Tiada siapa yang mahu membayar insurans gadai janji swasta (PMI) pada gadai janji. Ia tidak murah dan ia menambah kos bulanan pinjaman. Memikirkan sama ada anda boleh mengelakkan PMI bermula dengan memahami mengapa anda mungkin terjebak dengannya di tempat pertama.
Salah satu langkah risiko yang digunakan oleh peminjam dalam menanggung jamin gadai janji ialah nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) gadai janji. Ini adalah pengiraan mudah yang dibuat dengan membahagikan jumlah pinjaman dengan nilai rumah. Semakin tinggi nisbah LTV, semakin tinggi profil risiko gadai janji. Kebanyakan gadai janji dengan nisbah LTV yang melebihi 80% memerlukan insurans gadai janji swasta (PMI) dibayar oleh peminjam. Ini kerana peminjam yang memiliki kurang daripada 20% daripada nilai harta dianggap lebih cenderung untuk tidak membayar pinjaman.
Takeaways Utama
- Insurans gadai janji persendirian (PMI) boleh menjadi keperluan yang mahal untuk mendapatkan pinjaman rumah. Insurans gadai janji persendirian mungkin diperlukan pada gadai janji dengan nisbah LTV yang lebih besar daripada 80%. Mengurangkan PMI boleh mengurangkan pembayaran bulanan anda dan membuat rumah anda lebih banyak yang berpatutan. Peningkatan nilai rumah adalah faktor penentu utama apabila memilih jalan menuju mengelakkan PMI.
PMI dalam Kedalaman
Misalnya, harga rumah yang anda beli ialah $ 300, 000 dan jumlah pinjaman ialah $ 270, 000 (yang bermaksud anda membuat bayaran pendahuluan sebanyak $ 30, 000), menghasilkan nisbah LTV sebanyak 90%. Bayaran PMI bulanan adalah antara $ 117 dan $ 150, bergantung kepada jenis gadai janji yang anda dapat. (Gadai janji kadar larasan, atau ARM, memerlukan bayaran PMI yang lebih tinggi daripada gadai janji kadar tetap.)
Bagaimanapun, PMI tidak semestinya keperluan tetap. Pemberi pinjaman dikehendaki untuk menurunkan PMI apabila nisbah LTV gadai janji mencapai 78% melalui gabungan pengurangan utama pada hipotek dan penghargaan harga rumah. Sekiranya sebahagian daripada penurunan nisbah LTV adalah disebabkan oleh harga rumah, perhatikan bahawa anda perlu membayar penilaian baru untuk mengesahkan jumlah penghargaan.
Alternatif untuk membayar PMI ialah menggunakan gadai janji kedua atau apa yang dikenali sebagai pinjaman piggyback. Begini cara kerjanya: Anda memperoleh gadai janji pertama dengan jumlah yang bersamaan dengan 80% nilai rumah, dengan itu mengelakkan PMI, dan kemudian mengambil gadai janji kedua dengan jumlah yang sama dengan harga jualan rumah minus jumlah bayaran pendahuluan dan jumlah gadai janji yang pertama.
Menggunakan nombor dari contoh di atas, anda akan mengambil gadai janji pertama sebanyak $ 240, 000, membuat bayaran pendahuluan $ 30, 000 dan mendapatkan gadai janji kedua sebanyak $ 30, 000. Ini menghapuskan keperluan untuk membayar PMI kerana nisbah LTV bagi gadai janji pertama adalah 80%; Walau bagaimanapun, anda juga kini mempunyai gadai janji kedua yang hampir pasti akan membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji pertama anda. Walaupun terdapat banyak jenis hipotek kedua yang tersedia, kadar faedah yang lebih tinggi adalah setara untuk kursus ini. Walau bagaimanapun, bayaran gabungan untuk gadai janji pertama dan kedua biasanya kurang daripada bayaran gadai janji pertama ditambah PMI.
The Tradeoffs
Untuk merujuk kepada PMI, jika anda mempunyai kurang daripada 20% daripada harga jualan atau nilai rumah untuk digunakan sebagai bayaran pendahuluan, anda mempunyai dua pilihan asas:
- Gunakan gadai janji yang "berdiri sendiri" dan bayar PMI sehingga LTV gadai janji mencapai 78%, di mana PMI boleh dihapuskan. Gunakan gadai janji kedua. Ini kemungkinan akan menyebabkan perbelanjaan gadai janji awal yang lebih rendah daripada membayar PMI. Walau bagaimanapun, gadai janji kedua biasanya membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji pertama, dan hanya boleh dihapuskan dengan membayarnya atau membiayai semula gadai janji yang pertama dan kedua ke dalam gadai janji bersendirian baru, mungkin apabila LTV mencapai 80% atau kurang (jadi tiada PMI diperlukan).
Beberapa pemboleh ubah lain boleh memainkan keputusan ini. Sebagai contoh:
- Bandingkan penjimatan cukai yang mungkin berkaitan dengan membayar PMI berbanding penjimatan cukai yang berkaitan dengan membayar faedah pada gadai janji kedua. Undang-undang cukai 2017 telah mengubah had potongan faedah gadai janji, jadi periksa dengan akauntan mengenai keadaan kewangan anda. Bandingkan dengan kos penilaian baru untuk menghapuskan PMI berbanding dengan kos pembiayaan semula gadai janji pertama dan kedua ke dalam satu berdiri sendiri gadai janji. Perhatikan risiko bahawa kadar faedah boleh meningkat antara masa keputusan gadai janji awal dan masa apabila gadai janji pertama dan kedua akan dibiayai semula. Periksa kadar perbezaan pengurangan utama kedua-dua opsyen tersebut. Nyatakan nilai masa wang (yang idea bahawa wang yang anda belanjakan sekarang bernilai lebih daripada jumlah yang sama pada masa depan).
Walau bagaimanapun, pembolehubah yang paling penting dalam keputusan itu adalah kadar penghargaan harga rumah. Jika anda memilih gadai janji pertama yang memerlukan anda membayar PMI - bukannya mendapatkan gadai janji kedua tanpa PMI - berapa cepat rumah anda menghargai nilai ke titik di mana LTV adalah 78%, dan PMI dapat dihapuskan ? Inilah faktor utama yang menentukan dan, oleh itu, yang akan kita fokuskan sekarang.
Penghargaan: Kunci Membuat Keputusan
Inilah faktor keputusan yang paling penting: Sekali PMI dihapuskan dari gadai janji pertama yang berdiri sendiri, bayaran bulanan yang anda akan berhutang kurang daripada pembayaran gabungan pada gadai janji pertama dan kedua. Ini menimbulkan dua soalan. Pertama, berapa lama sebelum PMI dapat dihapuskan? Dan kedua, apakah tabungan yang dikaitkan dengan setiap pilihan?
Berikut adalah dua contoh berdasarkan anggaran yang berbeza mengenai kadar penghargaan harga rumah.
Contoh 1: Kadar Perlahan Harga Rumah
Jadual-jadual di bawah membandingkan bayaran bulanan gadai janji 30-tahun, kadar tetap tetap dengan PMI berbanding gadai janji pertama kadar tetap 30 tahun yang digabungkan dengan gadai janji kedua selama 30 tahun / tempoh dalam tempoh 15 tahun.
Gadai janji mempunyai ciri-ciri berikut:
Dalam Rajah 2 , kadar tahunan harga rumah dianggarkan.
Perhatikan bahawa bayaran PMI $ 120 dijatuhkan dari jumlah bulanan pembayaran gadai janji pertama yang berdiri sendiri pada bulan ke-60 (lihat Rajah 3 ) apabila LTV mencapai 78% melalui kombinasi pengurangan utama dan penghargaan harga rumah.
Jadual dalam Rajah 4 menunjukkan pembayaran bulanan gabungan bagi gadai janji pertama dan kedua. Perhatikan bahawa bayaran bulanan adalah malar. Kadar faedah adalah purata wajaran. LTV hanya merupakan gadai janji pertama.
Menggunakan gadai janji pertama dan kedua, $ 85 dolar boleh disimpan setiap bulan untuk 60 bulan pertama. Ini sama dengan penjimatan sebanyak $ 5, 100. Mulai dari bulan ke-61, gadai janji pertama yang berdiri sendiri memperoleh kelebihan $ 35 sebulan untuk tempoh baki hipotek. Jika kita membahagikan $ 5, 100 dengan $ 35, kita dapat 145. Dengan kata lain, dalam senario harga rumah yang perlahan, bermula pada bulan ke-61, ia akan mengambil masa 145 bulan lagi sebelum kelebihan pembayaran gadai janji pertama yang berdiri sendiri tanpa PMI kembali kelebihan awal gabungan hipotek pertama dan kedua. (Tempoh masa ini akan dipanjangkan jika nilai masa wang dipertimbangkan.)
Contoh 2: Kadar Rapid Rate of Appreciation
Contoh di bawah adalah berdasarkan gadai janji yang sama seperti yang ditunjukkan di atas. Walau bagaimanapun, anggaran penghargaan harga rumah yang berikut digunakan.
Dalam contoh ini, kami hanya menunjukkan satu jadual bayaran bulanan untuk kedua-dua pilihan (lihat Rajah 6 ). Perhatikan bahawa PMI dijatuhkan dalam kes ini pada bulan 13 kerana kenaikan harga rumah yang cepat, yang dengan cepat menurunkan LTV kepada 78%.
Dengan penghargaan harga rumah yang cepat, PMI dapat dihapuskan dengan cepat.
Pinjaman gabungan hanya mempunyai kelebihan pembayaran sebanyak $ 85 selama 12 bulan. Ini sama dengan penjimatan sebanyak $ 1, 020. Bermula pada bulan 13, gadai janji yang berdiri sendiri mempunyai kelebihan pembayaran sebanyak $ 35. Sekiranya kita membahagikan $ 1, 020 hingga 35, kita dapat menentukan bahawa ia akan mengambil masa 29 bulan untuk membuat penjimatan awal gabungan hipotek pertama dan kedua. Dalam erti kata lain, bermula pada bulan 41, peminjam akan lebih baik secara kewangan dengan memilih gadai janji pertama dengan PMI. (Tempoh masa ini akan dipanjangkan jika nilai masa wang dipertimbangkan.)
Garisan bawah
- Sekiranya anda memilih untuk membayar PMI, ia boleh dihapuskan melalui penilaian apabila LTV mencapai 78%. Jika anda memilih untuk menggunakan gabungan gadai janji pertama dan kedua, anda mungkin mempunyai simpanan awal pembayaran. Walau bagaimanapun, satu-satunya cara untuk menghapuskan gadai janji kedua, yang mungkin akan membawa kadar faedah yang lebih tinggi daripada gadai janji pertama, adalah dengan membayar balik atau membiayai semula pinjaman pertama dan kedua anda ke gadai janji bersendirian baru.
