Ia bukan idea yang buruk untuk mempertimbangkan pembiayaan semula gadai janji anda apabila kadar faedah rendah. Dan mereka masih, bercakap secara historis. Walau bagaimanapun, kadar faedah telah mula meningkat dan diramalkan akan terus berbuat demikian. Bagaimana sepatutnya itu mempengaruhi keputusan anda untuk membiayai semula?
Itu, tentu saja, bergantung kepada kadar faedah yang sedang anda bayar pada gadai janji anda. Gadai janji yang lebih tua masih boleh mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi daripada yang ditawarkan sekarang. Dan walaupun dalam iklim yang relatif rendah, terdapat kebaikan dan keburukan untuk membiayai semula gadai janji. Penilaian kredit anda yang lebih baik, contohnya-atau keputusan untuk menukar panjang gadai janji anda-juga boleh membawa syarat-syarat membiayai semula yang dapat menjimatkan wang anda dalam jangka panjang. Tetapi mungkin anda tidak bercadang untuk kekal lama. Terdapat juga beberapa program pembiayaan semula khas yang boleh memberi manfaat kepada mereka yang layak. Inilah cara untuk bekerja melalui proses membuat keputusan.
Takeaways Utama
- Keadaan individu anda harus menentukan sama ada atau tidak anda membiayai semula gadai janji anda-tidak semestinya sama ada kadar faedah meningkat atau jatuh. Kelebihan pembiayaan semula termasuk mendapatkan kadar faedah yang lebih baik, meningkatkan nilai bersih anda, dan meningkatkan aliran tunai jangka pendek anda. Kelebihan termasuk membayar terlalu banyak pada kos penutupan, berliku dengan kadar faedah yang lebih tinggi kerana anda tidak mahu membayar kos penutupan, kehilangan ekuiti pada pembiayaan semula wang tunai, dan menurunkan nilai bersih anda. Program khusus dari Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, dan VA boleh membantu pemilik rumah tertentu memperoleh gadai janji yang lebih murah.
Sekiranya Anda Pertimbangkan Ini?
Pada masa lalu, kadar faedah yang rendah telah mencipta kegilaan pembiayaan semula di pasaran. Tetapi dalam mana-mana ekonomi, satu-satunya cara untuk mengetahui jika pembiayaan semula masuk akal untuk anda adalah untuk mempertimbangkan butiran situasi unik anda.
Berapakah kadar yang lebih rendah daripada yang ada pada masa ini?
Daripada mendengar "peraturan" tentang berapa banyak peratusan perubahan dalam kadar faedah yang perlu anda cari sebelum anda membiayai semula, melihat berapa banyak wang yang anda akan simpan untuk menyelamatkan. Pengurangan kadar 1% lebih bermakna jika anda mempunyai gadai janji $ 500, 000 daripada jika anda mempunyai $ 100, 000.
Berapa lama anda bercadang untuk menjaga gadai janji?
Sama seperti apabila anda membeli rumah anda, anda perlu membayar kos penutupan untuk membiayai semula anda. Sekiranya anda merancang untuk menjual rumah anda dalam beberapa tahun, anda mungkin tidak akan memecahkan walaupun (atau sebenarnya keluar dari belakang) dengan pembiayaan semula. Macam mana boleh jadi? Jika penjimatan bulanan untuk baki gadai janji anda tidak lebih besar daripada kos penutupan yang berkaitan dengan pembiayaan semula, anda akan kehilangan. Sekiranya anda melancarkan kos penutupan ke dalam gadai janji anda dan bukannya membayar mereka di hadapan, anda membayar faedah ke atasnya, jadi anda perlu menanggung perbelanjaan ini ke dalam perhitungan anda.
Bolehkah anda membiayai semula untuk jangka pendek?
Kebaikan
-
Dapatkan pinjaman yang lebih baik
-
Meningkatkan nilai bersih jangka panjang anda
-
Meningkatkan aliran tunai jangka pendek
Keburukan
-
Berlebihan pada kos penutupan
-
Lebih bayar bunga kerana anda tidak mahu kos penutupan
-
Kehilangan ekuiti
-
Memberi kesan negatif kepada nilai bersih jangka panjang anda
Apa yang Anda Berdiri untuk mendapatkan
Selesai dengan betul, pembiayaan semula boleh mempunyai kedua-dua manfaat segera dan berkekalan. Anda mungkin dapat:
Dapatkan pinjaman yang lebih baik
Mungkin anda berada dalam kedudukan kewangan yang lebih baik sekarang daripada ketika anda mengeluarkan gadai janji yang ada sekarang. Pembiayaan semula mungkin memberi peluang untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih baik atau hanya membuat pinjaman gadai janji yang lebih baik. Sama ada cara, anda akan meningkatkan keselamatan kewangan jangka pendek dan jangka panjang anda dan meningkatkan kemungkinan bahawa masa sukar tidak akan menyebabkan anda berisiko kehilangan rumah anda.
Meningkatkan nilai bersih jangka panjang anda
Dengan penjimatan daripada membiayai semula gadai janji anda, anda akan membelanjakan kurang faedah. Itulah wang yang boleh anda tolak untuk bersara atau menggunakan ke arah matlamat kewangan jangka panjang yang lain.
Meningkatkan aliran tunai jangka pendek
Jika pembiayaan semula anda menurunkan bayaran bulanan anda, anda akan mempunyai lebih banyak wang untuk bekerja dengan berasaskan bulan ke bulan. Ini dapat mengurangkan tekanan kewangan sehari-hari ke atas rumah anda dan mewujudkan peluang untuk melabur di tempat lain.
Bahaya Pembiayaan Semula
Pembiayaan semula gadai janji memperkenalkan elemen-elemen baru ke dalam keadaan kewangan anda. Risiko dari hipotek asal anda masih ada, dan beberapa yang baru datang ke permukaan.
Berlebihan pada kos penutupan
Pemberi pinjaman yang tidak bertanggungjawab boleh mengambil beberapa yuran yang tidak diperlukan dan / atau meningkat ke atas kos gadai janji anda. Lebih-lebih lagi, mereka mungkin tidak mendedahkan beberapa kos ini di depan, dengan harapan anda akan merasa terlalu melabur dalam proses untuk mundur.
Lebih bayar bunga kerana anda tidak mahu kos penutupan
Pembiayaan semula biasanya tidak memerlukan sebarang tunai untuk ditutup. Satu cara pemberi pinjaman untuk ini adalah untuk memberi anda kadar faedah yang lebih tinggi. Katakan anda mempunyai dua pilihan: pembiayaan semula $ 200, 000 dengan kos penutupan sifar dan kadar faedah tetap 5% selama 30 tahun, atau pembiayaan semula $ 200, 000 dengan kos penutupan $ 6, 000 dan kadar faedah tetap 4.75% selama 30 tahun. Dengan mengandaikan anda menyimpan pinjaman untuk keseluruhan istilahnya, dalam senario A, anda akan membayar sejumlah $ 386, 511. Dalam senario B, anda akan membayar $ 381, 586. Memiliki "tiada kos penutupan" berakhir dengan kos $ 4, 925. Bolehkah anda memikirkan sesuatu yang anda lebih suka lakukan dengan hampir $ 5, 000 daripada memberikannya kepada bank?
Kehilangan ekuiti
Sebahagian daripada gadai janji yang telah anda bayar, ekuiti anda di rumah, adalah satu-satunya bahagian rumah yang benar-benar milik anda. Jumlah ini tumbuh sedikit demi sedikit dengan setiap pembayaran gadai janji bulanan sehingga, suatu hari, anda memiliki seluruh rumah dan boleh menuntut setiap sen hasil jika anda memilih untuk menjualnya. Tetapi jika anda melakukan pembiayaan semula wang tunai-membuang kos penutupan ke dalam pinjaman baru atau melanjutkan tempoh pinjaman anda-anda menipu pada peratusan rumah anda yang sebenarnya anda miliki. Walaupun anda tinggal di rumah yang sama sepanjang hayat anda, anda mungkin akan membuat pembayaran hipotek selama 50 tahun jika anda membuat keputusan pembiayaan semula miskin. Anda boleh menghabiskan banyak wang dengan cara ini, apatah lagi tidak pernah memiliki rumah anda.
Memberi kesan negatif kepada nilai bersih jangka panjang anda
Pembiayaan semula boleh mengurangkan bayaran bulanan anda, tetapi selalunya akan membuat pinjaman lebih mahal pada akhirnya jika anda menambah tahun ke gadai janji anda. Jika anda perlu membiayai semula untuk mengelakkan kehilangan rumah anda, membayar lebih banyak jangka panjang mungkin berbaloi. Tetapi jika matlamat utama anda adalah untuk menjimatkan wang, menyadari bahawa bayaran bulanan yang lebih kecil tidak semestinya diterjemahkan ke dalam simpanan jangka panjang.
Pilihan Pembiayaan Semula
Terdapat beberapa program pembiayaan semula khas yang boleh memberi manfaat kepada peminjam yang berkelayakan.
Opsyen Pembiayaan LTV Tinggi (Fannie Mae) dan Fridie Mac yang Diperbaharui Pelepasan Bantuan.
Program-program baru dari Fannie Mae dan Freddie Mac direka untuk menggantikan Home Refinance Affinable Program (HARP), yang tamat pada 31 Dis, 2018. HARP ditubuhkan untuk membantu pemilik rumah yang tidak dapat mengambil kesempatan daripada pilihan membiayai semula kerana rumah mereka telah menurun nilai. Matlamatnya adalah untuk meningkatkan kemampuan jangka panjang pinjaman untuk membantu menghalang orang kehilangan rumah mereka untuk merampas. Untuk program-program baru, hanya gadai janji yang dipegang oleh Fannie Mae (Pilihan Pembiayaan LTV Tinggi) atau Freddie Mac (FMERR) yang boleh diperbaiki dengan pembiayaan semula dan yang bermula pada atau selepas 1 Oktober 2017, layak. Di samping itu, peminjam mesti ada semasa pembayaran mereka.
Pemilik rumah yang rumahnya berada di bawah air dan pinjamannya berasal antara Jun 2009 dan akhir September 2017 tidak layak untuk salah satu program penggantian HARP dari Fannie Mae dan Freddie Mac.
FHA Streamline.
FHA Refinance Refinance direka untuk pemilik rumah yang mempunyai gadai janji FHA. Matlamatnya adalah untuk menyediakan gadai janji FHA baru dengan syarat yang lebih baik yang akan mengurangkan bayaran bulanan pemilik rumah. Proses ini sepatutnya cepat dan mudah, tidak memerlukan dokumentasi baru mengenai keadaan kewangan anda dan tiada kelayakan pendapatan baru. Jenis pembiayaan semula ini tidak memerlukan penilaian rumah, pemeriksaan anai-anai, atau laporan kredit. Satu kemungkinan kelemahan bagi sesetengah pemilik rumah adalah bahawa refinans FHA menyelaraskan semula tidak membenarkan wang tunai keluar.
Menyelaraskan VA.
Program ini, yang juga dikenali sebagai Pinjaman Semula Pinjaman Pengurangan Kadar Faedah (IRRRL), adalah serupa dengan refinans FHA. Anda mesti mempunyai pinjaman VA, dan pembiayaan semula itu akan menghasilkan kadar faedah yang lebih rendah melainkan jika anda membiayai semula dari gadai janji kadar laras (ARM) ke gadai janji tetap. Pemberi pinjaman mungkin memerlukan laporan penilaian dan kredit, walaupun VA tidak memerlukannya. Perhatikan bahawa Biro Perlindungan Kewangan VA dan Pengguna baru-baru ini mengeluarkan perintah amaran bahawa anggota perkhidmatan dan veteran telah menerima beberapa tawaran yang tidak diminta dengan maklumat yang mengelirukan mengenai pinjaman ini. Semak dengan VA sebelum bertindak atas tawaran IRRRL VA.
Dengan kedua-dua penyelarasan VA dan penyelarasan FHA, ada kemungkinan untuk membayar beberapa tanpa kos penutupan di hadapan. Walau bagaimanapun, kos ini sama ada akan dimasukkan ke dalam gadai janji atau anda akan membayar kadar faedah yang lebih tinggi dalam pertukaran untuk tidak membayar kos penutupan. Oleh itu, semasa anda tidak akan keluar sebarang wang di hadapan, anda masih akan membayar untuk membiayai semula jangka panjang.
Garisan bawah
Mana-mana pembiayaan semula yang baik sepatutnya memberi faedah kepada peminjam dengan menurunkan bayaran perumahan bulanan mereka dan / atau memendekkan tempoh gadai janji mereka. Malangnya, seperti apa-apa urus niaga kewangan utama, ada kerumitan yang boleh menghalang pembeli yang tidak berminat dan mengakibatkan masalah yang tidak baik. Mengetahui tentang proses ini akan membantu anda mencari pemberi pinjaman dan program pembiayaan semula yang menawarkan nilai terbaik untuk situasi anda.
