Anda boleh memikirkan membiayai semula pinjaman ekuiti rumah anda dengan beberapa sebab. Anda mungkin ingin menurunkan bayaran bulanan anda dengan mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah atau melanjutkan tempoh pinjaman anda. Anda mungkin ingin memendekkan tempoh pinjaman anda supaya anda akan membayar faedah yang kurang dalam jangka masa panjang dan bebas hutang. Anda mungkin mahu mengambil lebih banyak wang daripada rumah anda. Apapun alasan anda, berikut adalah pilihan anda dan langkah-langkah yang anda perlu ambil dalam setiap kes.
Pilihan 1: Melakukan Pembiayaan Semula Wang Tunai
Pembiayaan semula wang tunai rumah anda boleh menjadi cara yang baik untuk membiayai semula pinjaman ekuiti rumah jika anda juga ingin membiayai semula gadai janji pertama anda. Apabila pinjaman baru anda ditutup, sebahagian daripada hasil akan pergi ke arah membayar hipotek pertama anda, dan bahagian tunai akan membayar pinjaman ekuiti rumah lama anda. Sekiranya anda mempunyai ekuiti yang mencukupi, anda mungkin dapat menjana wang tunai tambahan.
Kenapa Pilihan Ini Mungkin Yang Benar
Tanya diri anda soalan ini apabila mempertimbangkan jika masuk akal untuk membiayai semula gadai janji pertama anda: Adakah anda mempunyai pinjaman kadar berubah yang anda mahu berubah menjadi pinjaman tetap sebelum kadar faedah naik? Adakah anda mempunyai pinjaman kadar tetap dengan kadar faedah yang lebih tinggi daripada yang anda dapat hari ini? Adakah anda mempunyai pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) yang merupakan satu-satunya perkara yang anda boleh layak pada masa itu, tetapi sekarang keadaan anda bertambah baik, dan anda ingin mempunyai pinjaman konvensional yang lebih murah tanpa insurans gadai janji?
Sama seperti terdapat banyak sebab yang anda mungkin ingin membiayai semula pinjaman ekuiti rumah, terdapat banyak sebab yang anda mungkin ingin membiayai semula gadai janji pertama anda. Menjimatkan wang atau keluar dari pinjaman yang tidak mampan menjadi satu yang anda dapat menguruskan dengan lebih baik harus menjadi pertimbangan utama anda.
Menentukan Kelayakan
Untuk layak untuk membiayai semula wang tunai, anda mestilah memiliki rumah untuk sekurang-kurangnya enam bulan. Anda perlu mempunyai ekuiti rumah yang cukup untuk membayar baki prinsipal pada gadai janji pertama anda, bayar apa yang anda bayar pada pinjaman ekuiti rumah anda dan masih mempunyai pegangan 20% di rumah anda.
Peminjam biasanya menjual gadai janji yang berasal dari Fannie Mae atau Freddie Mac. Untuk berbuat demikian, mereka mesti mengikut garis panduan pinjaman Fannie atau Freddie. Fannie tidak akan membeli pinjaman membiayai wang tunai di satu unit utama kediaman (iaitu, rumah anda) dengan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) lebih tinggi daripada 80%. Jika anda mempunyai pinjaman keseimbangan tinggi (batasan berbeza oleh daerah), nisbah LTV anda tidak boleh melebihi 60%. Jika anda telah menyenaraikan rumah anda untuk dijual dalam tempoh enam bulan yang lalu, nisbah pinjaman kepada nilai maksimum yang dibenarkan adalah 70%.
Anda juga perlu skor kredit minimum 640 hingga 680, bergantung pada nisbah pinjaman kepada nilai. Memahami bahawa pemberi pinjaman mungkin memiliki piawaiannya sendiri yang lebih ketat dan memerlukan skor kredit yang lebih tinggi.
Keperluan Pinjaman-untuk-Nilai: Satu Contoh
Berikut adalah contoh bagaimana keperluan pinjaman ke nilai berfungsi pada pembiayaan semula wang tunai biasa yang memerlukan LTV 80%. Jika rumah anda bernilai $ 300, 000, anda perlu mempunyai $ 60, 000 ekuiti yang tersisa selepas melakukan refi tunai. Ini bermakna gadai janji pertama anda ditambah pinjaman ekuiti rumah anda tidak boleh melebihi lebih daripada $ 240, 000. Adalah baik untuk memahami bagaimana pengiraan berfungsi, tetapi anda boleh menggunakan kalkulator pembiayaan semula dalam talian untuk melakukan matematik untuk situasi anda dengan cepat. Untuk mengetahui berapa banyak ekuiti yang anda miliki, pemberi pinjaman anda akan memerintahkan penilaian, yang akan menjejaskan anda beberapa ratus dolar.
Kos Penutup
Kelemahan memilih pilihan refi wang tunai adalah bahawa kos penutupan yang berkaitan dengan gadai janji pertama biasanya lebih tinggi daripada yang berkaitan dengan pinjaman ekuiti rumah. Sekiranya anda membiayai semula untuk menjimatkan wang, anda perlu mengira tempoh pemecahan anda dan melihat berapa bulan anda perlu mempunyai pinjaman baru sebelum anda keluar selepas menutup kos. Semakin pendek masa istirahat, lebih baik.
Pemberi pinjaman anda boleh membiarkan anda membiayai kos penutupan anda, yang mengurangkan beban perbelanjaan tambahan ini dalam jangka pendek. Tetapi jika matlamat anda adalah untuk menghabiskan kurang dalam jangka panjang, bayarkan mereka di muka. Jika tidak, anda akan membayar faedah ke atas mereka sehingga pinjaman anda dibayar.
Kemungkinan lain, jika anda membiayai semula keseimbangan hipotek yang agak kecil, adalah untuk mencari pemberi pinjaman yang menawarkan produk khusus. Sebagai contoh, US Bank menawarkan Pembiayaan Pintar untuk baki kurang daripada $ 150, 000 tanpa kos penutupan.
Pilihan 2: Membiayai semula Pinjaman Ekuiti Rumah Baru
Jika anda gembira dengan gadai janji pertama anda, anda akan ingin melihat pembiayaan semula dengan pinjaman ekuiti rumah baru.
Kenapa Pilihan Ini Mungkin Yang Benar
Anda mungkin ingin mendapatkan pinjaman baru dalam jumlah yang sama dengan apa yang anda bayar pada pinjaman semasa anda untuk menjimatkan wang dengan kadar faedah yang lebih rendah dan / atau jangka pendek. Anda mungkin berminat dengan pinjaman baru untuk jumlah yang lebih tinggi jika anda ingin meminjam untuk menampung perbelanjaan baru. Atau anda mungkin ingin mendapatkan pinjaman baru dengan jangka panjang untuk membuat bayaran bulanan anda lebih murah, dengan mengambil kira bahawa anda akan membayar lebih banyak minat, dalam jangka masa panjang, dengan cara ini. Tetapi itu adalah pilihan yang lebih baik daripada menunaikan pinjaman sedia ada jika anda menghadapi masalah membuat pembayaran.
Menentukan Kelayakan
Sekali lagi, anda perlu memenuhi keperluan pinjaman kepada nilai minimum untuk memenuhi syarat, tetapi keperluan ini lebih rendah untuk pinjaman ekuiti rumah daripada untuk membiayai semula wang tunai. Keperluan berbeza dengan pemberi pinjaman, tetapi jika anda tergolong dalam kesatuan kredit, misalnya, anda mungkin dapat meminjam hingga 90% atau bahkan 100% dari nilai rumah anda, terutama jika anda mempunyai kredit dan syarat pinjaman yang sangat baik.
Anda memerlukan skor kredit sekurang-kurangnya 620 untuk pinjaman ekuiti rumah, walaupun kadar faedah anda akan cukup tinggi dengan skor yang rendah. Kadar terbaik pergi kepada peminjam dengan skor 740 atau lebih tinggi. Pemberi pinjaman sering membayar sebahagian besar atau semua kos penutupan atas pinjaman ekuiti rumah melainkan anda menutup pinjaman awal, dalam tempoh 24 hingga 36 bulan pertama, dalam hal ini anda perlu membayar balik pemberi pinjaman beberapa ratus kepada beberapa ribu dolar untuk kos penutupan, bergantung pada lokasi dan saiz pinjaman anda.
Membandingkan Pinjaman Ekuiti Rumah dengan Pembiayaan Semula Wang Tunai
Anda perlu mendapatkan sebut harga dari beberapa peminjam untuk melihat bagaimana kadar faedah pada pinjaman ekuiti rumah baru dibandingkan dengan melakukan refi tunai, dengan menganggap anda berminat dan layak untuk kedua-dua pilihan. Secara umum, pinjaman ekuiti rumah dan refi tunai mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi daripada hanya membiayai semula gadai janji pertama. Pembiayaan semula wang tunai kadang-kadang mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi daripada pinjaman ekuiti rumah juga. Dalam kedua-dua kes, kadarnya bergantung pada nisbah pinjaman kepada nilai dan kredit anda.
Dengan sama ada pembiayaan semula wang tunai atau pinjaman ekuiti rumah baru, anda perlu memenuhi semua standard kelayakan hipotek biasa, seperti mempunyai pendapatan yang mencukupi dan hutang yang cukup rendah untuk membuat pembayaran bulanan yang dicadangkan, sejarah pekerjaan yang mantap, dan skor kredit yang baik. Anda juga perlu mengemukakan dokumentasi untuk melayakkan diri secara kewangan.
Kumpulkan dua penyata bank paling terkini, membayar stubs, W-2s dan pulangan cukai persekutuan; halaman pengisytiharan insurans-rumah; halaman pengisytiharan insurans bahaya yang diperlukan, jika berkenaan; dan pinjaman gadai janji dan penyata pinjaman ekuiti terkini anda. Bersedia untuk menyediakan dokumen lain seperti yang diminta oleh penaja jamin mereka, terutamanya jika anda bekerja sendiri.
Garisan bawah
Akhirnya, terserah kepada pemberi pinjaman untuk menentukan sama ada anda layak untuk membiayai semula wang tunai atau pinjaman ekuiti rumah baru. Anda mungkin memenuhi syarat dengan beberapa peminjam dan bukan orang lain kerana piawaian pemberian pinjaman agak berbeza. Kedai di sekitar dengan bank, broker gadai janji, peminjam dalam talian, dan kesatuan kredit untuk mencari tawaran terbaik. Dan jika anda hendak membiayai semula, pastikan anda menggunakan hasil dengan bijak.
