Pelabur yang ingin menganggarkan nilai kepercayaan pelaburan hartanah (REIT) akan mendapati bahawa metrik tradisional seperti perolehan pendapatan (EPS) dan harga-untuk-pendapatan (P / E) tidak terpakai., kami akan membincangkan kaedah yang lebih dipercayai untuk menganggarkan nilai REIT.
Memeriksa Dana Dari Operasi (FFO)
Mari kita mulakan dengan melihat ringkasan penyata pendapatan dari XYZ Residential (XYZ), REIT kediaman fiksyen.
Dari 2017 hingga 2018, pendapatan bersih XYZ Residential, atau "bottom line, " berkembang hampir 30% (+ $ 122, 534 hingga $ 543, 847). Walau bagaimanapun, jumlah pendapatan bersih ini termasuk perbelanjaan susut nilai, yang merupakan item baris penting. Bagi kebanyakan perniagaan, susut nilai adalah caj bukan tunai yang boleh diterima yang memperuntukkan kos pelaburan yang dibuat dalam tempoh sebelumnya. Tetapi hartanah adalah berbeza dari kebanyakan pelaburan tetap atau kelengkapan peralatan kerana harta kehilangan nilai jarang dan sering menghargai. Pendapatan bersih, ukuran yang dikurangkan oleh susut nilai, oleh itu, merupakan tolok ukur kinerja. Akibatnya, masuk akal untuk menilai REIT dengan dana dari operasi (FFO), yang tidak termasuk susut nilai. (Untuk membaca latar belakang mengenai pelaburan REIT, lihat Cara REIT.)
Syarikat dikehendaki mendamaikan FFO, yang dilaporkan dalam nota kaki, bersama dengan pendapatan bersih. Pengiraan umum melibatkan penambahan susut nilai kembali kepada pendapatan bersih dan mengurangkan keuntungan pada penjualan harta susut. Kami menolak keuntungan ini, dengan anggapan mereka tidak berulang dan oleh itu tidak menyumbang kepada kapasiti pembayaran dividen yang berterusan oleh REIT. Penyesuaian pendapatan bersih kepada FFO (dengan item kecil dihapuskan demi kejelasan) pada 2017 dan 2018 dinyatakan seperti berikut:
Sudah jelas bahawa, selepas susut nilai ditambah kembali dan keuntungan harta ditolak, dana dari operasi (FFO) sama dengan kira-kira $ 838, 390 pada 2017 dan hampir $ 758, 000 pada tahun 2018.
FFO mesti dilaporkan tetapi ia mengandungi kelemahan: Ia tidak menolak untuk perbelanjaan modal yang diperlukan untuk mengekalkan portfolio hartanah yang sedia ada. Pemegang harta tanah pemegang saham mesti dikekalkan, contohnya apartmen lukisan, jadi FFO tidak cukup baki aliran tunai yang tinggal selepas semua perbelanjaan dan perbelanjaan.
Oleh itu, penganalisis profesional menggunakan langkah yang disebut "dana diselaraskan dari operasi" (AFFO) untuk menganggarkan nilai REIT. Walaupun FFO biasanya digunakan, para profesional cenderung memberi tumpuan kepada AFFO untuk dua sebab. Pertama, ia adalah ukuran aliran tunai sisa yang lebih tepat untuk pemegang saham dan oleh itu lebih baik "nombor asas" untuk menganggarkan nilai. Kedua, adalah aliran tunai sisa sebenar dan peramal yang lebih baik dari keupayaan masa depan REIT untuk membayar dividen.
AFFO tidak mempunyai definisi yang seragam tetapi kebanyakan pengiraan mengurangkan pengeluaran modal, seperti yang dinyatakan di atas. Dalam kes XYZ Residential, hampir $ 182, 000 ditolak dari FFO untuk mendapatkan AFFO untuk tahun 2018. Nombor ini biasanya boleh didapati di penyata aliran tunai REIT. Ia digunakan sebagai anggaran tunai yang diperlukan untuk mengekalkan sifat-sifat yang sedia ada, walaupun pandangan yang dekat pada sifat-sifat tertentu boleh menghasilkan maklumat yang lebih tepat.
Metrik tradisional seperti pendapatan per EPS dan P / E tidak boleh dipercayai dalam menganggarkan nilai REIT.
Meneliti Pertumbuhan di FFO dan / atau AFFO
Kita boleh menganggarkan nilai REIT dengan ketepatan yang lebih besar apabila kita mempunyai FFO dan AFFO di tangan, mencari pertumbuhan yang diharapkan dalam satu atau kedua-dua metrik. Ini memerlukan pandangan yang teliti terhadap prospek REIT dan sektornya. Khususnya menilai prospek pertumbuhan REIT adalah di luar skop artikel ini tetapi di sini adalah beberapa sumber untuk dipertimbangkan:
- prospek sewa meningkatkan prospek untuk meningkatkan / mengekalkan kadar flat penginapan untuk menaik taraf / hartanah mewah (taktik yang popular dan berjaya adalah untuk mendapatkan hartanah mewah dan menaik taraf mereka untuk menarik penyewa berkualiti tinggi; penyewa yang lebih baik membawa kadar penghunian yang lebih tinggi (pengusiran yang lebih sedikit) dan sewa yang lebih tinggi) prospek pertumbuhan luar (banyak REITs memupuk pertumbuhan FFO melalui pengambilalihan tetapi lebih mudah dikatakan daripada dilakukan kerana REIT mesti mengagihkan kebanyakan keuntungannya dan biasanya tidak menyimpan wang tunai yang besar, namun banyak REIT berjaya memangkas portfolio mereka, menjual hartanah yang kurang baik untuk membiayai pengambilalihan hartanah yang kurang nilai)
Memohon Pelbagai ke FFO / AFFO
Jumlah pulangan REIT datang dari dua sumber: dividen yang dibayar dan penghargaan harga. Peningkatan harga yang dijangkakan dapat dipecahkan kepada dua komponen lagi: pertumbuhan FFO / AFFO dan pengembangan harga-ke-FFO atau harga-kepada-AFFO berganda
Mari lihat kelipatan untuk XYZ. Perhatikan kita menunjukkan harga dibahagikan oleh FFO, yang sebenarnya adalah permodalan pasaran yang dibahagikan oleh FFO. Permodalan pasaran XYZ (bilangan saham yang didarab dengan harga sesaham) dalam contoh ini adalah kira-kira $ 8 bilion.
Bagaimanakah kita mentafsir gandaan ini, selain daripada membuat perbandingan langsung kepada rakan-rakan industri? Sama seperti gandaan P / E, menafsirkan harga-ke-FFO atau gandaan harga-ke-AFFO bukanlah sains yang tepat dan gandaan akan berubah mengikut keadaan pasaran dan sub-sektor REIT tertentu). Dan, seperti dengan kategori ekuiti lain, kami ingin mengelakkan membeli menjadi beberapa yang terlalu tinggi.
Selain daripada dividen yang dibayarkan, kenaikan harga merosot kepada dua sumber: pertumbuhan FFO / AFFO dan / atau pengembangan dalam pelbagai penilaian (harga ke FFO atau nisbah harga ke AFFO). Kita perlu mempertimbangkan kedua-dua sumber bersama-sama apabila melihat REIT dengan prospek pertumbuhan FFO yang menggalakkan, Sebagai contoh, jika FFO berkembang pada 10% dan pelbagai 10.55x dikekalkan, harga akan berkembang 10%. Walau bagaimanapun, jika berganda berkembang kira-kira 5% hingga 11x, kenaikan harga akan menjadi lebih kurang 15% (10% pertumbuhan FFO + pengembangan pengembangan sebanyak 5%).
Latihan yang berguna mengambil kebalikan dari pelbagai harga ke AFFO, iaitu 1 ÷ = AFFO / Price . Ini bersamaan dengan kira-kira 7.2% ( $ 575.7 ÷ 8, 000 ) dengan XYZ Residential dan dipanggil "hasil AFFO." Untuk menilai harga REIT, kita dapat membandingkan hasil AFFO kepada:
1. kadar permodalan pasaran, atau "kadar cap,"
2. anggaran kami untuk pertumbuhan REIT dalam FFO / AFFO.
Kadar cap adalah nombor umum yang memberitahu pelabur berapa banyak pasaran yang sedang membayar untuk hartanah. Sebagai contoh, 8% menunjukkan bahawa pelabur pada umumnya membayar kira-kira 12.5 kali ( 1 ÷ 8% ) pendapatan operasi bersih (NOI) bagi setiap hartanah hartanah.
Mari kita anggap bahawa kadar cap pasaran adalah kira-kira 7% dan jangkaan pertumbuhan kami untuk FFO / AFFO XYZ adalah 5% Memandangkan hasil AFFO yang dikira sebanyak 7.2%, kita mungkin melihat pelaburan yang baik kerana harga kami munasabah apabila dibandingkan dengan kadar cap pasaran (ia lebih tinggi sedikit, yang lebih baik). Di samping itu, pertumbuhan yang kita harapkan akhirnya harus diterjemahkan ke dalam kedua-dua dividen dan harga yang lebih tinggi. Sebenarnya, jika semua pelabur lain bersetuju dengan penilaian kami, harga XYZ akan lebih tinggi kerana ia memerlukan lebih tinggi untuk memasukkan jangkaan pertumbuhan ini.
Garisan bawah
Penilaian REIT menghasilkan kejelasan yang lebih besar ketika melihat dana dari operasi (FFO) daripada pendapatan bersih. Pelabur yang berpatutan juga perlu mengira dana yang diselaraskan dari operasi (AFFO), yang mengurangkan perbelanjaan yang mungkin diperlukan untuk mengekalkan portfolio hartanah. AFFO menyediakan alat yang sangat baik untuk mengukur keupayaan membayar dividen REIT dan prospek pertumbuhan.
