Pembiayaan semula sering kelihatan seperti cara terbaik untuk mengurangkan pembayaran gadai janji bulanan anda dan meninggalkan anda dengan lebih banyak wang untuk perkara lain. Dan boleh. Tetapi apabila anda menimbang kebaikan dan keburukan, jangan lupa pertimbangkan bagaimana langkah ini dapat menjejaskan nilai bersih anda. Alasan: Gadai janji adalah lebih daripada bayaran bulanan. Ia adalah instrumen hutang yang digunakan untuk membiayai aset. Dan jargon profesor perakaunan itu bermakna bahawa gadai janji menurunkan nilai bersih anda.
Begini bagaimana garis pemikiran berfungsi: Pada kunci kira-kira rumah, gadai janji adalah liabiliti. Oleh itu, ia dikurangkan daripada aset isi rumah untuk menentukan nilai bersih rumahtangga itu. Terlalu banyak pengguna jatuh ke dalam perangkap membiayai semula gadai janji untuk mengurangkan pembayaran bulanan mereka tanpa mempertimbangkan bagaimana pembiayaan semula itu memberi kesan kepada jumlah nilai bersih mereka. Adakah pembiayaan semula rumah anda pernah dibayar? Atau adakah ia hanya menetapkan jangka pendek untuk masalah yang lebih besar?
Tempoh Bayaran Balik
Kaedah yang paling popular untuk menentukan ekonomi pembiayaan semula gadai janji melibatkan pengiraan tempoh bayaran balik yang mudah. Persamaan ini dibuat dengan mengira jumlah penjimatan pembayaran bulanan yang dapat direalisasikan oleh pembiayaan semula ke dalam gadai janji baru pada kadar faedah yang lebih rendah dan menentukan bulan di mana jumlah kumulatif penjimatan pembayaran bulanan lebih besar dari kos pembiayaan semula.
Katakan, sebagai contoh, anda mempunyai pinjaman gadai janji selama 30 tahun untuk $ 200, 000. Apabila anda mengeluarkannya, anda memperoleh kadar faedah tetap 6.5%, dan pembayaran awal anda ialah $ 1, 257. Sekiranya kadar faedah tetap kini pada 5.5%, ini dapat mengurangkan bayaran bulanan anda kepada $ 1, 130, membuat simpanan bulanan sebanyak $ 127, iaitu $ 1, 524 setiap tahun. (Aturan biasa ialah jika anda boleh mengurangkan kadar faedah semasa anda sebanyak 0.75% hingga 1% atau lebih tinggi, boleh masuk akal untuk mempertimbangkan pembiayaan semula.)
Seterusnya, anda perlu meminta peminjam baru anda untuk mengira jumlah kos penutupan anda untuk kemungkinan membiayai semula. Jika mereka mencapai kira-kira $ 2, 300, anda tahu bahawa tempoh bayaran balik anda akan menjadi 1.5 tahun di rumah ($ 2, 300 dibahagikan dengan $ 1, 524 sama dengan 1.5 tahun). Oleh itu, jika anda merancang untuk tinggal di rumah selama dua tahun atau lebih, refinancing masuk akal, sekurang-kurangnya mengikut kaedah pembayaran balik mudah.
Takeaways Utama
- Kaedah tempoh pembayaran balik mudah sering digunakan untuk mengira bulan apabila simpanan kumulatif pemilik rumah adalah lebih besar daripada kos pembiayaan semula. Cara yang lebih baik dari segi kewangan untuk mengira kos pembiayaan semula adalah untuk mempertimbangkan impak pada nilai bersih isi rumah anda. apabila keputusan pembiayaan semula menjadi benar-benar ekonomik, pemilik rumah mesti membandingkan jadual pelunasan baki gadai janji sedia ada mereka ke jadual pelunasan gadai janji baru.
Pembiayaan Semula Mempengaruhi Harga Bersih Rumah Tangga Anda
Walau bagaimanapun, kaedah ini mengabaikan neraca isi rumah dan persamaan nilai bersih keseluruhan. Dua hal utama tidak dapat dijumpai untuk:
- Imbangan utama gadai janji yang ada berbanding gadai janji baru diabaikan. Pembiayaan semula bukanlah percuma. Kos refinancing mesti dibayar daripada saku atau, dalam kebanyakan kes, dimasukkan ke dalam baki utama gadai janji baru. Apabila baki gadai janji meningkat melalui transaksi pembiayaan semula, sisi liabiliti kunci kira-kira rumah meningkat, dan, semua perkara lain yang tetap, nilai bersih isi rumah segera berkurangan dengan jumlah yang sama dengan kos pembiayaan semula. Memeriksa gadai janji selama 30 tahun dengan 25 tahun yang tinggal sehingga ia dibayar dalam gadai janji selama 30 tahun bermakna anda mungkin akan membayar lebih banyak faedah sepanjang hayat hipotek baru, walaupun kadar faedah pada gadai janji baru lebih rendah daripada kadar yang anda akan bayar selama baki 25 tahun gadai janji yang ada.
Lihatlah Kos sebenar Pembiayaan Semula
Cara yang lebih baik dari segi kewangan untuk menentukan ekonomi pembiayaan semula yang menggabungkan kos sebenar pembiayaan semula ke dalam persamaan nilai bersih isi rumah ialah membandingkan baki jadual pelunasan gadai janji yang sedia ada terhadap jadual pelunasan gadai janji baru.
Jadual pelunasan hipotek baru ini termasuk kos pembiayaan semula dalam baki pokok. (Sekiranya kos pembiayaan semula akan dibayar daripada saku, maka jumlah dolar yang sama harus dikurangkan dari baki pokok gadai janji yang sedia ada, berdasarkan andaian bahawa jika transaksi pembiayaan semula tidak berlaku, wang yang akan dikurangkan untuk kos sebaliknya boleh digunakan untuk membayar baki prinsipal pinjaman sedia ada.)
Kurangkan penjimatan pembayaran bulanan antara kedua-dua gadai janji dari baki utama gadai janji baru. (Ini dilakukan kerana, dalam teori, anda boleh menggunakan penjimatan bulanan yang dijana daripada pembiayaan semula untuk mengurangkan baki prinsipal gadai janji baru.) Bulan di mana baki prinsipal yang diubahsuai bagi gadai janji baru adalah kurang daripada baki pokok yang sedia ada gadai janji adalah bulan di mana tempoh bayaran balik pembiayaan semula yang benar-benar menjimatkan, yang berdasarkan nilai bersih isi rumah, telah dicapai.
Dengan cara ini, kalkulator pelunasan boleh didapati di kebanyakan laman web berkaitan gadai janji. Anda boleh menyalin dan menyisipkan hasilnya ke dalam program spreadsheet, kemudian melakukan pengiraan tambahan untuk mengurangkan perbezaan pembayaran bulanan dari baki utama hipotek baru.
Menggunakan pengiraan yang dinyatakan di atas, analisa pembiayaan semula gadai janji yang sedia ada dengan kadar faedah tetap sebanyak 7%, 25 tahun yang tinggal sehingga pembayaran balik, dan baki utama $ 200, 000 ke dalam gadai janji 30 tahun baru dengan kadar faedah tetap sebanyak 6.25% dan kos pembiayaan semula sebanyak $ 3, 000 (yang akan dimasukkan ke dalam baki prinsipal gadai janji baru) memberikan keputusan berikut:
Sekiranya analisis tempoh bayaran balik mudah digunakan untuk menentukan ekonomi pembiayaan semula dalam contoh di atas, penjimatan pembayaran bulanan kumulatif adalah lebih besar daripada kos $ 3, 000 untuk membiayai semula bermula pada bulan 19. Dengan kata lain, kaedah tempoh bayaran balik mudah memberitahu kami bahawa jika pemilik rumah menjangka memiliki gadai janji baru selama 19 atau lebih bulan, pembiayaan semula masuk akal.
Walau bagaimanapun, jika pendekatan nilai bersih digunakan, keputusan pembiayaan semula tidak akan menjadi ekonomis sehingga bulan 29, apabila baki utama gadai janji baru mengurangkan tabungan pembayaran bulanan kumulatif adalah kurang daripada baki utama gadai janji yang sedia ada. Pendekatan yang bernilai bersih memberitahu kita bahawa ia mengambil masa 10 bulan lebih lama daripada pendekatan payback masa yang mudah sebelum pembiayaan semula ekonomi.
Faktor-faktor lain
Perlu diingat bahawa semasa tempoh ketika nilai rumah menurun, banyak rumah dinilai lebih kurang daripada yang mereka harapkan sebelumnya. Ini boleh menyebabkan anda tidak mempunyai ekuiti yang mencukupi di rumah anda untuk memenuhi 20% bayaran pendahuluan pada gadai janji baru dan memerlukan anda membuat deposit tunai yang lebih besar dari yang dijangkakan. Ia juga memerlukan anda untuk membawa insurans hipotek swasta, yang pada akhirnya akan meningkatkan pembayaran bulanan anda. Dalam keadaan ini, walaupun dengan penurunan kadar faedah, simpanan sebenar anda mungkin tidak banyak.
Garisan bawah
Dengan mengira ekonomi sebenar membiayai semula gadai janji anda, anda boleh menentukan dengan tepat apa tempoh bayaran balik sebenar yang perlu anda hadapi. Crunching nombor mengambil sedikit kerja, tetapi sesiapa sahaja boleh melakukannya.
Terutamanya jika anda merancang untuk bergerak dalam beberapa tahun akan datang, mengambil beberapa minit untuk mengira ekonomi sebenar membiayai semula gadai janji anda mungkin sangat membantu anda untuk mengelakkan merosakkan kekayaan bersih anda dengan ribuan dolar. Dan jika ia kelihatan seperti pembiayaan semula akan membayar untuk anda, anda akan mempunyai pemahaman yang lebih jelas tentang tepat apabila anda akan mula mendapat manfaat daripada langkah ini.
