Kadar Tetap vs Gadai Janji-Kadar Berubah: Gambaran Keseluruhan
Mortgages kadar tetap dan gadai janji kadar laras (ARM) adalah dua jenis utama gadai janji utama. Walaupun pasaran menawarkan pelbagai jenis dalam kedua-dua kategori ini, langkah pertama apabila membeli-belah untuk gadai janji menentukan mana daripada dua jenis pinjaman utama yang paling sesuai dengan keperluan anda.
Takeaways Utama
- Kadar gadai janji tetap menetapkan kadar faedah set yang tidak berubah sepanjang hayat pinjaman. Kadar faedah awal pada gadai janji kadar laras (ARM) ditetapkan di bawah kadar pasaran pada pinjaman kadar tetap yang setanding, dan maka kadar kenaikan (atau mungkin berkurang) seiring dengan berlalunya masa. ARM biasanya lebih rumit daripada gadai janji kadar tetap.
Kadar Pinjaman Tetap
Kadar gadai janji tetap menetapkan kadar faedah yang tidak berubah sepanjang hayat pinjaman. Walaupun jumlah prinsipal dan faedah yang dibayar setiap bulan berbeza-beza dari pembayaran ke pembayaran, jumlah pembayaran tetap sama, yang menjadikan anggaran mudah bagi pemilik rumah.
Jadual pelunasan separa di bawah menunjukkan cara di mana amaun yang dikenakan ke atas prinsipal dan faedah mengubah jangka hayat gadai janji. Dalam contoh ini, istilah gadai janji adalah 30 tahun, prinsipal adalah $ 100, 000, dan kadar faedah adalah 6%.
| Pembayaran | Pengetua | Faedah | Baki Utama |
| 1. $ 599.55 | $ 99.55 | $ 500.00 | $ 99900.45 |
| 2. $ 599.55 | $ 100.05 | $ 499.50 | $ 99800.40 |
| 3. $ 599.55 | $ 100.55 | $ 499.00 | $ 99699.85 |
Seperti yang dapat anda lihat, bayaran yang dibuat semasa tahun awal gadai janji terdiri terutamanya daripada pembayaran faedah.
Kelebihan utama pinjaman kadar tetap adalah bahawa peminjam dilindungi daripada kenaikan secara tiba-tiba dan berpotensi signifikan dalam pembayaran gadai janji bulanan jika kenaikan kadar faedah. Hipotek kadar tetap mudah difahami dan berubah sedikit dari pemberi pinjaman kepada pemberi pinjaman. Kelemahan pada gadai janji kadar tetap adalah apabila kadar faedah yang tinggi, kelayakan pinjaman adalah lebih sukar kerana bayarannya kurang terjangkau.
Walaupun kadar faedah ditetapkan, jumlah faedah yang anda bayar bergantung pada jangka masa hipotek. Institusi pinjaman tradisional menawarkan hipotek kadar tetap untuk pelbagai istilah, yang paling biasa ialah 30, 20, dan 15 tahun.
Gadai janji 30 tahun adalah pilihan paling popular kerana ia menawarkan bayaran bulanan yang paling rendah. Walau bagaimanapun, perdagangan untuk pembayaran rendah itu adalah kos keseluruhan yang jauh lebih tinggi, kerana dekad tambahan, atau lebih, dalam istilah ini ditumpukan terutamanya untuk membayar faedah. Pembayaran bulanan bagi gadai janji jangka pendek adalah lebih tinggi supaya prinsipal dibayar balik dalam tempoh masa yang lebih pendek. Juga, gadai janji jangka pendek menawarkan kadar faedah yang lebih rendah, yang membolehkan lebih banyak prinsipal dibayar balik dengan setiap pembayaran gadai janji. Oleh itu, gadai janji jangka pendek lebih rendah secara keseluruhannya kurang. (Untuk lebih lanjut, lihat Memahami Struktur Pembayaran Gadai Janji .)
Gadai Janji: Kadar Tetap Versus Kadar Laras
Mortgages Kadar Boleh Laraskan
Kadar faedah bagi gadai janji kadar laras adalah satu pembolehubah. Kadar faedah awal pada ARM ditetapkan di bawah kadar pasaran pada pinjaman kadar tetap yang setanding, dan kemudian kadarnya meningkat seiring dengan berlalunya masa. Sekiranya ARM diadakan cukup lama, kadar faedah akan melepasi kadar faedah bagi pinjaman tetap tetap.
ARM mempunyai tempoh masa yang tetap di mana kadar faedah awal tetap berterusan, dan selepas itu kadar faedah akan diselaraskan pada frekuensi yang disusun terlebih dahulu. Tempoh kadar tetap boleh berubah-ubah di mana-mana dari satu bulan hingga 10 tahun; Tempoh pelarasan yang lebih singkat biasanya membawa kadar faedah awal yang lebih rendah. Selepas tempoh awal, pinjaman semula, bermakna terdapat kadar faedah baru berdasarkan kadar pasaran semasa. Ini adalah kadar sehingga set semula seterusnya, yang mungkin tahun berikutnya.
ARM Terminologi
ARM adalah jauh lebih rumit daripada pinjaman kadar tetap, jadi meneroka kebaikan dan keburukan memerlukan pemahaman tentang beberapa istilah asas. Berikut adalah beberapa konsep peminjam perlu tahu sebelum memilih ARM:
- Frekuensi Pelarasan: Ini merujuk kepada jumlah masa antara pelarasan kadar faedah (misalnya bulanan, tahunan, dll.). Indeks Pelarasan: Pelarasan kadar faedah terikat kepada penanda aras. Kadang-kadang ini adalah kadar faedah atas jenis aset, seperti sijil deposit atau bil Perbendaharaan. Ia juga boleh menjadi indeks khusus, seperti Indeks Kos Dana atau Kadar Tawaran Antara Bank London (LIBOR). Margin: Apabila anda menandatangani pinjaman anda, anda bersetuju untuk membayar kadar yang merupakan peratusan yang lebih tinggi daripada indeks pelarasan. Contohnya, kadar laras anda boleh menjadi kadar bil T-1 setahun ditambah 2%. Bahawa tambahan 2% dipanggil margin. Caps: Ini merujuk kepada had pada kadar faedah yang boleh meningkatkan setiap tempoh pelarasan. Sesetengah ARM juga menawarkan penutup pada jumlah bayaran bulanan. Pinjaman-pinjaman ini, yang juga dikenali sebagai pinjaman pelunasan negatif, membuat bayaran rendah; Walau bagaimanapun, bayaran ini hanya boleh meliputi sebahagian daripada faedah yang perlu dibayar. Faedah yang belum dibayar menjadi sebahagian daripada prinsipal. Selepas bertahun-tahun membayar gadai janji, pokok hutang anda mungkin lebih besar daripada jumlah yang anda mulakan. Siling: Ini adalah yang tertinggi bahawa kadar faedah boleh laras dibenarkan untuk menjadi sepanjang hayat pinjaman.
Kelebihan terbesar ARM adalah bahawa ia jauh lebih murah daripada gadai janji kadar tetap, sekurang-kurangnya untuk tiga, lima, atau tujuh tahun pertama. ARM juga menarik kerana bayaran awal yang rendah sering membolehkan peminjam untuk memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar dan, dalam persekitaran kadar faedah yang jatuh, membenarkan peminjam menikmati kadar faedah yang lebih rendah (dan pembayaran yang lebih rendah) tanpa perlu membiayai semula gadai janji.
Peminjam yang memilih ARM boleh menjimatkan beberapa ratus dolar sebulan sehingga tujuh tahun, selepas itu kosnya mungkin meningkat. Kadar baru akan didasarkan pada kadar pasaran, bukan kadar di bawah pasaran awal. Sekiranya anda sangat bernasib baik, ia mungkin lebih rendah bergantung pada kadar harga pasaran pada masa penetapan semula kadar.
Bagaimanapun, ARM boleh menimbulkan beberapa kelemahan yang ketara. Dengan ARM, pembayaran bulanan anda mungkin berubah dengan kerap sepanjang hayat pinjaman. Dan jika anda mengambil pinjaman besar, anda mungkin menghadapi masalah apabila kadar faedah meningkat: Beberapa ARM tersusun supaya kadar faedah hampir dua kali ganda dalam beberapa tahun sahaja. (Untuk lebih lanjut, lihat Gadai Jana Kadar Boleh Laraskan: Apa Yang Terjadi Apabila Kadar Faedah Menaik ).
Memang, gadai janji kadar laras tidak dapat disukai oleh banyak perancang kewangan selepas krisis gadai janji subprima pada tahun 2008, yang mengarahkan dalam era penyitaan dan jualan pendek. Peminjam menghadapi kejutan pelekat apabila ARM mereka diselaraskan, dan pembayaran mereka melonjak. Mujurlah, sejak itu peraturan dan undang-undang kerajaan telah dimulakan untuk meningkatkan pengawasan yang mengubah gelembung perumahan menjadi krisis kewangan global. Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB) telah menghalang amalan gadai janji pemangsa yang menyakiti pengguna. Pemberi pinjaman memberi pinjaman kepada peminjam yang mungkin membayar balik pinjaman mereka.
ARM adalah jauh lebih murah daripada gadai janji kadar tetap.
Pinjaman Yang Betul untuk Anda?
Apabila memilih gadai janji, anda perlu mempertimbangkan pelbagai faktor peribadi dan mengimbanginya dengan realiti ekonomi pasaran yang sentiasa berubah. Kewangan peribadi individu sering mengalami tempoh kemajuan dan kemerosotan, kenaikan kadar faedah dan kejatuhan, dan kekuatan ekonomi melembutkan dan kekurangan. Untuk memasukkan pemilihan pinjaman anda ke dalam konteks faktor-faktor ini, pertimbangkan soalan berikut:
- Berapa besar pembayaran gadai janji yang boleh anda bayar pada hari ini? Bolehkah anda masih mampu membeli ARM jika kadar faedah meningkat? Berapa lamakah anda berniat untuk hidup di atas harta tersebut?
Sekiranya kadar faedah tinggi dan dijangka jatuh, ARM akan memastikan anda mendapat manfaat daripada kejatuhan ini, kerana anda tidak terkunci pada kadar tertentu. Sekiranya kadar faedah meningkat atau pembayaran yang boleh diramal adalah penting untuk anda, gadai janji kadar tetap mungkin cara untuk pergi.
Calon untuk ARM
Pemilik rumah jangka pendek
ARM mungkin merupakan pilihan yang sangat baik jika bayaran rendah dalam jangka terdekat adalah keperluan utama anda, atau jika anda tidak bercadang untuk tinggal di hartanah cukup lama untuk kenaikan harga. Seperti yang disebutkan sebelumnya, tempoh tetap ARM berbeza-beza, biasanya dari satu tahun hingga tujuh tahun, itulah sebabnya ARM mungkin tidak masuk akal bagi orang-orang yang merancang untuk menjaga rumah mereka lebih daripada itu. Walau bagaimanapun, jika anda tahu bahawa anda akan bergerak dalam tempoh yang singkat, atau anda tidak merancang untuk berpindah ke rumah untuk beberapa dekad yang akan datang, maka ARM akan membuat banyak akal.
Katakan persekitaran kadar faedah bermakna anda boleh mengambil ARM lima tahun dengan kadar faedah 3.5%. Sebagai gadai janji kadar tetap 30 tahun, perbandingan, akan memberi anda kadar faedah sebanyak 4.25%. Sekiranya anda merancang untuk bergerak sebelum ARM lima tahun, anda akan menyimpan banyak wang untuk kepentingan. Jika, sebaliknya, anda akhirnya membuat keputusan untuk tinggal di rumah lebih lama, terutamanya jika kadar lebih tinggi apabila pinjaman anda diselaraskan, maka gadai janji akan dikenakan biaya lebih daripada pinjaman tetap tetap. Sekiranya anda membeli rumah dengan mata ke arah peningkatan ke rumah yang lebih besar sebaik sahaja anda memulakan keluarga atau anda berfikir anda akan berpindah tempat kerja-maka ARM mungkin sesuai untuk anda.
Penghasilan Bump-Up-Pendapatan-Pendapatan
Bagi orang yang mempunyai pendapatan yang stabil tetapi tidak mengharapkan ia meningkat secara dramatik, gadai janji kadar tetap lebih masuk akal. Walau bagaimanapun, jika anda menjangkakan untuk melihat peningkatan dalam pendapatan anda, pergi dengan ARM dapat menyelamatkan anda daripada membayar banyak minat sepanjang jangka panjang.
Katakan anda sedang mencari rumah pertama anda dan lulus dari sekolah perubatan atau undang-undang atau memperoleh MBA. Kemungkinan besar anda akan memperoleh lebih banyak pendapatan pada tahun-tahun mendatang dan akan mampu membayar peningkatan apabila pinjaman anda menyesuaikan diri dengan kadar yang lebih tinggi. Dalam kes itu, ARM akan berfungsi untuk anda. Dalam senario yang lain, jika anda mengharapkan untuk mula menerima wang daripada kepercayaan pada usia tertentu, anda boleh mendapatkan ARM yang direset semula pada tahun yang sama.
Jenis Pay-It-Off
Mengambil gadai janji kadar laras adalah sangat menarik kepada peminjam gadai janji yang mempunyai, atau akan, wang tunai untuk membayar pinjaman sebelum kadar faedah baru akan masuk. Walaupun tidak termasuk majoriti rakyat Amerika, terdapat situasi di mana ia mungkin untuk menariknya.
Ambil peminjam yang membeli rumah dan menjualnya pada masa yang sama. Orang itu mungkin terpaksa membeli rumah baru sementara yang lama kontrak dan, akibatnya, akan mengambil ARM satu atau dua tahun. Sebaik sahaja peminjam mempunyai hasil daripada jualan, dia boleh berbalik untuk membayar ARM dengan hasil jualan rumah.
Satu lagi situasi di mana ARM akan masuk akal adalah jika anda mampu untuk mempercepat pembayaran setiap bulan dengan cukup untuk membayarnya sebelum ia ditetapkan semula. Menggunakan strategi ini boleh menjadi berisiko kerana kehidupan berlaku, dan ketika anda mungkin mampu membuat pembayaran dipercepat sekarang, jika anda jatuh sakit, kehilangan pekerjaan anda, atau boiler pergi, itu mungkin tidak lagi menjadi pilihan.
Garisan bawah
Terlepas dari jenis pinjaman yang anda pilih, memilih dengan teliti akan membantu anda mengelakkan kesilapan yang mahal. Satu perkara yang pasti: Jangan pergi dengan ARM kerana bayaran bulanan yang lebih rendah adalah satu-satunya cara untuk membeli rumah impian itu. Anda mungkin mendapat kadar yang sama pada masa penetapan semula, tetapi ia adalah perjudian yang serius. Lebih bijak untuk mencari rumah dengan tag harga yang lebih kecil.
Teruskan membaca
artikel berkaitan
Pembiayaan Semula Rumah
Apabila (dan Bilakah Tidak) Membiayai Gadai Janji Anda
Membeli Rumah
Asas Pembiayaan untuk Pembeli Rumah Kali Pertama
Gadai janji
Bagaimana Kadar Faedah Bekerja pada Gadai Janji
Gadai janji
Cara Pilih Gadai Janji Terbaik untuk Anda
Gadai janji
Gadai Janji Kadar Boleh Laraskan: Apa yang Berlaku Apabila Kadar Faedah Menaik
Gadai janji
Tetap atau Variabel Kadar Hipotek: Mana Lebih Baik Sekarang?
Pautan Rakan KongsiTerma Berkaitan
Gadai janji Gadai janji gadai janji adalah instrumen hutang yang peminjam diwajibkan membayar balik dengan satu set pembayaran yang telah ditetapkan. lebih banyak gadai janji kadar laras (ARM) Hipotek kadar laras adalah jenis di mana kadar faedah yang dibayar ke atas baki tertunggak berbeza mengikut penanda aras tertentu. lebih banyak Recast Mortgage Sekuriti gadai janji mengambil baki prinsipal dan faedah pembayaran gadai janji dan mengira semula mereka berdasarkan jadual pelunasan baru. lebih lagi Bagaimana Kadar Faedah Tetap untuk Pinjaman Boleh Memengaruhi Bajet Anda Suatu kadar faedah tetap kekal sama untuk keseluruhan tempoh pinjaman, menjadikan anggaran jangka panjang lebih mudah. Sesetengah pinjaman menggabungkan kadar tetap dan berubah. lebih banyak Set Semula Tarikh Semakan set semula adalah satu titik pada masa apabila kadar faedah tetap permulaan pada gadai janji kadar laras (ARM) berubah kepada kadar laras. Lebih Banyak Gadai Janji Pembayaran Gadai janji (GPM) Definisi Pinjaman gadai janji lulus (GPM) adalah sejenis gadai janji di mana pembayaran meningkat dari kadar permulaan yang rendah kepada kadar yang lebih tinggi. lebih lagi