Puluhan peminjam gadai janji mengisytiharkan muflis dalam beberapa minggu. Pasaran dipenuhi dengan kebimbangan krisis kredit global yang besar, yang boleh menjejaskan semua kelas peminjam. Bank-bank pusat menggunakan klausa kecemasan untuk menyuntik kecairan ke pasaran kewangan yang teruk. Pasaran hartanah merosot selepas tahun tertinggi rekod. Kadar perampasan dua tahun ke atas pada separuh kedua tahun 2006 dan pada tahun 2007.
Laporan-laporan bunyi menakutkan, tetapi apa maksudnya?
Kami kini berada dalam keadaan lutut dalam krisis kewangan yang berpusat di pasaran perumahan Amerika Syarikat, di mana kejatuhan dari pasaran gadai janji subprima beku melimpah ke pasaran kredit, serta pasaran saham domestik dan global. Teruskan membaca untuk mengetahui lebih lanjut tentang bagaimana pasaran jatuh sejauh ini, dan apa yang mungkin berlaku.
Laluan ke Krisis
Adakah ini kes satu kumpulan atau satu syarikat yang tertidur di roda? Adakah ini hasil pengawasan yang terlalu sedikit, terlalu banyak keserakahan, atau hanya pemahaman yang cukup? Seperti yang kerap berlaku apabila pasaran kewangan menjadi terganggu, jawapannya berkemungkinan "semua di atas"
Ingatlah , pasaran yang kita tengok hari ini adalah hasil sampingan pasaran enam tahun lalu. Kembali semula ke akhir tahun 2001, apabila takut serangan pengganas global selepas 11 Sept telah merenggangkan ekonomi yang sudah berjuang, yang baru mulai keluar dari kemelesetan yang disebabkan oleh gelembung teknologi pada akhir 1990-an. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Keruntuhan Pasaran Terbesar dan Ketakutan Dan Ketamakan .)
Sebagai tindak balas, pada tahun 2001, Rizab Persekutuan mula memotong kadar secara dramatik, dan kadar dana yang diberi makan pada 1% pada tahun 2003, yang pada asas perbankan pusat pada dasarnya sifar. Matlamat kadar dana persekutuan yang rendah adalah untuk memperluaskan bekalan wang dan menggalakkan pinjaman, yang seharusnya merangsang perbelanjaan dan pelaburan. Idea bahawa perbelanjaan "patriotik" telah disebarkan secara meluas dan semua orang - dari Rumah Putih ke persatuan ibu bapa dan guru tempatan - menggalakkan kami membeli, membeli, membeli.
Ia berfungsi, dan ekonomi mula berkembang pada tahun 2002.
Harta Tanah Bermula Menarik Menarik
Memandangkan kadar faedah yang lebih rendah menjejaskan ekonomi, pasaran hartanah mula bekerja menjadi kegilaan kerana bilangan rumah yang dijual - dan harga yang mereka jual - meningkat secara mendadak pada tahun 2002. Pada masa itu, kadar pada kadar Gadai janji kadar tetap 30 tahun berada di tahap paling rendah yang dilihat dalam hampir 40 tahun, dan orang ramai melihat peluang yang unik untuk mendapatkan akses kepada hanya sumber ekuiti termurah yang ada. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Mengapa Pasar Bubbles Pop dan Bagaimana Kadar Faedah Mempengaruhi Pasaran Saham .)
Bank Pelaburan, dan Keselamatan Berasaskan Aset
Sekiranya pasaran perumahan hanya ditangani dengan baik - katakan, orang yang mempunyai kadar faedah yang rendah dan permintaan yang semakin meningkat - sebarang masalah pasti terkandung. Malangnya, ia ditangani dengan tangan yang hebat, berkat produk kewangan baru yang diputar di Wall Street. Produk-produk baru ini akhirnya tersebar luas dan dimasukkan ke dalam dana pencen, dana lindung nilai dan kerajaan antarabangsa.
Dan, seperti yang kita pelajari sekarang, banyak produk ini akhirnya tidak bernilai apa-apa.
Idea Mudah Menuju Masalah Besar
Sekuriti yang disokong aset (ABS) telah wujud selama beberapa dekad, dan terasnya terletak pada prinsip pelaburan yang mudah: Mengambil sekumpulan aset yang mempunyai aliran tunai yang boleh diramalkan dan serupa (seperti gadai janji rumah individu), bungkusannya ke dalam satu pakej yang diuruskan yang mengumpul semua pembayaran individu (pembayaran hipotek), dan menggunakan wang tersebut untuk membayar kupon pelabur pada pakej yang diuruskan. Ini mewujudkan keselamatan yang disokong aset di mana harta tanah asas bertindak sebagai cagaran. (Untuk lebih mendalam, baca Alokasi Aset Dengan Pendapatan Tetap .)
Satu lagi besar ialah agensi penarafan kredit seperti Moody's dan Standard & Poor's akan meletakkan kelulusan sekuriti 'AAA' atau 'A +' pada kebanyakan sekuriti ini, menandakan keselamatan relatif mereka sebagai pelaburan. (Untuk lebih mendalam, baca Apa itu Penarafan Kredit Korporat? )
Kelebihan untuk pelabur adalah bahawa dia boleh memperoleh portfolio kepelbagaian aset tetap yang tiba sebagai pembayaran kupon.
Persatuan Gadai Janji Kebangsaan (Ginnie Mae) telah mengikat dan menjual gadai janji yang securitisasi sebagai ABS selama bertahun-tahun; Penarafan 'AAA' mereka sentiasa mendapat jaminan bahawa sokongan kerajaan Ginnie Mae telah diberikan. Pelabur memperoleh hasil yang lebih tinggi berbanding dengan Perbendaharaan, dan Ginnie Mae dapat menggunakan pembiayaan untuk menawarkan gadai janji baru.
Memperpanjang Margin
Terima kasih kepada pasaran hartanah yang meletup, satu bentuk ABS yang terkini yang diperbaharui, hanya ABS ini disumbat dengan pinjaman gadai janji subprima, atau pinjaman kepada pembeli dengan kredit kurang daripada-bintang. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai subprima, membaca Subprime Adalah Sering Memberi Subpar dan Pinjaman Subprima: Membantu Tangan Atau Dibawahnya? )
Pinjaman subprima, bersama-sama dengan risiko lalai yang lebih tinggi, dimasukkan ke dalam kelas risiko yang berbeza, atau tranche, yang masing-masing datang dengan jadual pembayarannya sendiri. Tranche atas dapat menerima penarafan 'AAA' - walaupun mereka mengandungi pinjaman subprima - kerana tranche ini dijanjikan dolar pertama yang masuk ke dalam keamanan. Tranche yang lebih rendah membawa kadar kupon yang lebih tinggi untuk mengimbangi peningkatan risiko lalai. Sepanjang hayatnya, tranche "ekuiti" adalah pelaburan yang sangat spekulatif, kerana ia mungkin mempunyai aliran tunai pada dasarnya dihapuskan jika kadar lalai pada keseluruhan ABS merangkak di atas paras yang rendah - dalam julat 5 hingga 7%. (Untuk mengetahui lebih lanjut, baca Belakang The Scenes Of Your Mortgage .)
Secara tiba-tiba, walaupun peminjam gadai janji subprima mempunyai jalan untuk menjual hutang berisiko mereka, yang seterusnya membolehkan mereka memasarkan hutang ini lebih agresif. Wall Street berada di sana untuk mengambil pinjaman subprima mereka, membungkusnya dengan pinjaman lain (beberapa kualiti, ada yang tidak), dan menjualnya kepada pelabur. Di samping itu, hampir 80% daripada sekuriti yang dibundel secara ajaib menjadi gred pelaburan ('A' diberi nilai atau lebih tinggi), terima kasih kepada agensi penarafan, yang mendapat yuran yang lumayan untuk kerja mereka dalam penarafan ABS. (Untuk lebih mendalam, lihat Apakah gred pelaburan bermakna? )
Hasil daripada aktiviti ini, ia menjadi sangat menguntungkan untuk gadai janji asal - bahkan yang berisiko. Ia tidak lama sebelum walaupun keperluan asas seperti bukti pendapatan dan bayaran pendahuluan telah diabaikan oleh peminjam gadai janji; Pinjaman gadai janji bernilai kira-kira 125% sedang ditaja jamin dan diberikan kepada bakal pemilik rumah. Logiknya adalah bahawa dengan harga hartanah naik dengan begitu pantas (harga rumah median meningkat sebanyak 14% setiap tahun menjelang tahun 2005), gadai janji LTV 125 akan berada di atas air dalam masa kurang dari dua tahun.
Leverage Squared
Gelung pengukuhan telah mula berputar dengan cepat, tetapi dengan Wall Street, Main Street dan semua orang di antara keuntungan dari perjalanan, yang akan memakai brek?
Kadar faedah rekod rendah telah digabungkan dengan piawaian pinjaman yang terus melonggarkan untuk menaikkan harga hartanah untuk mencatatkan paras tertinggi di seluruh Amerika Syarikat. Pemilik rumah sedia ada adalah pembiayaan semula dalam nombor rekod, mengetuk ke dalam ekuiti baru yang diperolehi yang boleh diperolehi dengan beberapa ratus dolar yang dibelanjakan untuk penilaian rumah. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat Pinjaman Rumah-Ekuiti: Kos dan Pinjaman Rumah-Ekuiti: Apa Itu Dan Bagaimana Ia Berfungsi .)
Sementara itu, terima kasih kepada kecairan di pasaran, bank pelaburan dan pelabur besar lain dapat meminjam lebih banyak (peningkatan leverage) untuk mencipta produk pelaburan tambahan, termasuk aset subprima goyah.
Hutang bercagar menyertai Fray
Keupayaan untuk meminjam lebih banyak bank yang diminta dan pelabur besar lain untuk mewujudkan kewajipan hutang bercagar (CDO), yang pada dasarnya merangkumi ekuiti dan "mezzanine" (peringkat menengah ke peringkat rendah) dari MBS dan mengemas semula mereka sekali lagi, kali ini ke mezanin CDOs.
Dengan menggunakan skim bayaran "menetes" yang sama, kebanyakan CDO mezanin dapat memperoleh penarafan kredit 'AAA', mendarat di tangan dana lindung nilai, dana pencen, bank perdagangan dan pelabur institusi lain.
Sekuriti bersandarkan gadai janji kediaman (RMBS), di mana aliran tunai datang dari hutang kediaman, dan CDO secara berkesan menghapuskan garisan komunikasi antara peminjam dan pemberi pinjaman asal. Tiba-tiba, pelabur besar menguasai cagaran; Hasilnya, rundingan mengenai pembayaran gadai janji lewat telah dilangkau untuk model "langsung-untuk-penutupan" seorang pelabur yang ingin memotong kerugiannya. (Untuk lebih lanjut, baca Penjimatan Rumah Anda Dari Penyitaan .)
Walau bagaimanapun, faktor-faktor ini tidak akan menyebabkan krisis semasa jika 1) pasaran hartanah terus berkembang dan 2) pemilik rumah sebenarnya boleh membayar gadai janji mereka . Walau bagaimanapun, kerana ini tidak berlaku, faktor-faktor ini hanya membantu untuk menjana jumlah penyitaan yang akan datang.
Kadar pemula dan ARM
Dengan peminjam gadai janji yang mengeksport banyak risiko dalam subprima yang memberi pinjaman kepada para pelabur, mereka bebas membuat strategi menarik untuk memulakan pinjaman dengan modal yang dibebaskan. Dengan menggunakan kadar penggoda (kadar istimewa khas yang akan berlangsung untuk tahun pertama atau dua gadai janji) dalam gadai janji kadar laras (ARM), peminjam boleh tertarik ke dalam gadai janji awal yang berpatutan di mana pembayaran akan meroket dalam tiga, lima, atau tujuh tahun. (Untuk mengetahui lebih lanjut, baca ARMED DAN DAMAI MEREKA DAN MEREKA MUDA AMERIKA SYARIKAT ? )
Memandangkan pasaran hartanah terus meningkat pada tahun 2005 dan 2006, kadar penggoda, ARM, dan pinjaman "hanya faedah" (di mana tiada bayaran asas dibuat untuk beberapa tahun pertama) semakin ditekankan kepada pemilik rumah. Oleh kerana pinjaman-pinjaman ini menjadi lebih biasa, semakin sedikit peminjam mempersoalkan syarat-syarat dan sebaliknya tertarik dengan prospek untuk dapat membiayai semula dalam beberapa tahun (dengan keuntungan yang besar, argumen yang dinyatakan), membolehkan mereka membuat apa-apa pembayaran catch up akan perlu. Walau apa pun peminjam tidak mengambil kira pasaran perumahan yang berkembang pesat, bagaimanapun, penurunan nilai rumah akan meninggalkan peminjam dengan kombinasi pembayaran belon yang tidak dapat dipertahankan dan bayaran gadai janji yang lebih tinggi.
Pasaran yang dekat dengan rumah sebagai hartanah menjadi mustahil untuk diabaikan apabila ia menembak semua silinder. Dalam tempoh lima tahun, harga rumah di banyak kawasan telah meningkat dua kali ganda, dan hanya orang yang tidak membeli rumah atau membiayai semula menganggap diri mereka berada di belakang untuk membuat wang di pasaran itu. Pemberi pinjaman gadai janji tahu ini, dan menolaknya dengan lebih agresif. Rumah baru tidak dapat dibina dengan cepat, dan saham homebuilders meningkat.
Pasaran CDO (dijamin terutamanya dengan hutang subprima) melambung kepada lebih daripada $ 600 bilion dalam terbitan pada 2006 sahaja - lebih daripada 10 kali jumlah yang dikeluarkan hanya satu dekad sebelumnya. Sekuriti-sekuriti ini, walaupun tidak cair, telah ditarik dengan penuh minat di pasaran sekunder, yang dengan senangnya memarkir mereka ke dalam dana institusi yang besar pada kadar faedah pasaran mereka.
Retak mula muncul
Bagaimanapun, pada pertengahan tahun 2006, retakan mula muncul. Jualan rumah baru terhenti, dan harga jualan median menghentikan pendakian mereka. Kadar faedah - sementara masih rendah dari segi sejarah - semakin meningkat, dengan ketakutan inflasi mengancam untuk meningkatkan mereka. Semua pinjaman gadai janji dan penukaran balik yang telah dilakukan telah dilakukan, dan yang pertama dari ARM yang gemetar, ditulis 12 hingga 24 bulan lebih awal, telah mula diset semula.
Kadar lalai mula meningkat dengan ketara. Tiba-tiba, CDO tidak kelihatan begitu menarik bagi pelabur mencari hasil. Lagipun, banyak CDO telah dibungkus semula berkali-kali sehingga sukar untuk mengetahui berapa banyak pendedahan subprima sebenarnya di dalamnya.
The Crunch of Easy Credit
Tidak lama sebelum berita mengenai masalah di sektor ini, perbincangan lembaga pengarah menjadi tajuk berita utama.
Skala pemberi pinjaman gadai janji - dengan tidak ada pasaran sekunder atau bank pelaburan yang berminat untuk menjual pinjaman mereka - telah terputus dari apa yang menjadi sumber pembiayaan utama dan terpaksa menutup operasi. Akibatnya, CDO tidak cairkan untuk tidak dijual.
Di hadapan semua ketidakpastian kewangan ini, para pelabur menjadi lebih banyak risiko, dan memandang ke posisi yang tidak dapat dilepaskan di MBS yang berpotensi berbahaya, dan sebarang jaminan tetap pendapatan tidak membayar premium risiko yang tepat untuk tahap risiko yang dirasakan. Para pelabur telah membuat undi secara beramai-ramai bahawa risiko subprima bukanlah yang patut diambil.
Di tengah-tengah penerbangan ini untuk kualiti, bil Perbendaharaan selama tiga bulan menjadi produk tetap pendapatan "must-have" yang baru dan hasil turun 1.5% mengejutkan dalam masa beberapa hari. Lebih penting lagi daripada pembelian bon yang disokong kerajaan (dan yang jangka pendek) adalah penyebaran antara bon korporat jangka panjang dan T-bil, yang melebar daripada kira-kira 35 mata asas kepada lebih daripada 120 mata asas dalam masa kurang daripada seminggu.
Perubahan-perubahan ini mungkin terdengar minimal atau tidak merosakkan mata yang tidak terlatih, tetapi di pasaran pendapatan tetap moden - di mana leverage adalah raja dan kredit murah hanya jester saat ini - langkah besarnya dapat melakukan banyak kerusakan. Ini digambarkan oleh kejatuhan beberapa dana lindung nilai. (Untuk lebih banyak mengenai kejatuhan ini, baca Kehilangan Amaranth Gamble dan Kegagalan Dana Hedge Massive .)
Banyak dana institusi yang dihadapi dengan margin dan cagaran panggilan dari bank-bank saraf, yang memaksa mereka untuk menjual aset lain, seperti saham dan bon, untuk menaikkan tunai. Peningkatan tekanan jualan telah memegang pasaran saham, kerana purata ekuiti utama di seluruh dunia dipukul dengan kemerosotan tajam dalam beberapa minggu, yang secara efektif memecahkan pasaran yang kuat yang telah mengambil Purata Perindustrian Dow Jones pada tahap tertinggi pada bulan Julai 2007.
Untuk membantu mengurangkan kesan krisis, bank-bank pusat AS, Jepun dan Eropah, melalui suntikan wang tunai beberapa ratus bilion dolar, membantu bank-bank dengan isu kecairan mereka dan membantu menstabilkan pasaran kewangan. Rizab Persekutuan juga mengurangkan kadar tingkap diskaun, yang menjadikannya lebih murah bagi institusi kewangan untuk meminjam dana daripada Fed, menambahkan kecairan kepada operasi mereka dan membantu aset bergelut. (Untuk mengetahui lebih lanjut, baca Dapatkan Ketahui Bank Pusat Utama .)
Kecairan yang ditambah membantu menstabilkan pasaran ke tahap tetapi impak penuh peristiwa ini belum jelas.
Kesimpulannya
Tiada apa-apa yang salah atau buruk tentang kewajipan hutang bercagar atau mana-mana saudara kewangannya. Ia adalah cara yang semulajadi dan bijak untuk mempelbagaikan risiko dan membuka pasaran modal. Sama seperti apa-apa lagi - gelembung dotcom, kejatuhan Pengurusan Modal Jangka Panjang, dan hiperinflasi awal tahun 1980-an - jika strategi atau instrumen disalahgunakan atau matang, perlu ada yang lebih baik daripada arena. Memanggilnya sebagai lanjutan kapitalisme semulajadi, di mana ketamakan boleh memberi inspirasi kepada inovasi, tetapi jika tidak diperiksa, kuasa pasaran utama diperlukan untuk membawa keseimbangan kembali kepada sistem.
Apa yang akan datang?
Jadi di manakah kita pergi dari sini? Jawapan kepada soalan ini akan menumpukan pada mengetahui sejauh mana kesannya akan berlaku, baik di Amerika Syarikat dan di seluruh dunia. Keadaan terbaik bagi semua pihak yang terlibat masih menjadi ekonomi ekonomi Amerika Syarikat, pengangguran tetap rendah, pendapatan peribadi terus bertambah dengan inflasi dan harga hartanah menemui harga terendah. Hanya apabila bahagian terakhir berlaku, kita dapat menilai impak keseluruhan krisis subprima.
Pengawasan pengawalseliaan terikat untuk mendapatkan lebih berat setelah kegagalan ini, mungkin memelihara larangan pemberian pinjaman dan penilaian bon sangat konservatif untuk beberapa tahun ke depan. Sebarang pelajaran yang dipelajari, Wall Street akan terus mencari cara baru untuk risiko harga dan sekuriti pakej, dan tetap menjadi tugas pelabur untuk melihat masa depan melalui penapis yang bernilai masa lalu.
Untuk kedai sehenti di gadai janji subprima dan krisis subprima, semak Ciri Ganjaran Subprima .
