Isi kandungan
- Kelayakan untuk membiayai semula
- Pilihan untuk Pembiayaan Semula
- 1. Meminta Modifikasi Pinjaman
- 2. Buka HELOC baru
- 3. Dapatkan Pinjaman Ekuiti Home Baru
- 4. Membiayai Pinjaman Pertama Baru
- Garisan bawah
Apabila anda mengambil garis ekuiti rumah kredit (HELOC), anda mula-mula mempunyai tempoh cabutan, yang biasanya berlangsung selama 10 tahun. Pada masa ini, anda boleh meminjam wang seperti yang diperlukan dan membuat bayaran yang rendah, hanya untuk pinjaman yang anda meminjam. Ramai pemilik rumah berbuat demikian.
Walau bagaimanapun, selepas tempoh cabutan, anda tidak boleh lagi meminjam dari garisan anda dan anda harus membuat pembayaran penuh dan pembayaran prinsipal. Peringkat kedua ini dikenali sebagai tempoh pembayaran balik, yang biasanya 20 tahun. Ini bermakna pembayaran bulanan anda boleh jauh lebih tinggi daripada tempoh semasa, dan banyak pemilik rumah akan menghadapi kejutan pembayaran.
Salah satu cara untuk menyelesaikan masalah kejutan pembayaran ialah dengan membiayai semula HELOC anda, dan terdapat beberapa cara untuk melakukannya. Artikel ini menjelaskan bagaimana untuk memenuhi syarat, pilihan anda, dan kebaikan dan keburukan masing-masing.
Kelayakan untuk membiayai semula HELOC anda
Pembiayaan semula HELOC adalah serupa dengan mengeluarkan atau membiayai semula gadai janji pertama. Anda perlu melayakkan diri berdasarkan pendapatan, perbelanjaan, hutang, dan aset anda, yang bermaksud menyediakan dokumen seperti stub gaji, borang W-2, penyata cukai, penyata gadai janji, ID foto, bukti insurans dan apa-apa dokumen lain yang dianggap oleh penaja jamin perlu.
Untuk mendapatkan kadar faedah yang paling rendah, anda perlu mempunyai "sangat baik" pada skor "FICO" yang luar biasa: di suatu tempat di julat 740 hingga 850. Anda layak mendapat skor serendah 620, tetapi anda akan membayar lebih daripada dua kali ganda kadar faedah seseorang dengan skor yang sangat baik, dan anda mungkin mempunyai masa yang lebih sukar mencari pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan anda.
Anda juga perlu mempunyai ekuiti yang mencukupi di rumah anda selepas mengambil pinjaman baru untuk memenuhi garis panduan pemberi pinjaman untuk nisbah pinjaman ke nilai gabungan - peratusan yang dikira dengan membahagikan jumlah yang dipinjam oleh nilai harta. Sesetengah peminjam akan membiarkan pemilik rumah dengan kredit yang sangat baik meminjam sehingga 100% daripada nilai rumah mereka, tetapi ia biasa untuk dapat meminjam hanya 80% hingga 90%. Berikut adalah contoh bagaimana ini ditentukan:
- Nilai harta: $ 300, 000 Imbangan awal gadai janji: $ 190, 000HELOC kira-kira: $ 50, 000 Jumlah pinjaman: $ 240, 000 Pinjaman terkumpul untuk nilai: 80% Ekuiti rumah pemilik: 20%
Dalam kes ini, dengan andaian anda hanya mahu membiayai semula keseimbangan HELOC anda dan tidak mahu meminjam lebih banyak, anda sepatutnya dapat mencari pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan anda, terutamanya jika anda mempunyai kredit yang baik. Selain itu, lebih banyak ekuiti yang anda miliki, semakin rendah kadar faedah anda.
Pilihan untuk Pembiayaan semula HELOC anda
Terdapat empat cara untuk membiayai semula kredit ekuiti rumah anda. Berikut ialah pilihan anda, dan kebaikan dan keburukan masing-masing:
1. Meminta Modifikasi Pinjaman
Bagaimana ia berfungsi: Hubungi pemberi pinjaman anda dan jelaskan bahawa anda akan menghadapi masalah membuat pembayaran anda apabila tempoh pengeluaran berakhir. Tanya jika pemberi pinjaman boleh bekerja dengan anda untuk menukar terma pinjaman dengan cara yang akan membuat pembayaran bulanan anda mampu, jadi anda tidak lalai. Bank of America, sebagai contoh, mempunyai program bantuan ekuiti rumah yang memberi hak pemilik rumah yang berkelayakan jangka panjang, kadar faedah yang lebih rendah atau kedua-duanya jika mereka mengalami kesulitan kewangan seperti kehilangan pendapatan atau perceraian.
Kelebihan: Pengubahsuaian pinjaman mungkin satu-satunya pilihan anda jika anda berada di bawah air.
Kontra: Pemberi pinjaman tidak berkewajipan untuk mengubah suai pinjaman anda, jadi pilihan ini mungkin tidak tersedia untuk anda. Sekiranya, anda perlu menunjukkan bahawa anda boleh membayar balik pinjaman yang diubah suai. Dua program bantuan untuk pemilik rumah yang bergelut, program Pengubahsuaian Lien Rumah Terunggul dan FHA Short Refinance, kedua-duanya berhenti mengambil pemohon baru pada akhir tahun 2016.
2. Buka HELOC baru
Bagaimana ia berfungsi: Anda menendang jalan ke bawah dengan memulakan dengan tempoh cabutan baru dan tempoh pembayaran balik faedah baru.
Kelebihan: Ia membelikan anda sedikit masa untuk memperbaiki keadaan kewangan anda jika anda berupaya untuk memenuhi keperluan dan anda tidak mahu lalai pada pinjaman sedia ada anda.
Kekurangan: Anda perlu membayar balik pinjaman anda suatu hari nanti. Semakin lama anda menolak membayarnya, semakin banyak minat yang anda akan berhutang, dan semakin tinggi bayaran pokok dan bunga pelunasan anda akan lebih tinggi setiap bulan. Juga, memasuki tempoh cabutan baru menjadikannya mudah untuk meminjam. Jika anda membiayai semula kerana anda prihatin untuk membayar balik HELOC anda yang sedia ada, perkara terakhir yang anda mahu buat ialah menambah hutang anda.
Seperti yang telah anda lihat, sukar untuk mengetahui apa jumlah kos pinjaman anda atau bayaran bulanan anda dengan HELOC kerana anda meminjam sedikit di sini dan di sana dan kadar faedah boleh turun naik. Lebih-lebih lagi, apabila tempoh pembayaran balik HELOC baru anda bermula, kadar faedah mungkin lebih tinggi dari hari ini, menjadikan pembayaran bulanan lebih besar.
(Untuk lebih lanjut, lihat Apa yang Akan Dilakukan Jika Anda Tidak Boleh Bayar Pinjaman Ekuiti Rumah.)
3. Dapatkan Pinjaman Ekuiti Home Baru
Bagaimana ia berfungsi: Anda menukar baki kadar berubah-ubah HELOC ke dalam pinjaman ekuiti rumah tetap. Anda boleh mengambil masa selama 20 atau 30 tahun untuk membayar baki anda.
Kelebihan: Anda mengakhiri kitaran peminjaman berterusan dengan mengambil sekaligus untuk membayar HELOC anda, dan anda mendapat kadar faedah tetap dengan bayaran bulanan yang stabil. Pastikan anda mengetahui kos pinjaman jangka panjang anda dan masukkannya ke dalam pelan kewangan jangka panjang rumah anda.
Kekurangan: Sesetengah peminjam telah berhenti menawarkan pinjaman ekuiti di rumah, jadi membeli-belah di sekitar akan mengambil lebih banyak usaha daripada yang dilakukan untuk mencari HELOC. Walau bagaimanapun, mereka boleh didapati, terutamanya jika anda bersedia untuk melihat di luar bank-bank yang terbesar - yang harus anda lakukan kerana institusi kewangan yang besar tidak semestinya mempunyai kadar terbaik atau perkhidmatan pelanggan yang paling kompeten. Juga, perlu diingat bahawa semakin lama tempoh pinjaman anda, semakin rendah bayaran bulanan anda, tetapi lebih banyak minat yang akan anda bayar.
4. Membiayai Semula Pinjaman Pertama Baru
Bagaimana ia berfungsi: Daripada membiayai semula HELOC anda, anda membiayai semula HELOC anda dan gadai janji pertama anda menjadi satu pinjaman: gadai janji pertama yang pertama.
Kelebihan: Anda boleh mendapatkan kadar faedah paling rendah yang ada. Kadar hipotek pertama cenderung lebih rendah daripada kadar pinjaman ekuiti rumah kerana jika anda ingkar pada pembayaran rumah anda, pemberi pinjaman hipotek pertama anda membahagikan hasil daripada penjualan rumah yang diambil alih anda. Di pasaran di mana kadar bagi HELOCs dan pinjaman ekuiti rumah masing-masing adalah 5.90% dan 5.57%, kadar gadai janji pertama yang ditetapkan selama 30 tahun dan 15 tahun mungkin 4.73% dan 4.16%. Dengan mengandaikan pembiayaan semula dengan gadai janji pertama yang tetap, anda juga akan mendapat kestabilan pembayaran bulanan yang sama dan mengetahui jumlah kos pinjaman anda di depan, sama seperti anda dengan pilihan pinjaman ekuiti rumah yang dibincangkan di atas.
Cons: Mengambil gadai janji pertama mungkin bermakna membayar kos penutupan yang lebih tinggi daripada yang anda lakukan dengan membiayai semula pinjaman HELOC atau ekuiti rumah baru.
Garisan bawah
Anda boleh mendapatkan lebih banyak bayaran bulanan yang lebih berpatutan di HELOC anda melalui pengubahsuaian pinjaman, pembiayaan semula ke HELOC baru, pembiayaan semula ke dalam pinjaman ekuiti rumah atau pembiayaan semula dengan gadai janji pertama yang baru. Terokai pilihan anda dengan beberapa pemberi pinjaman untuk melihat kemungkinan yang menawarkan kombinasi terbaik kemampuan jangka pendek dan perbelanjaan jangka panjang dan penutupan yang paling rendah.
(Untuk pembacaan yang berkaitan, lihat Bagaimana Pilihan Pinjaman Tetap HELOC, Pinjaman Rumah-Ekuiti dan HELOC, Cara Terpantah untuk Ketuk Ekuiti Rumah Anda, Pembiayaan Semula Pinjaman Ekuiti Rumah Anda: Panduan Cara, 5 Sebab Tidak Menggunakan Rumah Anda Pinjaman Ekuiti Kredit, Pembiayaan Semula vs Rumah Ekuiti Pinjaman, Memilih Ekuiti Rumah Pinjaman atau Barisan Kredit, Adalah Home Ekuiti Talian Kredit (HELOC) Deductible Cukai ?, Kredit Buruk? Anda Masih Dapat Dapatkan Home-Equity Loan, Mortgage vs Home Ekuiti Loan: How They Differ, What to Do If You Can not Pay Back a Home Equity Loan)
