Apakah Pendapatan Operasi Bersih - NOI?
Pendapatan operasi bersih (NOI) adalah pengiraan yang digunakan untuk menganalisis keuntungan pelaburan yang menjana pendapatan hartanah. NOI adalah sama dengan semua hasil daripada harta itu, tolak semua perbelanjaan operasi yang perlu. NOI adalah angka sebelum cukai, yang terdapat pada pendapatan hartanah dan penyata aliran tunai, yang tidak termasuk pembayaran prinsipal dan faedah ke atas pinjaman, perbelanjaan modal, susut nilai, dan pelunasan. Apabila metrik ini digunakan dalam industri lain, ia dirujuk sebagai "EBIT", yang bermaksud "pendapatan sebelum faedah dan cukai".
Takeaways Utama
- Pendapatan kendalian bersih mengukur keuntungan perniagaan yang menghasilkan pendapatan sebelum menambah dalam sebarang kos dari pembiayaan atau cukai. Perbelanjaan operasi yang digunakan dalam metrik NOI boleh dimanipulasi jika pemilik harta menangguhkan atau mempercepatkan pendapatan atau perbelanjaan tertentu. Metrik NOI tidak termasuk modal pelaburan.
Formula untuk NOI Adakah:
Ku Pendapatan operasi bersih = RR-OEwhere: RR = pendapatan hartanahOE = perbelanjaan operasi
Jumlah pendapatan operasi
Apa NOI Beritahu Anda?
Pendapatan kendalian bersih adalah kaedah penilaian yang digunakan oleh profesional hartanah untuk menentukan nilai tepat harta penghasil pendapatan mereka. Untuk mengira NOI, perbelanjaan operasi harta benda hendaklah dikurangkan daripada pendapatan yang menghasilkan harta.
Di samping pendapatan sewa, harta juga boleh menjana hasil daripada kemudahan seperti struktur tempat letak kereta, mesin penjual dan kemudahan dobi. Perbelanjaan operasi termasuk kos menjalankan dan mengekalkan bangunan, termasuk premium insurans, yuran guaman, utiliti, cukai harta, kos pembaikan, dan yuran januari. Perbelanjaan modal, seperti kos untuk sistem penyaman udara baru untuk keseluruhan bangunan, tidak termasuk dalam pengiraan.
NOI membantu pelabur hartanah menentukan kadar permodalan, yang seterusnya membantu mereka mengira nilai harta, dengan itu membolehkan mereka membandingkan sifat-sifat yang berbeza yang mereka mungkin mempertimbangkan untuk membeli atau menjual.
Bagi hartanah yang dibiayai, NOI juga digunakan dalam nisbah liputan hutang (DCR), yang memberitahu peminjam dan pelabur sama ada pendapatan hartanah meliputi perbelanjaan operasi dan pembayaran hutangnya. NOI juga digunakan untuk mengira pengganda pendapatan bersih, pulangan tunai atas pelaburan, dan jumlah pulangan atas pelaburan.
Contoh Cara Menggunakan Pendapatan Operasi Bersih
Marilah kita menganggap bahawa anda memiliki harta yang setiap tahun menarik dalam pendapatan $ 120, 000, dan menanggung $ 80, 000 dalam perbelanjaan operasi. Dalam keadaan ini, ia akan mempunyai NOI yang terhasil sebanyak $ 40, 000 ($ 120, 000 - $ 80, 000). Jika jumlahnya negatif, di mana perbelanjaan operasi lebih tinggi daripada hasil, hasilnya disebut sebagai kerugian operasi bersih (NOL).
Pemiutang dan peminjam komersial sangat bergantung pada NOI untuk menentukan potensi penjanaan pendapatan hartanah yang akan digadaijanjikan, bahkan lebih daripada faktor faktor kredit pelabur ke dalam keputusan mereka. Ringkasnya: metrik ini membantu pemberi pinjaman secara asasnya menilai nilai awal harta itu, dengan meramalkan aliran tunainya. Sekiranya hartanah dianggap menguntungkan, pemberi pinjaman juga menggunakan angka ini untuk menentukan saiz pinjaman yang mereka mahu buat. Sebaliknya, jika harta itu menunjukkan kerugian operasi bersih, peminjam cenderung menolak permohonan gadai janji peminjam, secara langsung.
Pemilik harta dapat memanipulasi perbelanjaan operasi mereka dengan menangguhkan perbelanjaan tertentu sambil mempercepatkan orang lain. NOI juga boleh ditingkatkan dengan menaikkan sewa dan yuran lain, sementara pada masa yang sama mengurangkan perbelanjaan operasi yang wajar. Sebagai contoh yang terakhir, pertimbangkan senario di mana pemilik pangsapuri mengetepikan penyewa tahunan $ 12, 000 penyewa, sebagai pertukaran untuk penyewa itu yang bertindak sebagai pengurus hartanah. Sekiranya pemilik apartmen biasanya membayar seorang pengurus bangunan dengan gaji $ 30, 000, dia boleh mengurangkan kos "semestinya perlu" sebanyak $ 30, 000 daripada pendapatan, dan bukannya kos sebenar $ 12, 000. (Untuk bacaan berkaitan, lihat "NOI vs EBIT: Membandingkan Perbezaan")
