolum 5) - pembayaran faedah berkala (Kolum 6)
Hak Cipta © 2017 Investopedia.com
Rajah 2
Rajah 2 menunjukkan jadual pelunasan untuk gadai janji kadar tetap 30 tahun yang berjumlah 30 tahun. Demi ruang, hanya lima pertama dan lima bulan terakhir ditunjukkan.
Jadual pelunasan menunjukkan bagaimana membayar tambahan $ 300 setiap bulan ke arah baki utama gadai janji yang sama seperti yang ditunjukkan dalam Rajah 1 akan memendekkan hayat gadai janji kepada kira-kira 21 tahun dan 10 bulan (262 jumlah bulan berbanding 360), dan mengurangkan jumlah keseluruhan faedah yang dibayar sepanjang hayat gadai janji dengan $ 209, 948.
Seperti yang dapat anda lihat, baki utama gadai janji berkurangan lebih daripada $ 300 tambahan anda membuangnya setiap bulan. Ia menjimatkan lebih banyak wang dengan memotong bulan-bulan faedah yang dikenakan pada baki tempoh.
Misalnya, jika tambahan $ 300 dibayar setiap bulan selama 24 bulan pada permulaan gadai janji selama 30 tahun, jumlah tambahan yang mana baki utama dikurangkan adalah lebih daripada $ 7, 200 (atau $ 300 x 24). Jumlah sebenar yang disimpan dengan membayar tambahan $ 300 sebulan pada akhir tahun kedua adalah $ 7, 430.42. Anda telah menyelamatkan diri anda $ 200 dalam dua tahun pertama gadai janji anda - dan faedah hanya meningkat kerana mereka mengkompaun sepanjang hayat hipotek!
Ini adalah kerana apabila tambahan $ 300 dikenakan ke atas baki prinsipal gadai janji setiap bulan, peratusan lebih besar dari pembayaran gadai janji yang dijadualkan digunakan untuk baki utama gadai janji pada bulan-bulan berikutnya. (Ketahui lebih lanjut mengenai pembayaran gadai janji dalam tutorial Asas Gadai Janji kami.)
Manfaat Sejati Membuat Pembayaran Hipotek Dipercepat
Keuntungan sebenar membuat pembayaran dipercepat diukur dengan menghitung apa yang disimpan berbanding apa yang telah diberikan. Sebagai contoh, daripada membuat bayaran tambahan $ 300 sebulan ke arah gadai janji yang ditunjukkan di atas, $ 300 boleh digunakan untuk melakukan sesuatu yang lain. Ini dipanggil analisis kos-faedah.
Katakan bahawa pengguna dengan gadai janji yang ditunjukkan dalam jadual pelunasan di atas cuba membuat keputusan sama ada untuk membuat pembayaran gadai janji dipercepatkan $ 300 sebulan. Pengguna mempertimbangkan tiga pilihan seperti yang ditunjukkan di bawah. Untuk setiap pilihan, kami akan mengira kos berbanding manfaat, atau apa yang boleh disimpan berbanding apa yang diberikan. (Demi contoh ini, kita akan mengandaikan bahawa memanfaatkan ekuiti di rumah melalui pinjaman ekuiti rumah bukan satu pilihan. Kita juga akan mengabaikan deduktif cukai yang dikenakan faedah gadai janji, yang boleh mengubah nombor sedikit.)
Tiga pilihan rumah termasuk:
- Mendapatkan pinjaman pengguna sebanyak $ 14, 000 selama lima tahun dengan kadar faedah 10% untuk membeli sebuah bot. Meminjam hutang kad kredit $ 12, 000 yang membawa kadar tahunan 15% (ditambah sehari). Pengambilan saham di pasaran saham.
Pilihan 1: Membeli bot
Keputusan untuk membeli bot adalah urusan kesenangan dan ekonomi. Perahu-seperti banyak "mainan" pengguna lain - adalah aset yang menyusut. Menambah hutang isi rumah untuk membeli aset yang tidak mencairkan, susut nilai menambah risiko kepada lembaran imbangan isi rumah. Pengguna ini perlu menimbang kegunaan (keseronokan) yang diperoleh daripada memiliki bot berbanding dengan ekonomi sebenar keputusan itu.
Kita boleh mengira bahawa pinjaman $ 14, 000 untuk bot pada kadar faedah 10% dan tempoh lima tahun akan mempunyai bayaran bulanan sebanyak $ 297.46.
