Apakah Kaedah Jualan Repeat?
Kaedah jualan ulangan adalah cara mengira perubahan dalam harga jualan sekeping hartanah yang sama dalam tempoh masa tertentu.
Penganalisis pasaran perumahan menggunakan pendekatan yang agak mudah ini untuk menganggarkan perubahan dalam harga rumah berbanding tempoh yang membentang dari bulan ke tahun. Indeks harga perumahan pelbagai telah menggunakan kaedah jualan berulang untuk memberikan maklumat mengenai pasaran hartanah kepada pembeli rumah dan penjual, pelabur hartanah, dan mereka yang bekerja di industri perumahan dan kewangan perumahan.
Takeaways Utama
- Kaedah jualan berulang menilai bagaimana penilaian rumah berubah dari semasa ke semasa dengan memberi tumpuan kepada harga jualan yang berlainan sekeping hartanah yang sama. Indeks harga rumah yang berbeza telah menggunakan kaedah jualan berulang untuk menghapuskan masalah perakaunan perbezaan harga di rumah dengan ciri-ciri yang berbeza-beza. Kaedah jualan berulang tidak tanpa kelemahan, menyekat data ke rumah yang telah dijual lebih daripada dua kali dalam tempoh sampel dan menghadap hakikat bahawa harta yang sama boleh berubah dari masa ke masa.
Memahami Kaedah Jualan Repeat
Pasaran perumahan dianggap sebagai petunjuk ekonomi utama Amerika Syarikat. Keadaan pasaran perumahan dan ekonomi keseluruhan saling berkait dengan banyak cara. Apabila harga hartanah naik, pemilik rumah bertambah yakin dan sering melonggarkan tali dompet mereka, memicu kenaikan perbelanjaan pengguna. Pemaju juga digerakkan oleh tanda-tanda permintaan yang tinggi, meningkatkan keluaran dalam negara kasar (KDNK) dengan melabur lebih banyak tanah, bahan, dan pekerjaan baru untuk membina rumah baru.
Indeks harga perumahan ditugaskan dengan tugas penting dan rumit untuk menilai trend hartanah. Majoriti mereka berusaha untuk mencapai ini dengan menjejaki penilaian di rantau tertentu selama jangka waktu tertentu. Malangnya, beberapa perhitungan yang digunakan oleh indeks ini dapat menghasilkan gambaran harga perumahan yang tidak tepat.
Pengiraan yang cacat termasuk memilih sampel rawak rumah untuk dijejaki. Sifat-sifat ini mungkin tidak dijual atau struktur dan jenis mereka mungkin sangat berbeza. Indeks yang memantau harga rumah median di kawasan tertentu-seperti Indeks Median Persatuan Kebangsaan (NAR) atau Biro Bancian Indeks Median-tidak akan mengenal pasti perubahan struktur rumah berbanding faktor pasaran luar yang mungkin menjejaskan harga.
Kaedah jualan berulang memasuki tempat kejadian untuk mengatasi isu-isu struktur ini. Ia telah dicipta untuk mengesan perubahan harga hartanah antara jualan semasa dan jualan terdahulu, membantu memastikan bahawa seperti berbanding dengan seperti.
Kelebihan dan Kekurangan Kaedah Jualan Repeat
Kaedah pengulangan-jualan mengira perubahan dalam harga rumah berdasarkan jualan harta yang sama, dengan itu mengelakkan masalah mencuba untuk menyumbang perbezaan harga di rumah dengan ciri-ciri yang berbeza-beza. Kaedah-kaedah jualan berulang juga menawarkan alternatif yang lebih tepat untuk analisis regresi atau untuk mengira purata harga jualan mengikut kawasan geografi.
Konsep kaedah penjualan berulang kali diperkenalkan oleh Martin Bailey, Richard Muth, dan Hugh Nourse pada tahun 1963, dan kemudian diubahsuai oleh Karl Case dan Robert Shiller pada akhir 1980-an.
Kaedah penjualan ulang-ulang itu tidak bermakna tanpa cacat. Salah satu kelemahan utama adalah bahawa ia tidak mengambil kira rumah yang dijual hanya sekali dalam tempoh masa yang dilaporkan.
Satu lagi adalah bahawa harta yang dijual pada dua masa berlainan semasa tempoh sampel mungkin tidak semestinya sama. Rumah yang sama mungkin mengalami kemerosotan dalam keadaan atau menjalani pengubahsuaian besar, yang memberi kesan kepada perbandingannya.
Contoh Kaedah Jualan Repeat
Mungkin indeks perumahan yang paling terkenal yang bergantung kepada kaedah jualan berulang ialah Indeks Harga Rumah Nasional S & P CoreLogic Case-Shiller. Indeks Case-Shiller mengukur perubahan dalam nilai pasaran perumahan kediaman Amerika Syarikat dengan menjejaki harga pembelian dan nilai jualan semula rumah keluarga tunggal yang telah mengalami minimum dua urusniaga panjang senjata.
Indeks ini tidak mempengaruhi pembinaan baru, kondominium, dan koperasi dan juga tidak termasuk urus niaga bukan senjata, seperti penjualan rumah antara ahli keluarga dengan harga di bawah harga pasaran.
Indeks lain yang menggunakan kaedah jualan berulang termasuk Indeks Harga Rumah bulanan Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA) (HPI), yang berdasarkan pada data Fannie Mae dan Freddie Mac mengenai harga jualan rumah tunggal keluarga dan penilaian refinans, dan First American Indeks Harga Rumah LoanPerformance CoreLogic, yang meliputi kawasan geografi yang lebih luas daripada indeks Case-Shiller atau FHFA. Indeks harga rumah utama Kanada, Indeks Harga Rumah Komposit Negara, juga mengguna pakai kaedah jualan berulang.
Mengindeks seperti ini biasanya melaporkan perubahan dalam harga rumah dari bulan, suku, dan tahun sebelumnya. Peningkatan harga rumah menunjukkan peningkatan permintaan, sementara penurunan harga menandakan penurunan permintaan.
