Sekuriti yang disokong oleh gadai janji (MBS) adalah sejenis sekuriti yang disokong aset yang dijamin oleh gadai janji atau koleksi gadai janji. MBS boleh diniagakan melalui broker. Ia dikeluarkan sama ada oleh syarikat yang ditaja kerajaan (GSE), sebuah agensi kerajaan persekutuan yang dibenarkan atau syarikat kewangan swasta.
Ciri-ciri MBS
Walaupun mereka menarik untuk beberapa sebab, MBS mempunyai beberapa ciri unik yang menambah risiko tambahan apabila dibandingkan dengan bon vanila biasa.
- MBS dijamin oleh sekumpulan gadai janji kediaman. Pembayaran bulanan "melewati" bank pemula kepada pelabur pihak ketiga. Di samping bayaran faedah bulanan, gadai janji melunaskan sepanjang hayat mereka, bererti jumlah prinsipal dibayar dengan setiap pembayaran bulanan, tidak seperti bon, yang biasanya membayar semua prinsipal pada masa matang. Selain daripada pelunasan berjadual, pelabur menerima, secara pro-rata, prabayar prinsipal yang tidak berjadual akibat pembiayaan semula, penahanan dan penjualan rumah. Walaupun gadai janji tipikal mungkin mempunyai tempoh 30 tahun, kerap kali gadai janji akan dibayar lebih awal. Disebabkan bayaran terdahulu yang tidak berjadual, meramalkan kematangan MBS adalah bermasalah.
Dengan memberi tumpuan kepada aspek prapembayaran MBS, artikel ini akan memperkenalkan konsep kehidupan purata berwajaran (WAL), dan menjelaskan penggunaannya dalam menjaga terhadap risiko prabayar.
Apakah Kehidupan Purata Berat?
Statistik yang biasa digunakan sebagai ukuran kematangan efektif MBS ialah WAL, yang kadang-kadang dipanggil hanya "hayat purata." Untuk mengira WAL, perbanyakkan tarikh (dinyatakan sebagai sebahagian kecil daripada tahun atau bulan) bagi setiap pembayaran dengan peratusan jumlah prinsipal yang dibayar pada tarikh tersebut, kemudian tambah hasil ini. Oleh itu, WAL mendaftarkan kesan bayaran gaji utama sepanjang hayat keselamatan.
WAL boleh dilihat sebagai titik tumpuan pada garis masa yang berjalan dari tarikh asal hingga akhir matang. The fulcrum "mengimbangi" pembayaran utama, sama seperti kanak-kanak yang berbeza berat kira-kira seesaw dengan mempunyai kedudukan yang berbeza di bar. Rajah 1 di bawah menunjukkan WAL untuk kolam gadai janji selama 30 tahun.
Rajah 1
Hasil dan Kadar Pulangan Dalaman
MBS boleh dipasarkan dan boleh diperdagangkan pada premium, diskaun atau nilai tara, bergantung kepada perubahan dalam kadar pasaran semasa. Dagangan pasang kupon semasa pada nilai nominal, manakala perdagangan kupon tinggi melalui premium dan perdagangan sekuriti rendah kupon pada diskaun. Hasil tercatat adalah kadar pulangan dalaman, yang menyamai nilai kini semua aliran tunai masa depan dengan harga semasa keselamatan. Oleh itu, hasil yang disebutkan pada MBS sentiasa bersyarat atas andaian prabayar.
Andaian prabayar adalah penting untuk sekuriti lulus gadai janji. Pelabur tahu terlebih dahulu bahawa prabayaran boleh dan akan berlaku, tetapi tidak tahu bila dan berapa banyak. Pemboleh ubah tersebut mesti diproyeksikan dan diandaikan. Selain itu, tidak ada satu pun, andaian konservatif yang boleh digunakan untuk semua lulus kerana kesan asimetrik - ada insentif untuk prabayar dengan lebih cepat pada MBS premium, manakala sebaliknya adalah benar untuk MBS diskaun.
(Lihat Pandangan Dalam Kadar Pulangan Dalaman untuk lebih banyak menggunakan kaedah analisis kewangan ini.)
Apakah hasil yang direalisasikan?
Hasil yang dicapai pada keselamatan pass-through adalah hasil yang benar-benar diterima oleh pembeli ketika memegang keamanan, berdasarkan prapembayaran prinsipal yang sebenarnya, bukannya pada prapembayaran yang diasumsikan yang digunakan untuk menghitung hasil yang disebutkan. Pembayaran terdahulu yang lebih cepat atau lebih perlahan daripada yang dijangkakan akan menjejaskan premium dan diskaun melalui asimetrik.
Katakan bahawa keselamatan pass-through diperdagangkan pada premium. Pembayaran balik pada nilai tara menghasilkan aliran tunai yang hanya boleh dilaburkan semula pada kadar semasa yang lebih rendah. Oleh itu, prapembayaran yang lebih cepat daripada asumsi menyangkal pelabur aliran tunai yang tinggi yang membenarkan harga premium di tempat pertama. Sebaliknya, prabayar yang lebih perlahan menawarkan pelabur lebih banyak masa untuk mendapatkan kadar kupon yang lebih tinggi. Akibatnya, prabayar yang lebih perlahan meningkatkan hasil yang dicapai di atas hasil yang disebutkan, sementara prabayar yang lebih cepat menurunkan hasil yang dicapai.
Manfaat pasif diskaun daripada prabayaran yang lebih pantas daripada jangkaan kerana aliran tunai tersebut dapat dilaburkan semula pada nilai par dalam sekuriti kupon semasa. Sebenarnya, pelabur hanya boleh menggantikan kupon yang rendah untuk yang lebih tinggi, kerana prabayaran adalah setanding. Oleh itu, hasil yang dicapai akan melebihi hasil yang disebutkan. Sebaliknya, sebaliknya berlaku apabila prabayaran lebih lambat daripada yang dijangkakan. Pelabur terjebak dengan kupon yang lebih rendah untuk tempoh masa yang lebih lama, dengan itu mengurangkan hasil yang direalisasikan.
Apakah Aset Diperlukan?
Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, beberapa spesifikasi konvensional bagi kadar prabayar yang telah diandaikan telah dibangunkan. Setiap mempunyai kelebihan dan kekurangannya.
Hasil Perkilangan Berpagar Standard
Spesifikasi pertama dan paling mudah adalah untuk menganggap "hasil gadai janji standard" atau "prabayar di 12." Dalam spesifikasi ini, diandaikan bahawa tidak ada pembayaran balik sehingga tahun kedua belas, apabila semua gadai janji di kolam prabayar secara keseluruhannya.
Spesifikasi ini mempunyai kelebihan kesederhanaan pengkomputeran dan mematuhi realiti bahawa kematangan efektif kebanyakan kolam gadai janji adalah jauh lebih pendek daripada tarikh kematangan akhir. Selain itu, tidak banyak yang boleh dikatakan untuk andaian ini. Ia benar-benar mengabaikan bayaran terdahulu yang berlaku pada tahun-tahun awal kolam gadai janji. Oleh itu, hasil yang dikira dan dipetik berdasarkan andaian prabayar "standard" ini secara serius merepresentasikan hasil yang berpotensi pada perdagangan keselamatan lulus melalui diskaun yang mendalam dan melebih-lebihkan hasil berpotensi pada premium melalui.
Kaedah Pengalaman FHA
Pada ujung lain spektrum adalah spesifikasi prabayar berdasarkan pengalaman sebenar Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA). FHA mengkompilkan data sejarah mengenai insiden sebenar prabayar pinjaman pinjaman yang dijaminnya. Data ini merangkumi pelbagai tarikh permulaan dan kadar kupon.
Kaedah pengalaman FHA adalah jelas peningkatan terhadap hasil hipotek piawai, memandangkan ia memperkenalkan andaian yang realistik dan sejarah yang disahkan, namun ia bukan tanpa masalah sendiri. Oleh kerana FHA menerbitkan siri baru hampir setiap tahun, pasaran gadai janji sekunder menghadapi keadaan yang mengelirukan memiliki sekuriti berdasarkan siri dari tahun-tahun yang berbeza.
(kira-kira pasaran gadai janji sekunder di Sebalik Adegan Mortgage Anda .)
Kadar Prabayar yang berterusan
Satu lagi spesifikasi yang telah digunakan adalah kadar prabayar berterusan (CPR), juga dikenali sebagai "kadar pendahuluan bersyarat." Spesifikasi ini mengandaikan bahawa peratusan baki utama yang dibayar dalam tempoh satu tahun adalah malar.
Kaedah CPR lebih mudah untuk bekerja dengan analisis daripada pengalaman FHA, kerana kadar prabayar yang sesuai untuk setiap tahun adalah satu nombor konsisten, bukan satu daripada 30 nombor yang bervariasi. Oleh itu, lebih mudah untuk membandingkan hasil yang dipetik untuk tempoh pemegangan tertentu merangkumi andaian prabayar yang berlainan. Satu kelebihan halus untuk kaedah CPR adalah bahawa ia mendedahkan sifat subjektif dari andaian prabayar. Pendekatan pengalaman FHA menunjukkan tahap ketepatan yang mungkin tidak munasabah.
Satu variasi CPR dipanggil "kematian satu bulanan" (SMM). SMM hanyalah analog bulanan kepada CPR tahunan. Ia menganggap bahawa peratusan baki prinsipal yang dibayar dalam bulan tertentu adalah malar.
Model Pra pesanan Standard PSA
Anggapan prabayar yang paling biasa digunakan ialah pengalaman prapembayaran standard yang ditawarkan oleh Persatuan Sekuriti Awam (PSA), sebuah kumpulan perdagangan industri. Matlamat PSA adalah untuk membawa piawaian ke pasaran. 30 bulan pertama pengalaman prabayar standard memanggil CPR yang semakin meningkat, bermula pada sifar dan meningkat 0.2 peratus setiap bulan; Selepas itu, CPR tahap enam peratus digunakan. Walau bagaimanapun, kadang-kadang, hasil adalah berasaskan kepada andaian prabayar yang lebih cepat atau lambat daripada piawaian ini. Perubahan ini dalam andaian prabayar ditunjukkan dengan menetapkan peratusan di atas atau di bawah 100 peratus.
- MBS yang dipetik pada 200 peratus PSA menganggap kenaikan bulanan CPR 0.4 peratus dalam tempoh 30 bulan pertama, kemudian CPR tahap pada 12 peratus. MBS yang dipetik pada 50 peratus PSA menganggap kenaikan bulanan 0.1 peratus dalam CPR, sehingga tiga peratus CPR tahap dicapai.
Garisan bawah
Seperti yang dibincangkan, menggunakan purata kehidupan berwajaran melibatkan beberapa anggapan dan jauh dari tepat. Walau bagaimanapun, ia membantu pelabur membuat ramalan yang lebih realistik mengenai hasil dan tempoh MBS yang dapat membantu mengurangkan risiko pendahuluan sedia ada.
(Untuk lebih lanjut mengenai MBS, lihat Keuntungan Daripada Hutang Gadai Dengan MBS .)
