Diperkenalkan bersama dengan cukai pendapatan pada tahun 1913, potongan cukai faedah gadai janji telah menjadi potongan cukai kegemaran bagi berjuta-juta pemilik rumah AS. Di sini kita melihat peraturan yang ada di balik potongan ini, serta perubahan baru yang terhasil daripada undang-undang cukai pada Disember 2017.
Mendapatkan Potongan: Siapa Yang Layak
Dalam kebanyakan kes, semua kepentingan gadai janji sehingga tahap tertentu pinjaman boleh ditolak daripada cukai persekutuan AS, dengan syarat pemilik rumah memenuhi syarat-syarat berikut:
- Dia memfailkan Borang 1040 dan memotong potongan di Jadual A. Dia atau dia bertanggungjawab secara sah untuk pinjaman - anda tidak boleh menolak bunga jika anda membuat bayaran ke atas pinjaman orang lain. Dia atau dia membuat pembayaran di rumah yang berkelayakan.
Hutang Perolehan vs Hutang Ekuiti: Perbezaan Besar Cukai
Sudah tentu, kerana potongan dikawal oleh kerajaan, peraturannya tidak semudah yang sepertinya kelihatan pada pandangan pertama. Terdapat dua jenis hutang yang menjana faedah deduktif cukai. Yang pertama adalah hutang yang telah diambil untuk membeli, membina atau memperbaiki rumah anda. Jenis hutang ini dikenali sebagai "hutang pemerolehan." Jenis kedua adalah hutang yang diambil untuk tujuan lain dan dikenali sebagai "hutang ekuiti" kerana ia menarik ekuiti harta anda. Perbezaan ini menjadi sangat penting sejak peruntukkan undang-undang cukai baru pada bulan Disember 2017 (lihat Bagaimana RUU Cukai GOP Mempengaruhi Anda ).
Rang undang-undang ini termasuk perubahan ketara dalam jumlah peminjam faedah yang boleh ditolak pada pinjaman gadai janji dan hutang ekuiti rumah, membuat faedah ditolak hanya untuk pinjaman $ 750, 000 atau kurang. Di samping itu, peraturan telah berubah untuk wang pinjaman ekuiti rumah yang tidak digunakan sebagai hutang pengambilalihan - contohnya, untuk membayar perbelanjaan perubatan atau perguruan tinggi dan bukannya mengubah suai rumah. Berikut adalah beberapa butiran.
- Pasca-Okt. 13, 1987, hingga 16 Disember 2017, Hutang: Faedah atas gadai janji yang dibeli untuk membeli, membina atau memperbaiki rumah anda selepas 13 Oktober 1987, mungkin sepenuhnya ditolak hanya jika jumlah hutang daripada semua gadai janji, termasuk mana-mana hutang hutang, berjumlah $ 1 juta atau kurang untuk pasangan suami isteri dan $ 500, 000 atau kurang untuk perseorangan atau pasangan suami isteri yang memfail secara berasingan. Post-Dec. 16, 2017, hingga 31 Disember, 2025, Hutang: Faedah pada gadai janji baru yang dibeli untuk membeli, membina atau memperbaiki rumah anda hanya boleh ditolak hanya jika jumlah hutang daripada semua gadai janji berjumlah $ 750, 000 atau kurang untuk pasangan suami isteri dan $ 500, 000 atau kurang untuk perseorangan atau pasangan suami isteri yang memfailkan secara berasingan. (Juga dilindungi: pinjaman di bawah kontrak mengikat yang berkuatkuasa sebelum 12/16/17, selagi pembelian rumah ditutup sebelum 4/1/18). Faedah atas pinjaman yang lebih tua - dan pembiayaan semula pinjaman lama yang lebih lama - akan ditolak pada $ 1 juta. Home Equity Debt Post-Oct. 13, 1987, hingga 16 Dis, 2017: Faedah pada gadai janji kedua (atau garis ekuiti rumah kredit) yang diambil untuk alasan selain daripada membeli, membina atau memperbaiki rumah anda mestilah berjumlah $ 100, 000 atau kurang untuk pasangan suami isteri dan $ 50, 000 atau kurang untuk perseorangan atau pasangan suami isteri yang memfailkan secara berasingan. Mereka juga mesti kurang daripada nilai pasaran yang adil di rumah anda dengan menolak nilai semua hutang hutang dan semua hutang gadai janji pasca 13 Oktober 1987. Home Equity Debt Post-Oct. 13, 1987, hingga 16 Dis, 2017: Faedah ke atas gadai janji kedua (atau garis ekuiti rumah kredit) yang diambil untuk tujuan selain daripada membeli, membina atau memperbaiki rumah anda tidak boleh ditolak sama sekali. Ini adalah benar. walaupun pinjaman asal dikeluarkan sebelum Disember 16, 2017, dan akan berlangsung sehingga 31 Disember, 2025. Kemudian secara teorinya, peraturan pinjaman akan kembali ke peraturan pasca 1987.
Definisi 'Rumah'
Rintangan seterusnya yang anda perlu salib adalah memastikan bahawa harta anda adalah "rumah yang berkelayakan." Untuk memenuhi definisi ini, harta benda mesti mempunyai kemudahan tidur, memasak dan tandas. Perkara yang sesuai dengan definisi ini boleh termasuk kediaman utama anda, rumah kedua, kondominium, rumah mudah alih, treler rumah atau bot.
Jika rumah anda adalah rumah kedua, anda boleh memotong minat dari hanya satu tempat kedua. Anda mesti menggunakan harta itu sekurang-kurangnya 14 hari sepanjang tahun. Jika rumah kedua anda adalah harta sewa, anda mesti menggunakannya lebih daripada 10% dari masa yang disewa. Jika harta sewa anda tidak memenuhi kriteria ini, kepentingan tidak boleh disenaraikan di Jadual A dan mesti disenaraikan di Jadual E.
Pembiayaan Semula
Dalam tahun-tahun kebelakangan ini, penurunan kadar faedah telah menggalakkan pemilik rumah membiayai semula pinjaman mereka. Pembiayaan semula memberi peluang untuk mengurangkan pembayaran gadai janji bulanan, mengurangkan tempoh pinjaman, atau kedua-duanya. Apabila pembiayaan semula dilakukan tanpa mengambilkira hutang tambahan, semua faedah yang dijana oleh gadai janji masih ditolak cukai. Apabila pemilik rumah menggunakan rumah mereka sebagai bank piggy dan membiayai semula untuk mengeluarkan ekuiti untuk menjana wang perbelanjaan - iaitu, untuk sebab-sebab selain membeli, membina atau memperbaiki rumah mereka - Hutang Ekuiti Rumah Pasca 13 Oktober 1987, peraturan memohon: Anda hanya boleh memotong bunga sebanyak $ 100, 000 atau kurang, dan lain-lain, bergantung pada status cukai anda. (Untuk lebih lanjut mengenai ini, baca Bila (dan Bilakah Tidak) untuk Membiayai semula Gadai Janji Anda .)
Membuktikannya kepada IRS
Sekiranya terdapat audit oleh Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri, anda perlu mempunyai satu salinan Borang 1098, Penyata Faedah Kediaman, yang perlu disediakan setiap tahun oleh firma yang memegang gadai janji anda. Jika anda membayar pembayaran hipotek anda kepada individu, anda perlu membekalkan nama, nombor Keselamatan Sosial dan alamat pemegang gadai janji, sebagai tambahan kepada jumlah bunga yang dibayar. (Untuk bacaan lanjut, lihat Mengawasi Audit IRS .)
Garisan bawah
Potongan cukai bunga hipotek rumah dihargai oleh pemilik rumah dan dibenci oleh penyokong pembaharuan cukai pendapatan. Penyokong cukai rata memihak kepada penurunan potongan ini dan, selama bertahun-tahun, penggubal undang-undang AS di kedua-dua belah lorong telah membincangkan pelbagai skim pembaharuan cukai yang umumnya melibatkan pemansuhan potongan cukai faedah gadai janji. Ia bertahan, dalam bentuk yang berkurangan, dalam bil cukai 2017. Apa yang berlaku seterusnya akan dilihat
Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat Memahami Struktur Pembayaran Gadai Janji .
