Apakah gelembung Refi?
Gelembung refi, di mana "refi" pendek untuk "membiayai semula, " merujuk kepada tempoh peminjam membiayai semula obligasi hutang lama secara beramai-ramai, menggantikannya dengan hutang baru dengan istilah yang berbeza. Motivasi tipikal untuk pembiayaan semula adalah untuk mengambil kesempatan daripada kadar faedah yang lebih rendah. Pembiayaan semula dan gelembung refi juga boleh berlaku jika aset, seperti rumah, meningkat dengan ketara dalam harga dan peminjam ingin mengakses ekuiti di rumah mereka dengan mengambil pinjaman baru untuk jumlah yang lebih tinggi.
MEMBELI BAWAH Bubble Refi
Banyak jenis pinjaman boleh dibiayai semula, termasuk pinjaman perniagaan dan pinjaman peribadi, seperti hutang kad kredit, gadai janji dan pinjaman peribadi, walaupun gelembung refi sering dilihat dalam pinjaman hipotek. Buih refi menjejaki trend umum kadar faedah dalam ekonomi, yang dipengaruhi oleh banyak faktor. Apabila kadar faedah meningkat, pembiayaan semula tidak menarik, kerana peminjam akan mengambil pinjaman baru dengan kadar faedah yang lebih tinggi daripada pinjaman asalnya, yang akan membebankan mereka lebih banyak.
Bagaimanapun, apabila kadar faedah jatuh, pembiayaan semula menjadi pilihan menarik bagi peminjam, dan gelembung refi berlaku. Senario ini dimainkan pada akhir tahun 1998 dan awal tahun 1999, apabila kadar faedah di AS jatuh dan peminjam gadai janji dibiayai semula, menyebabkan gelembung refi. Walau bagaimanapun, apabila kadar naik pada pertengahan hingga akhir tahun 1999, pembiayaan semula menurun sebanyak lebih 80%. Peningkatan nilai juga boleh menyebabkan gelembung refi, seperti dengan pasaran hartanah sebenar yang semakin meningkat pada tahun 2006. Harga rumah pada masa itu meningkat sebanyak 10% hingga 20% di sesetengah kawasan, dan peminjam telah membiayai semula pinjaman lama berdasarkan penilaian yang lebih murah untuk yang mempunyai jumlah yang lebih tinggi yang dipinjam, memberi mereka akses kepada ekuiti mereka.
Kadar Faedah dan Refi Bubbles
Kos yang berterusan bagi dana yang dipinjam ialah kadar faedah yang dikenakan oleh pemberi pinjaman dan dibayar oleh peminjam. Sekiranya kadar faedah, secara amnya, merosot dalam ekonomi, peminjam mungkin mendapati bahawa kadar semasa adalah lebih rendah daripada pinjaman pada masa itu. Dalam kes ini, peminjam boleh menurunkan kadar faedah atas pinjaman mereka dengan bekerja dengan pemberi pinjaman untuk membiayai semula hutang mereka. Dalam refinans biasa, peminjam mendapati pemberi pinjaman menawarkan terma pinjaman yang lebih baik, biasanya kadar faedah yang lebih rendah. Peminjam kemudian mengambil pinjaman baru dengan pemberi pinjaman yang digunakan untuk membayar pinjaman lama, dan kemudian membayar balik pinjaman baru mengikut syarat-syaratnya.
Sebagai contoh, andaikan Tom mengeluarkan hipotetikal 30 tahun pinjaman gadai janji 10 tahun yang lalu yang dikenakan kadar faedah sebanyak 7.5%. Ekonomi telah mula memasuki kemelesetan, dan bank pusat mengambil langkah untuk merangsang perbelanjaan dan pertumbuhan ekonomi, yang mengakibatkan kadar faedah yang lebih rendah. Kadar faedah pada gadai janji 20-tahun hipotetikal kini 3.5%. Tom boleh membiayai semula pinjamannya, membayar apa yang ditinggalkan gadai janji asalnya dengan gadai janji baru untuk jumlah yang sama pada kadar faedah 3.5% yang lebih rendah. Terdapat yuran dan kos yang berkaitan dengan pembiayaan semula, dan peminjam harus menimbang penjimatan kos faedah terhadap yuran dan kos untuk memastikan pembiayaan semula itu masuk akal.
