Co-ops vs. Condos: Gambaran Keseluruhan
Kondo dan koperasi berkongsi persamaan tetapi juga mempunyai ciri-ciri unik yang menawarkan pelbagai pilihan untuk penduduk. Dalam banyak cara, pasaran hartanah New York City tidak seperti yang lain di Amerika Syarikat. Salah satu perbezaan terbesar ialah pangsapuri untuk dijual di NYC sama ada kondominium atau koperasi. Di kebanyakan tempat, kondominium adalah peraturan, tetapi tidak di Big Apple. Walaupun ko-ops lebih banyak kondominium di NYC-kira-kira 75%, setiap kebanyakan anggaran-lebih banyak kondominium berada di pasaran aktif pada bila-bila masa tertentu.
Mari kita mulakan dengan pemeriksaan ringkas tentang perbezaan antara co-op dan kondo. Apabila anda membeli sebuah kondominium, pangsapuri anda, serta peratusan kawasan umum, adalah milik anda. Apabila anda membeli co-op, anda sebenarnya tidak membeli apartmen anda; Sebaliknya, anda membeli saham dalam sebuah syarikat yang merupakan bangunan anda. Saiz saham anda bergantung pada saiz pangsapuri anda; membeli saham membolehkan anda menduduki unit di bangunan co-op. Pada penutupan kondo, anda akan diberi surat ikatan; pada penutupan untuk co-op, anda akan mendapat pajakan proprietari.
Untuk sebahagian besar, kedua-dua kondominium dan co-ops mempunyai penjaga pintu dan penguasa kakitangan; ada yang akan menambah seorang concierge yang akan melakukan segala yang dilakukan oleh yang lain. Kemudahan ini boleh menjadi kunci rendah (mungkin hanya sebuah bilik simpanan di bawah tanah) atau seperti yang merangkumi semua, seperti teres berlandskap, bilik bilii, bilik piano, bilik pemeriksaan, bilik permainan kanak-kanak, dan gim.
Takeaways Utama
- Apabila anda membeli kondominium, apartmen anda, serta peratusan kawasan umum, milik anda. Apabila anda membeli sebuah koperasi, anda tidak sebenarnya membeli apartmen anda; Sebaliknya, anda membeli saham di sebuah syarikat yang merupakan bangunan anda. Harga-harga condo adalah lebih tinggi daripada ko-ops, tetapi co-ops memerlukan bayaran yang lebih besar, bayaran bulanan yang lebih tinggi, dan proses kelulusan yang panjang. Kondo membolehkan subletting apartmen sementara co-ops tidak, yang menawarkan pembeli lebih stabil, komuniti kurang fana.
Kondo
Kawasan kejiranan yang lebih baru, sekali dianggap outlier tetapi sekarang dianggap pinggul, adalah di mana anda akan menemui kondominium. Menurut Gary Malin, presiden Citi Habitats, pembrokeran harta tanah New York, "Jika tinggal di rumah kaca di langit lebih banyak gaya anda, anda mungkin akan melihat banyak kondominium. Bangunan kondominium tidak menjadi biasa di New York City sehingga tahun 1970-an, sehingga mereka sering lebih moden daripada co-ops. "Sejak tanah yang tersedia untuk bangunan kondominium baru terhad di Manhattan, " katanya, "kondominium terbaru mungkin dijumpai dalam up- di Queens dan Brooklyn, kami telah melihat banyak kondominium pembinaan baru yang dibina di kawasan bekas industri di tepi air di Long Island City dan Williamsburg, serta di Downtown Brooklyn."
Bayaran dan Harga Turun
Kos sering boleh memandu proses keputusan untuk membeli hartanah, dan kondominium menawarkan bayaran yang menarik, di mana biasanya, hanya 10% dari harga pembelian yang diperlukan. Walau bagaimanapun, kondominium cenderung mempunyai harga yang lebih tinggi daripada koperasi.
Kos Penutup
Kos penutupan di kondo adalah lebih tinggi daripada untuk co-op. Untuk butiran, kami meminta peguam New York hartanah Adam Stone untuk membandingkan kedua-dua mereka. Berikut adalah apa yang dia datang dengan: Untuk sebuah kondominium bernilai $ 1 juta dengan gadai janji $ 800, 000, kos penutupan adalah: insurans tajuk untuk pembeli, $ 4, 500; insurans tajuk untuk pemberi pinjaman, $ 1, 000; carian tajuk, $ 700, yuran rakaman, $ 700, cukai rumah besar New York, $ 10, 000, cukai rakaman hipotek NYS, $ 15, 370. Jumlah besar: $ 32, 270 (tanpa bayaran lender, yang berbeza dengan pemberi pinjaman).
Dan bagi sesiapa yang tertanya-tanya apa cukai mansion itu, Stone menjelaskan: "Negeri New York mempunyai cukai perpindahan sebanyak 0.4% daripada harga jualan, yang dikenakan kepada penjual mana-mana harta kediaman. Ia juga mempunyai cukai pemindahan pembeli 1%, juga disebut sebagai 'cukai rumah' kerana ia hanya terpakai kepada harta kediaman berharga $ 1 juta atau lebih."
Caj Bulanan
Pemilik kediaman mempunyai bil bulanan yang dipanggil "bayaran biasa", yang digunakan untuk pemeliharaan kawasan-bangunan umum, landskap, pembayaran kakitangan, dan sering beberapa utiliti.
Pemilik kondominium menulis dua cek setiap bulan (satu untuk membina penyelenggaraan, dan satu untuk cukai harta benda) tetapi sering jumlah gabungan pemilik kondominium adalah lebih rendah daripada bil penyelenggaraan pemilik koperasi.
Lembaga Pengarah
Papan kondominium cenderung kurang menuntut daripada papan co-op. Koperasi mempunyai proses kelulusan yang lebih panjang, termasuk temu ramah. Lembaga pengarah memutuskan sama ada pembeli prospektif boleh membeli koperasi.
Menurut Warner M. Lewis The Harkov Lewis Team di Halstead Property, "Dengan sebuah kondo, bangunan boleh meminta pakej ke atas pembeli, " kata Lewis, "tetapi tidak ada temu bual, dan bangunan itu hanya mempunyai hak penolakan pertama (iaitu, sama ada mereka perlu meluluskannya, atau kondo itu perlu membelinya sendiri) yang bermaksud, apabila anda mempunyai kontrak yang ditandatangani, melainkan sesuatu yang berlaku kepada pembeli (atau pembiayaan) perjanjian itu sama seperti yang dilakukan."
Peraturan
Kondominium cenderung mempunyai peraturan yang lebih sedikit, termasuk sekatan terhadap penggunaan dana asing untuk pembelian. Kondo membolehkan pelabur antarabangsa membeli dan menyewakan ruang mereka; biasanya dengan beberapa peringatan, tetapi tidak ada yang membebankan. Kondo juga membenarkan pangsapuri untuk disewakan atau disewakan kepada pihak lain. Walau bagaimanapun, beberapa persatuan kondominium mungkin mengenakan lebih banyak peraturan daripada yang lain. Akibatnya, adalah penting bahawa bakal pembeli melakukan penyelidikan mereka untuk menentukan apa yang dan apa yang tidak dibenarkan.
Keutamaan Pembeli
Menurut Gary Malin, presiden Citi Habitats, "Jika anda lebih suka berbaris kepada pemain drum anda sendiri-dan anda menghargai fleksibiliti-maka kondo mungkin menjadi pilihan bijak bagi anda. Walau bagaimanapun, faham bahawa kebebasan ini datang pada harga. Kondo hampir selalu lebih mahal daripada koperasi yang setara. Di samping itu, jika melihat muka baru dalam lif secara tetap adalah satu isu untuk anda-cari di tempat lain. Penyewa boleh menjadi biasa dalam bangunan kondominium. Pemilik sering mengambil kesempatan daripada dasar lebih liberal kondominium."
Co-Ops
Secara umumnya, kawasan kediaman yang lebih tua dan mapan mempunyai lebih banyak kerjasama. Seperti yang dijelaskan Gary Malin: "Jika anda menyukai sifat bersejarah, anda kemungkinan akan berakhir dengan ko-op, kerana hampir semua bangunan sebelum perang diatur dengan cara ini. Selain itu, kerana bangunan co-op cenderung lebih tua daripada perkembangan kondominium, mereka sering ditempatkan di lebih banyak lokasi pusat. Sebagai contoh, hampir semua bangunan kediaman yang melayari Park Avenue di Upper East Side (lokasi utama dengan apa-apa langkah) adalah koperasi."
Ketidak bayar & Harga
Seperti dengan kondo, keputusan itu mungkin akan datang kepada berapa banyak yang anda boleh belanjakan dan telah disimpan untuk bayaran pendahuluan. Walaupun mungkin untuk meletakkan hanya 10% dari harga pembelian sebuah kondominium, seorang co-op mungkin memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih tinggi di sekitar 20% hingga 50% dari harga pembelian. Berita baiknya ialah harga pembelian seorang co-op cenderung lebih kecil daripada kondominium. Walaupun, harga boleh berbeza-beza bergantung kepada kejiranan yang terlibat.
Kos Penutup
Menurut New York real estate peguam Adam Stone, co-op mempunyai kos penutupan yang lebih rendah. Dalam contoh yang disebut di atas untuk sebuah kondo, yang mempunyai lebih daripada $ 32, 000 dalam kos, co-op hanya mempunyai cukai sebanyak $ 10, 000. Perbezaan besar adalah disebabkan oleh hakikat bahawa kondominium itu adalah harta tanah, sementara saham bersama adalah harta peribadi. "Ia mungkin semantik kepada sesetengah orang, tetapi bukan ketika mengira kos penutupan."
Caj Bulanan
Pemilik koperasi menulis satu cek sebulan yang dipanggil caj "penyelenggaraan". Sama seperti kondominium, yuran bulanan akan menjadi asas pemeliharaan harta benda dan kakitangan yang diperlukan untuk memastikan bangunan berjalan dengan lancar. Yuran koperasi cenderung lebih tinggi daripada yuran kondo kerana yuran sering merangkumi sekurang-kurangnya sebahagian daripada gadai janji untuk bangunan. Walaupun bayaran bulanan boleh berubah-ubah bergantung kepada saiz bangunan.
Walau bagaimanapun, penting untuk ambil perhatian bahawa penyelenggaraan dan caj biasa tidak ditetapkan dalam batu. Sebarang perbelanjaan utama-bumbung baru, lobi baru, lebih ramai anggota staf-boleh mencetuskan penilaian: sesuatu yang ahli lembaga memutuskan, dan sesuatu yang jarang boleh dibalikkan.
Lembaga Pengarah
Seperti yang telah dinyatakan sebelum ini, kebanyakan panel co-op mempunyai proses permohonan yang ketat dan sering panjang yang memerlukan pembeli menyerahkan maklumat kewangan, mengemukakan kepada pengesahan pekerjaan, dan mungkin pemeriksaan latar belakang peribadi.
Warner M. Lewis The Harkov Lewis Team di Halstead Property, menyimpulkannya: "Dalam sebuah co-op, bukan sahaja anda perlu mempunyai wang untuk membeli apartmen (atau pembiayaan untuk berbuat demikian), anda juga perlu diluluskan oleh lembaga selepas mengemukakan permohonan, yang biasanya sangat terperinci dan memakan masa. Kemudian, tanpa sedikit pun alasan, pembeli boleh ditolak selepas wawancara mereka, atau sebelum ini, hanya kerana sesuatu dalam bungkusan mereka. Saya mempunyai tawaran tawaran dan melihat di mana terdapat sifar sifar atau sebab untuk penolakan."
Peraturan
Papan koperasi cenderung mempunyai lebih banyak peraturan daripada kondominium dan mungkin mandat apabila anda boleh mengamalkan trombon anda, sama ada anda boleh meletakkan hiasan percutian di pintu anda, dan sama ada haiwan kesayangan anda boleh masuk dengan anda. Kebanyakan peraturan adalah untuk mempromosikan keharmonian, ketenangan, dan kesopanan hidup koperasi.
Tetapi peraturan yang tidak menggalakkan pembeli domestik, dan hanya kira-kira semua pembeli antarabangsa, adalah sekatan bersama untuk subletting-jarang berlaku untuk rakan kongsi untuk membenarkan para pemegang saham menyewa pangsapuri mereka untuk apa-apa tempoh masa yang panjang, sama ada. Satu lagi aturan koperasi yang membuat pembelian oleh antarabangsa adalah mustahil adalah mereka tidak mungkin menerima sesiapa yang dana di luar Amerika Syarikat
Menurut Lewis, "Kerjasama adalah mengenai penubuhan kumpulan penduduk yang stabil, dalam jangka panjang. Kondo tidak kelihatan begitu prihatin tentang hal itu."
Keutamaan Pembeli
Menurut Gary Malin, "Co-op adalah pilihan pintar bagi mereka yang menghargai kestabilan dan mahu menanam akar di dalam bangunan. Hanya bertanya kepada diri sendiri, 'Adakah di dalamnya untuk jangka panjang?' Co-op adalah jauh lebih sedikit dari kondominium, jadi ia adalah tempat yang bagus untuk hidup jika anda ingin mengenali jiran-jiran anda. Bersedia untuk dianalisis, mencubit, dan mendorong, tetapi faham bahawa proses ini adalah co-op pelaburan yang stabil dan amat selamat."
