Apakah Perampasan?
Foreclosure adalah proses perundangan dimana pemberi pinjaman menguasai suatu harta, mengusir pemilik rumah dan menjual rumah setelah pemilik rumah tidak dapat melakukan pembayaran pokok dan bunga penuh pada hipoteknya, sebagaimana ditetapkan dalam kontrak hipotek.
Memahami Penyitaan
Proses perampasan itu diperolehi secara sah dari gadai janji atau surat ikatan kontrak amanah, yang memberi pemberi pinjaman hak untuk menggunakan harta sebagai cagaran jika pembeli gagal menanggung kewajiban pembayarannya.
Sebaik sahaja peminjam tidak membuat pembayaran pinjaman atau gadai janji tepat pada waktunya, pinjaman itu menjadi tertunggak. Proses perampasan bermula apabila peminjam mungkir atau merindukan pembayaran pinjaman atau hipotek. Pada ketika ini, pemilik rumah secara lalai akan diberitahu oleh pemberi pinjaman. Tiga hingga enam bulan selepas pemilik rumah merindukan pembayaran gadai janji, dengan menganggap gadai janji masih tertunggak, dan pemilik rumah tidak membuat pembayaran terlewat dalam tempoh tangguh yang ditetapkan, pemberi pinjaman akan mula diantisipasi. Lebih jauh di belakang peminjam jatuh, semakin sukar untuk mengejar pembayaran kerana pemberi pinjaman menambah bayaran untuk pembayaran yang terlambat, sering setelah 10 hingga 15 hari.
Proses Perampasan Berbeza-beza mengikut Negeri
Setiap negara mempunyai undang-undang yang mengawal proses perampasan, termasuk pemberitahuan pemberi pinjaman mesti menyiarkan secara terbuka, pilihan pemilik rumah untuk membawa arus pinjaman dan mengelakkan penangkapan, serta garis masa dan proses untuk menjual harta itu.
Perampasan, seperti dalam tindakan sebenar pemberi pinjaman yang merampas harta, biasanya merupakan langkah terakhir selepas proses pra-rampasan yang panjang, yang boleh merangkumi beberapa alternatif untuk perampasan termasuk banyak yang dapat menengahi akibat negatif penyitaan bagi pembeli dan penjual. Sama seperti foreclosures, negara mempunyai undang-undang mereka untuk mengendalikan proses ini.
Di 22 negeri - termasuk Florida, Illinois, dan New York - perampasan kehakiman adalah norma, yang bermaksud pemberi pinjaman mesti melalui mahkamah untuk mendapatkan izin untuk merampas dengan membuktikan peminjam adalah tertunggak. Sekiranya perampasan itu diluluskan, sheriff tempatan melelongkan harta itu kepada pembida tertinggi untuk cuba mendapatkan balik apa yang bank itu bayar, atau bank itu menjadi pemilik dan menjual harta tersebut melalui laluan tradisional untuk mendapatkan semula kerugiannya. Keseluruhan proses perampasan kehakiman, dari peminjam yang pertama, pembayaran yang tidak terjawab melalui penjualan rumah pemberi pinjaman, biasanya mengambil masa 480 hingga 700 hari, menurut Persatuan Bankir Gadaian.
28 negeri yang lain - termasuk Arizona, California, Georgia, dan Texas - terutamanya menggunakan perampasan bukan kehakiman, juga dikenali sebagai kuasa jualan, yang cenderung lebih cepat dan tidak melalui mahkamah kecuali pemilik rumah menyaman pemberi pinjaman.
Dalam sesetengah kes, untuk mengelakkan merampas rumah, pemberi pinjaman akan membuat pelarasan kepada jadual pembayaran balik peminjam supaya dia dapat membayar pembayaran tersebut dan dengan itu mengekalkan pemilikan. Keadaan ini dikenali sebagai kesabaran khas atau pengubahsuaian gadai janji.
Akibat Penyitaan
Sekiranya harta tidak dijual pada lelongan perampasan atau jika ia tidak pernah dilalui, pemberi pinjaman - biasanya bank - biasanya mengambil pemilikan harta tersebut dan boleh menambahkannya kepada portfolio harta tanah yang diambil alih, yang juga dikenali sebagai hartanah milik milik (REO). Ciri-ciri yang diramalkan biasanya mudah diakses di laman web bank. Ciri-ciri semacam itu boleh menjadi menarik kepada pelabur hartanah kerana dalam beberapa kes, bank-bank menjualnya dengan harga diskaun kepada nilai pasaran mereka, yang pada gilirannya, memberi kesan buruk kepada pemberi pinjaman.
Bagi peminjam, perampasan boleh kekal dalam laporan kredit selama tujuh tahun. Kesan pemalsuan pada skor FICO seseorang, bagaimanapun, berkurang dari masa ke masa, setiap FICO.
