Apakah ARM yang Boleh Ditukar?
ARM boleh tukar ganti adalah gadai janji kadar laras (ARM) yang memberikan peminjam pilihan untuk menukar kepada gadai janji kadar tetap. ARM boleh ditukar dipasarkan sebagai cara untuk memanfaatkan kadar faedah yang jatuh dan biasanya termasuk syarat tertentu. Institusi kewangan umumnya mengenakan bayaran untuk menukar ARM ke gadai janji kadar tetap.
BREAKING ARM Boleh Tukar
ARMS boleh ditukar adalah hibrid dari dua jenis gadai janji: gadai janji kadar tetap konvensional 30 tahun, dan gadai janji kadar laras (ARM). Gadai janji kadar tetap memberi peminjam keselamatan untuk mengetahui pembayaran bulanannya tidak akan berubah, walaupun kenaikan harga; dari masa ke masa, pembayaran secara berkesan menurun berbanding inflasi. Kadar gadai janji boleh laras bermula dengan kadar "penggoda" pengenalan yang lebih rendah, tetapi selepas tempoh tertentu (biasanya lima tahun) kadarnya diselaraskan mengikut indeks, seperti LIBOR, ditambah margin. Kadar ini biasanya diselaraskan setiap enam bulan dan boleh naik atau turun (dalam had yang digariskan dalam kontrak).
Dengan ARM boleh tukar, gadai janji bermula seperti kadar laras 30 tahun-iaitu, pada kadar penggoda di bawah purata pasaran. Tetapi dalam tempoh tertentu, sering selepas tahun pertama tetapi sebelum kelima, peminjam mempunyai pilihan untuk menukar kepada kadar tetap. Kadar faedah baru biasanya merupakan kadar terendah yang ditawarkan dalam tempoh tujuh hari sebelum mengunci. Oleh itu jika kadar faedah jatuh, peminjam boleh mendapatkan kadar tetap yang lebih rendah daripada yang mungkin diperolehnya pada mulanya.
ARM boleh tukar boleh membuat rasa apabila harga tinggi
Diperkenalkan pada awal tahun 1980-an, ARM boleh tukar masuk memasuki tempat kejadian semasa tempoh gadai janji kadar tetap dua digit. Teori ini adalah kerana kadar faedah secara sejarah tidak mungkin tinggi (inflasi luar biasa yang luar biasa), peminjam ARM yang boleh ditukar pada dasarnya boleh bertaruh dengan kemungkinan besar kadar yang lebih rendah pada masa akan datang. ARM yang boleh tukar awal adalah mahal dan mengandungi sekatan yang membebankan. Tetapi pada tahun 1987, syarikat gadai janji yang ditaja kerajaan Fannie Mae dan Freddie Mac mula membeli ARM boleh tukar ganti di pasaran sekunder; kerana kebanyakan bank perdagangan menjual pinjaman gadai janji mereka di pasaran sekunder, penerimaan ARM yang boleh ditukar oleh kedua-dua gudang gadai janji menyebabkan perkembangan pesat mereka. Pertandingan, seterusnya, membawa yuran yang lebih rendah dan syarat-syarat yang kurang ketat.
The Downside
Kelemahan utama ARMS yang boleh ditukar adalah memaksa peminjam untuk memantau kadar faedah, dan meramalkan perubahan masa depan-sesuatu yang bahkan pakar tidak boleh dipercayai. Juga, kadar faedah pada ARMS boleh tukar - kedua-dua kadar pengenalan dan kadar tetap akhir - biasanya sedikit lebih tinggi daripada kadar pasaran. Dan sementara peminjam tidak membayar kos penutupan ketika menukar hipotek, peminjam melakukan biaya tagihan. Sementara itu, jika kadar faedah meningkat semasa tempoh pengenalan, keuntungan dari ARM boleh tukar hilang. Akhirnya, bayaran bulanan selepas penukaran pastinya akan lebih tinggi daripada yang pemilik rumah membayar di bawah kadar penggoda, walaupun dengan keselamatan bahawa ia akan tetap tetap.
