Kandungan
- Apa itu Alasan untuk Membiayai Semula? Bagaimana Mendapatkan Tawaran Terbaik untuk Pembiayaan Semula Apa Itu Pembiayaan Pembiayaan Semula? Kepentingan Skor Kredit
Adakah pembiayaan gadai janji masuk akal untuk anda? Anda mungkin mempunyai perbualan pada satu ketika atau lain-lain. Ia adalah salah satu ahli keluarga atau ahli jiran yang bercakap mengenai masalah yang mereka dapat dengan membiayai semula gadai janji mereka. Sekarang anda tertanya-tanya: Adakah anda kehilangan jika anda tidak mengikutinya?
Ada kalanya apabila para pemilik rumah bergegas untuk membiayai semula, biasanya kerana penurunan kadar faedah. Tetapi kadar bukanlah satu-satunya sebab untuk menggantikan pinjaman semasa anda, dan tidak juga kes masa yang sesuai untuk membiayai semula satu peminjam semestinya peluang yang baik untuk orang yang tinggal di sebelah atau di bandar yang berdekatan.
Sebelum melompat ke dalam keputusan, penting untuk memahami mengapa anda ingin mengambil pinjaman rumah baru di tempat pertama-kemudian tentukan sama ada ia masuk akal dalam keadaan tertentu anda.
Apakah Alasan untuk membiayai semula?
Terdapat sebab yang jelas dan kurang jelas untuk pembiayaan semula.
1. Kadar bunga jatuh
Inilah sebab yang paling jelas untuk membiayai semula. Apabila kadar faedah jatuh, pinjaman baru bermakna kos pembiayaan yang lebih rendah. Mungkin anda mengeluarkan gadai janji tetap selama 30 tahun apabila kadarnya adalah 6%, dan kini mereka turun hingga 4.5%. Mengenai pinjaman $ 300, 000, penurunan kadar semata-mata akan membawa kepada pengurangan bayaran sebanyak $ 279 dalam pembayaran bulanan anda.
Dalam kes seperti itu, melakukan refi mungkin berbunyi seperti tidak berfikir. Tetapi perlu diingat bahawa mengambil pinjaman baru bermakna membayar kos penutupan baru. Dan mereka mungkin atau mungkin tidak bernilai simpanan dari kadar yang lebih rendah, bergantung pada berapa lama anda mengharapkan akan tinggal di rumah anda.
Sebagai peraturan umum, semakin lama anda merancang untuk tetap berada di tempat, lebih masuk akal untuk membiayai semula dan makan yuran sekali-sekali. Tetapi anda perlu bekerja nombor untuk mengetahui dengan pasti.
2. Menggantikan ARM
Satu sebab yang baik untuk membiayai semula adalah jika anda mempunyai gadai janji kadar laras, atau ARM, yang anda ingin menukar ke pinjaman kadar tetap.
ARM adalah pinjaman yang menawarkan kadar faedah pengenalan rendah yang "ditetapkan semula" selepas tempoh masa yang telah ditetapkan, sama ada satu tahun dari tarikh tutup anda atau lima tahun atau lebih. Sekiranya kadar faedah meningkat apabila pinjaman dibuat semula, peminjam boleh mengalami kejutan apabila mereka melihat bayaran bulanan baru mereka.
Itulah sebabnya peminjam akan sering membiayai semula pinjaman pinjaman tetap sebelum tarikh penetapan semula, terutamanya apabila kadar adalah agak rendah oleh piawai sejarah. Hakikatnya, tiada siapa yang tahu apa yang akan berlaku kepada kadar faedah di jalan. Jadi memilih untuk pertaruhan yang lebih selamat biasanya merupakan idea yang baik, terutamanya jika anda bercadang untuk berada di rumah anda sebentar lagi.
Perolehan ARM yang mahal adalah salah satu faktor yang menyebabkan kemerosotan gadai janji sedekad yang lalu. Pinjaman rumah dengan kadar yang boleh diselaraskan tidak begitu biasa kerana mereka kembali pada masa itu, walaupun mereka telah membuat kemunculan semula dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Jika anda mempunyai satu, tinggal satu langkah di hadapan masalah yang berpotensi boleh menjadi idea yang bijak.
Takeaways Utama
- Sebab-sebab untuk membiayai semula gadai janji anda termasuk mengurangkan kadar faedah anda, beralih kepada kadar tetap dari gadai janji kadar laras, atau mengambil wang tunai dari rumah anda. Apabila membeli-belah di sekitar untuk gadai janji baru, ingatlah untuk melihat tidak hanya pada kadar faedah, tetapi juga di kos penutupan, anggaran niat baik, dan titik pemecahan. Pertimbangkan menggunakan perkhidmatan broker gadai janji, tetapi lakukan kerja keras anda sendiri untuk memastikan anda mendapat tawaran yang terbaik. Tentukan sama ada anda ingin menggunakan mata untuk menurunkan kadar faedah dan ingatlah untuk mengunci kadar sebaik sahaja anda mempunyai tawaran yang baik. Dapatkan laporan kredit anda untuk melihat apakah skor kredit anda dan periksa kesilapan kerana kredit yang hebat dapat membantu mendapatkan pakej pembiayaan semula yang lebih baik.
3. Skor kredit anda yang lebih baik
Mungkin anda mengambil pinjaman rumah apabila skor anda jauh lebih rendah daripada sekarang, yang membawa kepada kadar faedah yang lebih tinggi daripada purata. Sejak itu, anda telah membangunkan tabiat kewangan yang lebih baik, mengurangkan baki anda dan menghantar secara berkala dalam pembayaran anda sebelum tarikh tamat tempoh. Keupayaan anda untuk membayar balik pinjaman pada masa adalah salah satu faktor terbesar dalam menentukan kadar faedah gadai janji anda. Pemberi pinjaman membuat tekaan berpendidikan dengan mengumpulkan skor kredit anda, yang mencerminkan sejarah peminjaman dan pembayaran balik anda.
Sekiranya skor kredit anda cukup meningkat, anda mungkin layak mendapat kadar yang jauh lebih baik.
4. Memperpanjang tempoh pinjaman
Walaupun harga mereka adalah sama, sesetengah pemilik rumah dapat menurunkan bayaran bulanan mereka dengan pembiayaan semula. Bagaimana? Mereka hanya mengambil pinjaman baru dengan jangka panjang.
Katakanlah, contohnya, bahawa anda mengeluarkan gadai janji selama 30 tahun untuk $ 250, 000. Sepuluh tahun kemudian, baki pinjaman turun kepada $ 200, 000. Dengan mengambil pinjaman selama 30 tahun untuk baki selebihnya, anda akan menurunkan bayaran bulanan anda. Tetapi anda juga tidak lagi mengambil 10 tahun tambahan untuk pinjaman anda.
Memperluas istilah pinjaman anda mungkin masuk akal jika anda menghadapi masalah dengan pembayaran anda. Tetapi tidak membuat kesilapan-dengan meregangkan gadai janji anda, anda akan membayar lebih banyak minat dalam jangka panjang.
5. Mengambil wang dari rumah anda
Antara faedah yang dimiliki hartanah ialah peluang untuk membina ekuiti dari masa ke masa. Dan apabila anda melakukannya, rumah anda boleh mula kelihatan seperti ATM yang mana anda boleh tarik wang yang anda lihat patut.
Salah satu cara untuk melakukan itu adalah untuk membiayai semula dengan pinjaman yang lebih besar, meninggalkan anda dengan wang tunai tambahan yang boleh anda gunakan untuk pelbagai keperluan. Untuk melakukan refi tunai, bagaimanapun, anda perlu kekal dalam nilai pinjaman, atau LTV, ambang untuk program pinjaman anda. Nisbah pinjaman kepada nilai adalah jumlah gadai janji yang dibahagikan dengan nilai dinilai harta .
Katakan anda mempunyai rumah bernilai $ 200, 000 dan anda masih berhutang $ 120, 000 pada gadai janji anda. Jika pemberi pinjaman anda mempunyai LTV 80%, anda boleh membiayai semula pinjaman $ 160, 000 dan mengeluarkan wang tunai $ 40, 000 dalam bentuk tunai.
Ramai orang yang membiayai semula untuk membayar hutang faedah tinggi mendapati diri mereka menjalankan hutang mereka sekali lagi apabila mereka mempunyai akses kepada lebih banyak kredit.
Tetapi di sini sekali lagi, anda akan membayar kos penutupan untuk mendapatkan pinjaman baru itu-dan anda akan mempunyai kurang ekuiti yang akan datang apabila anda akhirnya menjual harta itu. Ia sangat baik jika anda meletakkan wang itu untuk kegunaan yang baik, seperti membayar kad kredit kadar faedah yang tinggi atau melakukan pengubahsuaian yang akan meningkatkan nilai rumah anda. Jika anda menggunakan wang untuk membeli bot atau pergi bercuti eksotik, anda mungkin mahu berfikir dua kali.
Perlu diingat bahawa ada cara lain untuk mengetuk wang di rumah anda, seperti pinjaman ekuiti rumah atau garis ekuiti rumah kredit, yang mana anda boleh mengambil asas yang diperlukan. Melakukan kerja rumah sedikit dan membandingkan kebaikan dan keburukan masing-masing akan membantu memastikan anda membuat pilihan terbaik.
Bagaimana Mendapatkan Tawaran Terbaik Pembiayaan Semula
Jika hanya membeli-belah untuk gadai janji seperti membeli TV-hanya soal menyemak kedai-kedai dan dalam talian untuk melihat seberapa banyak yang anda perlu bayar. Malangnya, mencari pinjaman rumah sedikit lebih rumit.
Pemberi pinjaman yang berbeza akan menawarkan kadar yang berbeza-apatah lagi yuran berbeza-bergantung kepada faktor seperti skor kredit, status pekerjaan dan nisbah pinjaman kepada nilai. Satu-satunya cara yang sebenar untuk memastikan anda mendapat tawaran terbaik adalah dengan membeli-belah dengan segelintir penyedia. Anda mungkin ingin memasukkan campuran bank yang lebih besar serta bank tempatan dan kesatuan kredit untuk melihat siapa yang boleh menawarkan istilah yang paling menarik.
Ia boleh menggoda untuk melawat pasaran dalam talian yang menjanjikan sebut harga segera daripada pelbagai syarikat gadai janji. Tetapi sedar bahawa nombor yang mereka berikan sering menganggarkan, bukan tawaran sebenar. Selain itu, anda tidak selalu mengawal sejauh mana maklumat peribadi yang anda berikan akan dikongsi dengan pihak lain. Itulah sebabnya untuk menghubungi pemberi pinjaman yang bereputasi satu demi satu, walaupun ia memakan masa yang lebih lama, biasanya merupakan idea yang baik.
Apabila membeli-belah, jangan hanya melihat kadar faedah. Malah sebelum anda secara rasmi memohon untuk membiayai semula, anda boleh meminta pemberi pinjaman jika ia akan memberikan "taksiran niat baik", yang menunjukkan berapa banyak anda juga perlu membayar pada kos penutupan. Dalam sesetengah kes, membayar kadar yang sedikit lebih tinggi jika ia datang dengan yuran pendahuluan rendah mungkin benar-benar bersesuaian dengan kelebihan anda.
Untuk menentukan kadar, setiap pemberi pinjaman perlu menarik laporan kredit anda, yang dapat menurunkan skor kredit anda. Anda boleh meminimumkan, atau menghapuskan, kesan pada skor anda dengan melakukan penyelidikan anda dalam tempoh masa yang singkat. Syarikat yang membangunkan skor FICO, sebagai contoh, tidak mengingatkan anda (atau tidak banyak) untuk pertanyaan hipotek yang dibuat dalam 30 - 45 hari dari pemarkahan, bergantung kepada versi formula FICO yang digunakan oleh pemberi pinjaman. (Lihat lebih lanjut mengenai skor kredit anda, di bawah.)
Bolehkah Anda Dapatkan Pembiayaan Lebih Baik dengan Broker Gadai Janji?
Mendekati pembekal gadai janji berganda mungkin kelihatan seperti banyak kerja, terutamanya jika anda mempunyai masa lapang yang terhad. Itulah salah satu manfaat bekerja dengan broker gadai janji, yang mengkompilasi maklumat anda dan menghubungi pemberi pinjaman berganda bagi pihak anda. Ia seperti kedai sehenti untuk keperluan gadai janji anda.
Kerana broker dibayar oleh bank dan syarikat gadai janji yang mereka bekerjasama, anda tidak perlu membayar mereka secara langsung untuk perkhidmatan mereka. Selain itu, pemberi pinjaman kadang-kadang memberi ganjaran kepada mereka untuk membawa pelanggan dengan menyediakan mereka dengan kadar istimewa.
Tetapi ada kekurangan untuk penyumberan luar carian anda. Broker mungkin mendapat pampasan untuk meletakkan anda sebagai pinjaman yang lebih besar, sebagai contoh, walaupun ia bukan untuk kepentingan anda yang terbaik. Dan pemberi pinjaman tertentu tidak bekerja dengan broker, sehingga kadang-kadang dapat membatasi pilihan Anda.
Tidak ada masalah dalam menggunakan kedua-dua kaedah ini. Anda boleh menggunakan broker untuk melakukan pengangkatan berat, tetapi mencari satu atau dua sebut harga untuk anda sendiri untuk melihat bagaimana mereka membandingkan dan mencari pemberi pinjaman yang terbaik untuk anda.
Mengunci Kadar Anda: Ketahui Strategi
Meramalkan di mana kadar faedah akan bergerak beberapa minggu lebih awal adalah tugas orang bodoh-walaupun bank tahu di mana mereka menuju. Jadi sebaik sahaja anda telah menemui tawaran yang baik, ia sentiasa merupakan idea yang baik untuk mengunci kadar anda supaya anda tahu ia akan sama dengan tarikh tutup anda.
Katakanlah, contohnya, anggaran bank yang anda dapat menutup pinjaman dalam masa 30 hari. Anda mungkin ingin memohon untuk mengunci kadar faedah anda selama 45 hari untuk memastikan ia tidak meningkat ke atas pada masa anda memuktamadkan nota.
Walau bagaimanapun, pengambilan kunci kadar yang lebih lama daripada yang diperlukan tidak semestinya berfungsi. Apabila bank membekukan kadar mereka, mereka mengandaikan risiko kenaikan kadar faedah ke atas. Oleh itu, mereka biasanya akan mengimbangi tempoh kunci yang lebih lama dengan kadar yang lebih tinggi atau yuran tambahan.
Mata atau Tiada Mata?
Satu lagi cara untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah pada pinjaman anda adalah untuk membayar "mata, " yang merupakan faedah pra-bayar pada nota anda. Setiap titik bersamaan dengan satu peratus daripada nilai pinjaman anda. Oleh itu, membayar dua mata pada gadai janji bernilai $ 200, 000 bermakna anda menahan lebih dari $ 4, 000.
Sebagai pertukaran, pemberi pinjaman menawarkan kadar yang lebih rendah, yang boleh memberi manfaat kepada anda jika anda tinggal di rumah anda cukup lama. Dan dengan minat yang anda bayar sepanjang pinjaman, jumlah yang anda bayar dalam mata biasanya dikenakan cukai (ini mengandaikan bahawa ia masih masuk akal bagi anda untuk meratakan potongan anda dan bukannya mengambil potongan standard baru yang lebih tinggi).
Sudah tentu, anda perlu mempunyai sedikit wang tambahan pada waktu tutup untuk memanfaatkan menggunakan mata. Jika, di sisi lain, anda sedang mencari kos pendahuluan yang mungkin terendah pada refi anda, anda lebih baik mengelakkan faedah pra-bayar dan hidup dengan kadar faedah sedikit lebih tinggi.
Apakah Kos Pembiayaan Semula?
Prospek kadar faedah yang jauh lebih rendah pada pinjaman anda dapat menggoda bagi pemilik rumah apa pun. Tetapi sebelum meneruskan refi, anda benar-benar perlu tahu apa yang akan dikenakan. Sering kali apa yang kelihatan seperti banyak kehilangan kilauan apabila anda melihat yuran.
Itulah sebabnya penting untuk membandingkan anggaran niat baik dari pelbagai peminjam. Dokumen ini termasuk kadar faedah serta pelarian perbelanjaan yang diunjurkan untuk menutup pinjaman.
Salah satu perbelanjaan terbesar ialah "yuran penjanaan" pemberi pinjaman. Tetapi anda juga akan menghadapi pelbagai caj lain, seperti kos untuk penilaian terkini, yuran carian tajuk, dan premium untuk insurans hakmilik. Keseluruhannya, semua kos itu boleh menambah sehingga 5% daripada nilai pinjaman.
Tentukan Titik Istirahat
Kecuali jika anda berhasrat untuk tinggal di rumah anda untuk masa yang lama, kos pendahuluan itu mungkin membuat refi larangan. Untuk memikirkannya, bahagikan kos penutupan dengan jumlah yang anda simpan setiap bulan dari kadar faedah baru anda. Hasilnya adalah bilangan bulan yang akan diambil sebelum anda memecah walaupun pinjaman baru anda.
Anda mungkin pernah mendengar pemberi pinjaman menawarkan pinjaman tanpa kos penutupan, yang mungkin kelihatan seperti cara yang sempurna untuk menjimatkan wang tunai. Tetapi ada tangkapan: Pemberi pinjaman perlu mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi untuk menjelaskan perbelanjaan tersebut. Sekiranya anda tinggal di rumah anda cukup lama, anda boleh menjadi lebih baik untuk membayar yuran sekarang sebagai ganti bayaran bulanan yang lebih rendah.
Kepentingan Skor Kredit
Trend ekonomi mempunyai kesan yang besar terhadap kadar faedah yang akan anda terima. Sebagai contoh, gadai janji kadar tetap, cenderung bergerak dalam langkah kunci dengan hasil pada bon Treasury 10 tahun.
Tetapi faktor individu juga mempunyai banyak kaitan dengan kadar anda. Sejarah pendapatan dan pekerjaan anda memainkan peranan penting, seperti juga skor kredit anda, yang berdasarkan maklumat dalam laporan kredit anda. Semakin tinggi skor anda, semakin rendah kadar yang anda perlu bayar pada pinjaman baru anda.
Menurut laman web myFICO, peminjam yang mempunyai skor 760 atau lebih tinggi biasanya akan membayar lebih daripada $ 200 kurang setiap bulan pada gadai janji berkadar tetap 30 tahun bernilai $ 216, 000 daripada seseorang dengan skor 620.
Meningkatkan Skor Anda
Ia membayar, kemudian, untuk mendapatkan skor kredit anda setinggi mungkin sebelum memulakan proses refi. Banyak pembekal kad kredit menawarkannya secara percuma, walaupun beberapa sistem pemarkahan menggunakan selain FICO, yang merupakan model paling banyak digunakan. Anda juga boleh membeli skor anda dari myFICO.com.
Anda juga akan melihat laporan kredit sebenar anda, dari ketiga-tiga agensi pelapor: Experian, Equifax, dan TransUnion. Nasib baik, anda boleh mendapatkan salinan percuma setiap sekali setahun di annualcreditreport.com. Pastikan maklumat mengenai akaun kredit sedia ada anda adalah tepat. Sekiranya anda melihat kesilapan pada laporan anda, anda perlu menghubungi biro kredit yang sesuai supaya dapat menyiasatnya.
Tanpa sebarang kesalahan besar pada laporan anda, ia boleh mengambil masa untuk meningkatkan nombor anda. Faktor terbesar yang mempengaruhi skor anda ialah penggunaan kredit dan sejarah pembayaran anda, yang bersama-sama membentuk 65% kekalahan jumlah FICO anda. Oleh itu, perkara terbaik yang boleh anda lakukan untuk menurunkan kadar gadai janji anda adalah untuk mengurangkan baki pinjaman anda yang lain dan sentiasa membuat pembayaran anda tepat pada masanya.
Garisan bawah
Tidak ada satu-saiz-sesuai-semua jawapan untuk sama ada pembiayaan semula gadai janji anda masuk akal. Dalam kebanyakan kes, ia jatuh ke dalam matematik. Jika jumlah yang anda simpan secara bulanan akhirnya akan mengakhiri kos penutupan, mengambil pinjaman baru boleh menjadi langkah bijak.
