Single vs Double vs. Triple Net Pajakan: Gambaran Keseluruhan
Pajakan bersih adalah pajakan hartanah di mana penyewa membayar satu atau lebih perbelanjaan tambahan. Mereka biasanya termasuk cukai harta, premium insurans harta, atau kos penyelenggaraan, dan sering digunakan dalam hartanah komersial. Terdapat tiga jenis asas pajakan bersih: Pajakan bersih tunggal, dua kali, dan tiga kali ganda.
Pajakan bersih tunggal memerlukan penyewa untuk membayar hanya cukai harta sebagai tambahan kepada sewa. Dengan pajakan bersih berganda, penyewa membayar sewa ditambah cukai harta serta premium insurans. Pajakan bersih tiga kali, yang juga dikenali sebagai pajakan NNN atau net-net-net, memerlukan penyewa membayar sewa serta semua tiga perbelanjaan tambahan.
Sewa biasanya lebih rendah dengan pajakan bersih berbanding pajakan tradisional-lebih banyak perbelanjaan yang harus dibayar oleh penyewa, asas yang lebih rendah menyewa caj tuan tanah. Tetapi triple net leasing biasanya merupakan pajakan hutang, yang bermaksud penyewa tidak boleh mundur kerana kos-terutama kos penyelenggaraan-mungkin lebih tinggi.
Pajakan Bersih Tunggal
Pajakan bersih tunggal, yang sering dirujuk sebagai sewa bersih atau N, tidak seperti biasa dalam dunia sewa. Dalam pajakan seperti ini, tuan tanah memindahkan sejumlah kecil risiko kepada penyewa, yang membayar cukai hartanah. Ini bermakna sebarang perbelanjaan lain-seperti insurans, penyelenggaraan dan pembaikan, dan utiliti-adalah tanggungjawab tuan tanah. Tuan tanah juga bertanggungjawab untuk apa-apa penyelenggaraan dan / atau pembaikan yang mesti dilakukan semasa tempoh pajakan di dalam harta itu.
Penyewa di bawah satu pajakan bersih akhirnya membayar sewa yang lebih rendah sedikit daripada dengan pajakan standard kerana kos cukai harta tanah tambahan. Tetapi bayaran sewa yang lebih tinggi tidak akan mengurangkan tanggungjawab tuan tanah untuk memastikan perbelanjaan ini setakat ini. Sebagai contoh, penyewa mungkin terlepas atau membuat pembayaran lewat kepada perbandaran, yang bermaksud pemiliknya berada di dalamnya. Ini boleh mengakibatkan denda dan / atau yuran tambahan. Itulah sebabnya kebanyakan tuan tanah menyertakan cukai harta dalam pembayaran sewa. Mereka lebih suka pembayaran melalui mereka supaya mereka tahu cukai dibayar tepat pada waktunya dan dalam jumlah yang betul.
Double Net Pajakan
Sewa bersih berganda sangat popular di estet komersial. Dalam pajakan seperti ini, penyewa membayar cukai harta dan premium insurans sebagai tambahan kepada sewa. Sewa asas yang dibayar untuk ruang itu sendiri secara amnya lebih rendah kerana perbelanjaan tambahan penyewa mesti menanggung. Semua kos penyelenggaraan, sebaliknya, tetap menjadi tanggungjawab tuan tanah, yang membayarnya secara langsung.
Dalam perkembangan komersil yang lebih besar dengan lebih daripada satu ruang yang tersedia untuk disewa seperti pusat membeli-belah dan kompleks pejabat luas, penyewa mungkin mempunyai rakaman persegi yang berbeza daripada jiran-jiran mereka. Jadi tuan-tuan tanah biasanya memberikan cukai dan kos insurans kepada penyewa secara proporsional berdasarkan jumlah ruang yang dipajak.
Sama seperti pajakan bersih tunggal, tuan-tuan tanah harus mempunyai pembayaran tambahan yang diberikan kepada mereka, sehingga mereka dapat membayarnya kepada perusahaan perbandaran dan asuransi. Walaupun pajakan penyewa termasuk pembayaran ini, nama tuan tanah ada pada rang undang-undang cukai dan insurans, yang bermaksud dia bertanggungjawab. Dengan memiliki penyewa membayar perbelanjaan ini secara langsung kepadanya, tuan tanah boleh mengelakkan masalah yang berkaitan dengan pembayaran lewat atau tidak terjawab oleh penyewa, yang boleh menyebabkan bayaran tambahan.
Sewa bersih berganda, yang juga dipanggil bersih-net atau sewa NN,
Triple Net Pajakan
Pajakan bersih tiga kali membebaskan tuan tanah yang paling berisiko bagi mana-mana pajakan bersih. Ini bermakna walaupun kos penyelenggaraan dan pembaikan struktur mesti dibayar oleh penyewa selain sewa, cukai harta, dan premium insurans. Kerana perbelanjaan tambahan ini diserahkan kepada penyewa, tuan tanah biasanya mengenakan sewa dasar yang lebih rendah.
Apabila kos penyelenggaraan adalah lebih tinggi daripada jangkaan, penyewa di bawah pajakan bersih tiga kali sering cuba untuk keluar dari pajakan mereka atau mendapatkan konsesi sewa. Untuk mengecewakan ini daripada berlaku, banyak tuan tanah memilih untuk menggunakan pajakan bersih terikat. Ini adalah satu jenis sewa bersih tiga kali yang tidak boleh ditamatkan sebelum tarikh tamat tempohnya. Selain itu, jumlah sewa tidak boleh diubah untuk apa-apa sebab, termasuk peningkatan yang tidak dijangka dan ketara dalam kos sampingan.
Tuan tanah lebih suka menggunakan pajakan bersih yang boleh dikagihkan sebagai penyewa boleh cuba untuk keluar dari pajakan bersih tiga kali lebih mahal.
Pajakan bersih tiga kali boleh meningkatkan perbelanjaan operasi penyewa, dan mereka mungkin berada di cangkuk untuk dipotong polisi insurans, dan mereka juga mungkin bertanggungjawab atas apa-apa kerosakan kepada harta benda yang tidak dilindungi oleh syarikat insurans.
Sewa paling besar tiga kali ganda adalah pajakan jangka panjang, yang berlangsung lebih dari 10 tahun, dan umumnya termasuk konsesi untuk kenaikan sewa. Mereka juga dipanggil bersih-net-net atau NNN sewa dalam industri hartanah. (Untuk bacaan yang berkaitan, sila lihat: Apa jenis harta tanah yang menggunakan triple net (NNN) sewa?)
Takeaways Utama
- Pajakan bersih melibatkan penyewa membayar satu atau lebih perbelanjaan tambahan dalam industri hartanah komersil. Dalam satu pajakan bersih, penyewa membayar sewa dasar yang lebih rendah sebagai tambahan kepada cukai harta. Sewa bersih yang besar termasuk cukai hartanah dan premium insurans dengan sewa asas. Sewa pajakan tiga kali termasuk cukai hartanah, insurans, dan kos penyelenggaraan serta sewa asas. Para peniaga boleh mencuba keluar dari pajakan bersih tiga kali ganda kerana kos yang tinggi yang berkaitan dengannya, jadi tuan-tuan tanah biasanya menggunakan pajakan bersih yang boleh ditagihkan.
Pertimbangan Khas
Apabila memasuki apa-apa jenis pajakan, penyewa mesti menganggap bahawa bayaran sewa mereka, sama ada mereka termasuk perbelanjaan tambahan atau nota, boleh meningkat. Seorang tuan tanah boleh menyewa sewa kerana kenaikan undang-undang yang dibenarkan oleh kerajaan tempatan. Tetapi sewa juga boleh meningkat kerana penilaian semula cukai harta atau kenaikan premium insurans.
Tetapi terdapat alternatif. Jika diberi pilihan, penyewa mungkin ingin mempertimbangkan untuk menandatangani pajakan kasar, yang mengenakan kadar sewa rata. Jumlah ini meliputi yuran untuk ruang serta apa-apa perbelanjaan tambahan yang datang dengannya. Oleh itu, tuan tanah mempertahankan tanggungjawab membayar cukai harta, premium insurans dan kos penyelenggaraan. Dia merangkumi kos-kos ini dengan membina mereka ke dalam sewa yang dia mengenakan penyewanya.
Sebagai contoh, jika sewa setahun adalah $ 10, 000 dan dia menganggarkan kos tambahan menjadi $ 3, 000, sewa berkesan yang dia bayar penyewa adalah $ 13, 000 setiap tahun. Walaupun pajakan tradisional lebih lazim daripada pajakan bersih, mereka memberikan lebih banyak risiko kepada tuan tanah, yang mesti menyerap sebarang peningkatan yang tidak dijangka dalam perbelanjaan tambahan. Inilah sebabnya mengapa sesetengah tuan rumah lebih suka menggunakan jenis pajakan bersih, mengalihkan sebahagian atau semua risiko ini kepada penyewa.
