Apakah pendekatan kos?
Pendekatan kos adalah kaedah penilaian hartanah yang mengandaikan bahawa harga pembeli harus membayar untuk sekeping harta sepatutnya sama dengan kos untuk membina sebuah bangunan bersamaan. Dalam pendekatan pendekatan kos, harga pasaran bagi harta itu adalah sama dengan kos tanah, ditambah kos pembinaan, susut nilai. Ia menghasilkan nilai pasaran yang paling tepat apabila harta itu baru.
Memahami Pendekatan Kos
Pendekatan kos adalah salah satu daripada tiga kaedah penilaian hartanah; yang lain adalah pendekatan pendapatan dan pendekatan yang sebanding.
Daripada memberi tumpuan kepada harga yang lain, rumah yang sama di kawasan itu menjual, atau keupayaan harta untuk menghasilkan pendapatan, kaedah ini menghargai harta tanah dengan mengira berapa banyak bangunan yang akan dibelanjakan hari ini jika ia musnah dan perlu diganti. Ia juga faktor-faktor dalam berapa banyak tanah itu bernilai dan membuat potongan untuk apa-apa kehilangan nilai, atau dikenali sebagai susutnilai.
Logik di sebalik pendekatan ini adalah tidak masuk akal bagi pembeli untuk membayar lebih banyak untuk harta daripada apa yang akan dibiayai untuk membina dari awal.
Terdapat dua jenis utama pendekatan penilaian kos:
- Kaedah pembiakan: Pendekatan ini menganggap bahawa replika harta itu dibina dan memberi tumpuan kepada pertindihan bahan asli. Kaedah penempatan semula. Dalam kes ini, diandaikan bahawa struktur baru mempunyai fungsi yang sama dengan bahan-bahan baru, menggunakan kaedah pembinaan semasa dan reka bentuk yang dikemas kini.
Apabila semua anggaran telah dikumpulkan, pendekatan kos dikira dengan cara yang berikut: Kos penggantian atau pembiakan - susut nilai + nilai tanah = nilai harta tersebut.
Takeaways Utama
- Kaedah penilaian pendekatan kos mengesyorkan harga pembeli harus membayar untuk sekeping harta sepatutnya sama dengan kos untuk membina struktur bersamaan. Harga pasaran bagi harta itu bersamaan dengan kos tanah, ditambah dengan kos pembinaan, susutnilai kurang. pendekatan kos dianggap kurang dipercayai daripada kaedah penilaian hartanah lain tetapi boleh berguna dalam kes tertentu.
Kelebihan dan Kelemahan Pendekatan Kos
Pendekatan kos biasanya dianggap kurang dipercayai berbanding metodologi pendapatan dan setanding. Ia memerlukan andaian tertentu, termasuk mengambil kesempatan bahawa terdapat tanah yang cukup untuk pembeli untuk membina harta yang sama.
Lebih-lebih lagi, jika tanah kosong sebanding tidak tersedia, nilai itu perlu dianggarkan, yang membuat penilaian kurang tepat. Kekurangan bahan bangunan yang serupa juga mengurangkan ketepatan penilaian dan meningkatkan ruang untuk subjektiviti. Mengira susut nilai pada harta yang lebih tua tidak langsung dan mudah diukur, sama ada.
Walaupun terdapat batasan-batasan ini, terdapat beberapa kes di mana pendekatan kos boleh berguna dan juga perlu. Menghargai pelbagai komponen harta tanah secara berasingan adalah sangat membantu apabila berurusan dengan harta benda yang baru atau berbeza dari orang lain.
Contoh Pendekatan Kos
Harta Penggunaan Khas
Pendekatan kos diperlukan dan kadangkala satu-satunya cara untuk menentukan nilai bangunan kegunaan eksklusif, seperti perpustakaan, sekolah atau gereja. Sumber-sumber ini menghasilkan sedikit pendapatan dan tidak sering dipasarkan, yang membatalkan pendapatan dan pendekatan yang setanding.
Pembinaan Baru
Pendekatan kos sering digunakan untuk pembinaan baru. Pemberi pinjaman pembinaan memerlukan penilaian kos kerana setiap nilai pasaran atau nilai pendapatan bergantung kepada piawaian dan penyiapan projek. Projek-projek telah dilantik semula di pelbagai peringkat pembinaan bagi membolehkan pengeluaran dana untuk peringkat seterusnya.
Insurans
Penilaian insuran cenderung menggunakan pendekatan kos kerana hanya nilai penambahbaikan yang boleh diinsuranskan dan nilai tanah dipisahkan dari jumlah nilai harta tersebut. Pilihan antara nilai susut nilai dan penggantian penuh atau nilai pembiakan ialah faktor penentu untuk penilaian.
Harta Komersial
Akhir sekali, pendekatan kos kadang-kadang bergantung pada nilai harta komersil, seperti bangunan pejabat, kedai runcit, dan hotel. Pendekatan pendapatan adalah kaedah utama yang digunakan di sini, walaupun pendekatan kos boleh dilaksanakan apabila reka bentuk, pembinaan, utiliti berfungsi atau gred bahan memerlukan penyesuaian individu.
Penting
Apabila penilaian pendekatan kos datang di bawah harga pasaran, ia boleh menjadi tanda pasaran yang terlalu panas. Sebaliknya, penilaian tetap di atas harga pasaran boleh memberi isyarat peluang membeli.
Pertimbangan Khas
Kebanyakan penilaian kediaman tidak menggunakan pendekatan kos. Sebaliknya, perbandingan jualan biasanya mendorong penilaian pasaran jenis hartanah ini.
Pengecualian adalah jika harta itu kurang baik atau terlalu baik untuk kejiranannya. Dalam kes ini, anggaran yang tepat mengenai nilai penambahbaikan menambah ketepatan penentuan nilai, yang tidak mungkin hanya menggunakan pendekatan yang setanding.
